Высокие темпы роста объясняются эффектом низкой базы (в первом полугодии 2015 года объем выдачи по ипотечным кредитам снизился на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года). Еще одной причиной роста была поддержка со стороны государства: программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. По расчетам АИЖК выдача ипотеки в рамках программы субсидирования составила 40% общего объема ипотеки в первом полугодии 2016 года. Для справки: в конце февраля 2016 года программа была продлена до конца 2016 года, лимит выдачи увеличен до 1 трлн рублей, размер субсидии банкам на компенсацию недополученных процентных доходов снижен на 1 п.п. (до 1,5 п.п.).

Средняя сумма рублевого кредита в первом полугодии 2016 года составила 1,7 млн рублей (в первом полугодии 2015 года — 1,64 млн рублей).

Ставка снижается

Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в июне достигла 12,99%. При этом средневзвешенная ставка накопленным итогом с начала года составила 12,7%. С начала 2016 года ставка по ипотечным кредитам снижалась вплоть до марта, когда были внесены изменения в госпрограмму, нацеленную на покупку жилья в новостройках (о которой говорилось выше).

На рыночную ситуацию решающее влияние оказывает ключевая ставка ЦБ РФ. Ее постепенное снижение способствует уменьшению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка. В итоге банки получают возможность понизить ставки по ипотечным продуктам. Например, снижение ключевой ставки Банком России на 0,5 п.п., до 10,5%, 14 июня запустило в июне-июле процесс уменьшения ставок крупнейшими участниками рынка. Несмотря на то что на последнем заседании в конце июля Центральный Банк принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,5%, снижение ставок по ипотеке продолжается.

Важно отметить, что снижение стоимости фондирования способствовало снижению спреда между ставками на первичном и вторичном рынке (1–1,5 п.п. по сравнению с 3 п.п. на начало года).

Сегмент вторичного жилья может стать лидером роста рынка ипотеки

Смещение спроса на жилье в сторону вторичного рынка подтверждают и сами застройщики, отмечая, что госпрограмма уже выполнила свою задачу и эффект от ее реализации снижается. «Субсидированная ипотека по существующей процентной ставке уже не поддерживает спрос на желаемом уровне. Все подмосковные застройщики в мае-июне почувствовали это. Мы видим, что за спрос надо бороться», — сказал президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Пучков в одном из своих интервью.

Тенденцию подтверждают и ключевые участники финансового рынка. «Выдачи на 1 июля 2016 года составили 334 млрд рублей, на 1 июля 2015 года — 302 млрд рублей, прирост за год 10%», — сообщила директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова в интервью “Коммерсантъ Деньги”. — Этот прирост обеспечен в основном восстановлением спроса на вторичное жилье».

Население продолжает надеяться на собственные силы

По данным всероссийского опроса населения, проведенного НАФИ в июле 2016 года, в течение ближайших трех лет улучшить свои жилищные условия планируют 25%, или 13,9 млн, домохозяйств.

В конце 2015 года наметилась тенденция к пересмотру населением своей стратегии по улучшению жилищных условий. Если раньше россияне больше ориентировались на улучшение качества имеющегося жилья, то теперь ориентиры сместились больше в сторону приобретения: почти половина (46%, или 6,4 млн домохозяйств) из тех, кто планирует улучшать свои жилищные условия в ближайшие три года, намерены «купить / построить жилье / обменять через покупку с доплатой».

Граждане продолжают надеяться на еще большее снижение цен, чтобы приобрести жилье без привлечения кредитных средств. В июле 2016 года 36% тех, кто планирует покупку / строительство жилья / обмен через покупку с доплатой (2,3 млн домохозяйств), собираются приобретать жилье с использованием ипотечного кредита (в конце 2015 года таких было 49%, в начале 2015 года — также 49%).

Почти половина (44%, или 24,4 млн) домохозяйств не отрицают ипотеку при приобретении жилья. При этом ожидаемый и комфортный размер процентной ставки составляет 6% — такой вариант ответа выбрали 17% (9,4 млн) домохозяйств, в равной степени — по 3% (1,7 млн) домохозяйств — готовы рассмотреть ипотеку при приобретении жилья, если ставка будет 7, 8 или 9%.

Ожидаемая ставка по ипотеке 6%, по-видимому, сформирована неоднократными заявлениями главы государства. Однако рынок еще далек от этого уровня, хотя тенденция налицо. Ставки снижаются, спрос смещается в сторону вторичного рынка, и в случае отсутствия внешних шоков условия по ипотечному кредитованию продолжат улучшаться.

Вы (ваша семья) собираетесь предпринять что-либо в ближайшие три года для улучшения ваших жилищных условий? (в % от всех домохозяйств)