Вход Регистрация
Подписка

Оценка – мотивированное суждение против мотивированного заблуждения?

02.03.2016

Текущее состояние рынка оценки и работы саморегулируемых организаций (СРО) в этом сегменте обсудили Ирина Вишневская, член экспертного совета и дисциплинарного комитета СРО НП «Деловой союз оценщиков» и Эльман Мехтиев, исполнительный вице-президент АРБ

 

Эльман Мехтиев: Спасибо большое, Ирина, что нашли возможность столь быстро согласиться на встречу. На мой любимый вопрос — чай или кофе, вы выбрали кофе.

Ирина Вишневская: Кофе с утра.

Эльман Мехтиев: Безупречный выбор. Беседу я хотел бы посвятить тому, что мы, банкиры, для себя обозначили как одну из самых важных проблем 2016 года. На прошлой неделе мы встречались в Банке России с группой иностранных экспертов, и один из них в конце беседы задал мне вопрос: «Как вы думаете, какие три самые важные проблемы для банков во взаимоотношении с регулятором в 2016 году?» Я легко назвал две первые темы, третью, посовещавшись с коллегой, также обозначил. Первая тема — признаки «реальности» деятельности контрагентов банков. Вторая — залоги и то, что теперь банкиры называют «дорезервированием в связи с оценкой или переоценкой залогов». Ну а третья — чисто банковская проблема соблюдения некоторых нормативов в связи с высокой волатильностью рубля. Предлагаю начать обсуждение с темы, которая касается залога.

Эльман Мехтиев: АСВ вчера опубликовало отчет об оценке того имущества, которое было заложено… точнее, на которое были выпущены ипотечные сертификаты участия, приобретенные негосударственными пенсионными фондами, входившими в так называемую группу Мотылева. Это 14 участков, 193 гектара земли, первоначальная оценка была 65 млрд рублей. Негосударственные пенсионные фонды «группы Мотылева» вложили туда 24,3 млрд рублей. На данный момент оценка АСВ стоимости этих участков — чуть меньше 8 млрд рублей, если точно — 7,98 млрд. Это почти в восемь раз меньше, и никакой кризис не может уронить стоимость залога в восемь раз. Что это? Это такая работа оценочной компании и отсутствие должного риск-менеджмента у профессиональной части финансового рынка или сговор? Вы — признанный эксперт на этом рынке. Я бы хотел, чтобы вы безотносительно приведенной выше истории, детали которой вы не обязаны знать, попытались объяснить нам, банкирам, что происходит в оценке и почему сейчас идет такая мощная дискуссия между оценщиками, Банком России и банкирами?

Ирина Вишневская: Собственно, эта дискуссия идет уже очень давно, просто, наверное, сейчас в силу обстоятельств, связанных с экономикой и с изменениями в банковской сфере, эта дискуссия стала особо острой из-за разных интересов сторон. Оценщик — профессия психологически очень сложная, на него давят со всех сторон: и клиенты, и банки, и регулятор, и все проверяющие. Но если брать причины изменения стоимости залогов со временем, то тут, наверное, сыграла роль совокупность факторов. Слово «сговор» я бы не стала применять, а может быть, искреннее заблуждение и неискреннее заблуждение.

Эльман Мехтиев: Мотивированное заблуждение и немотивированное...

Ирина Вишневская: Меня как эксперта учили никогда не давать категоричного ответа, лучше — вероятностный. На волне инвестиционного и девелоперского бума 2007, 2008, 2009 годов в преддверии ожидания сумасшедших продаж, развития загородного строительства, массового и индивидуального строительства, оценки стоимости земель выполнялись через оценку инвестиционных контрактов, которые на них планировалось реализовывать. Закладывалась 200–300-процентная доходность, и через построение финансовой модели стоимость земли на момент, когда инвестиции только начинались, с учетом ожиданий оценивалась достаточно высоко.

С точки зрения человека или компании, которая идет в банк за деньгами, это было обосновано, ничто не предвещало беды; объем продаж, динамика рынка, аналитика — все обнадеживало, и, наверное, по какой-то причине оценка 65 млрд рублей была обоснованной на тот момент.

Эльман Мехтиев: Даже в 2009-2010 годах, несмотря на кризис 2008 года, если не называть еще и кризис ипотеки 2007 года в США?

Ирина Вишневская: У нас в 2007-2008 годах шло очень активное строительство. Я сужу по количеству строительных проектов, которые мы мониторили для банков, контролируя целевое использование денежных средств (сейчас эта услуга также достаточно популярна). Потом разразился кризис, начались дефолты застройщиков, передача участков и проектов от одного собственника другому и т.д.

Кстати, на стоимость земли мог существенно повлиять фактор государственного регулирования. Что у нас сильно удорожает или удешевляет землю? Технические условия, когда застройщиков заставляют не только протянуть сети, но и построить пару электростанций по дороге, отремонтировать здание администрации района и пр.

Эльман Мехтиев: Непредсказуемое прошлое?

Ирина Вишневская: Да. Поэтому мы и говорим о совокупности факторов. Теперь мы стоим перед необходимостью определить, кому это все надо с точки зрения наилучшего использования, за сколько ту же землю, с инвестконтрактом на ней или без него, можно продать на сегодняшний день. Сегодняшний рынок — для покупателя. То, что реально стоит 30 млн рублей, сейчас продается в лучшем случае за 10 млн. Хорошо, что есть покупатели. Это тот самый момент, который предприниматели, имеющие какую-то финансовую подушку, используют для эффективного вложения денег. Поэтому, возвращаясь к приведенному вами примеру, отвечу, что заявленные 8 млрд рублей — это, скорее всего, цена спроса. Истина где-то посередине.

 

Ирина Вишневская, член экспертного совета
и дисциплинарного комитета СРО НП «Деловой союз оценщиков»
и Эльман Мехтиев, исполнительный вице-президент АРБ

 

Эльман Мехтиев: 200-300% доходности... Но 65 млрд рублей, даже если брать эти 200-300% доходности, разделим на 3, это сколько будет? Это будет 20 млрд.

Ирина Вишневская: Я считаю, что разница в оценке колоссальная. Динамика рынка так сильно обрушить стоимость не могла. Надо вникать в ситуацию. Могли возникнуть какие-то скрытые факторы. Я сама неоднократно сталкивалась с ситуацией, когда крупные металлургические заводы, которые оценивались, в том числе «большой четверкой», в миллиарды, я как судебный эксперт для определения первоначальной цены продажи оценивала в рубль.

Хотела бы еще отметить, что постоянно сталкиваюсь с вопросами со стороны банкиров — как же так, это стоило три года назад столько-то, а теперь в два раза ниже, как оценивали? На самом деле, есть нормативное регулирование, кроме того, в каждом отчете об оценке написано, что отчет действителен в течение шести месяцев. Поэтому сравнивать в принципе некорректно. В конце концов, делайте оценку чаще — если не раз в полгода, то хотя бы раз в год, и вы будете знать, что с залогом происходит (это уже для банков рекомендация). А так — приходится вспоминать стихи С.Я. Маршака: «Однако за время пути собачка могла подрасти» и — в нашем случае — ежиться.

Эльман Мехтиев: Оценка может измениться с учетом обременения?

Ирина Вишневская: С учетом объема долгов, которые многократно повышают стоимость активов. Поэтому рубль — это не предел, можно уйти и в отрицательные значения.

Эльман Мехтиев: Да, есть уже опыт отрицательных ставок для банка.

Ирина Вишневская: Мировой опыт это показывает, в том числе. Поэтому, если вернуться к вопросу изменения стоимости земли (сговор — не сговор), наверное, какие-то искажения могли иметь место. Я профессионально занимаюсь оценкой 20 лет и уверена, что оценка — это сложная математика и учет обстоятельств.

Эльман Мехтиев: Тогда вы фактически утверждаете, что регулятор прав, когда говорит, что та оценка, которая делалась до этого, нас не интересует, мы будем сами все оценивать и будем заставлять вас «дорезервировать»?

Ирина Вишневская: У регулятора — тоже математика, там тоже оценщики работают. Деятельность регулятора в настоящий момент (например, в оценочном сообществе) вызывает очень большие опасения. Я как член экспертного совета и дисциплинарного комитета СРО регулярно рассматриваю жалобы от ЦБ. Там работают умнейшие наши коллеги, но, по сути, ведется политика «зачистки» рынка оценщиков, которую планомерно проводит регулятор в ходе проверки банков, понятно, с целью доначисления резервов. Все замечания проверяющих от ЦБ сводятся к тому, что «оценка завышена, оценщика — наказать». Вот вчера прислали мне сводные замечания, которые дает ЦБ на оценочные отчеты. Две трети замечаний, по сути, оспариваются или факты можно трактовать двояко — в ту или иную сторону. Грустно, что у оценщика или заемщика, у банка как его представителя нет возможности защитить свою позицию перед регулятором. Получается странная коллизия, на мой взгляд. Банки проводят аккредитацию (сейчас даже слово это запрещено), отбор, проверку, берут лучших оценщиков (я имею в виду оценочные компании), лучшие делают оценку с учетом всех обстоятельств вокруг актива и требований банков и Федеральных стандартов оценки. (Не будем говорить, что бывают добросовестные оценщики, недобросовестные, добросовестные банкиры, недобросовестные. У нас мир такой, к сожалению.) В результате тех, кто были лучшими, наказывают, потому что на них идет поток жалоб. Они уходят с рынка. Приходят уже не самые лучшие. В результате страдает потребитель.

Эльман Мехтиев: Отрицательный отбор.

Ирина Вишневская: Да. Регулятор начинает постепенно вырабатывать свои правила игры, рекомендации, которым оценщик должен следовать, но зачастую это сильно ущемляет интересы банков и заемщиков, отличается от реальной ситуации, если вникать в детали, и в интересах бизнеса не работает. Для ЦБ как для регулятора было бы, возможно, целесообразно подготовить нормативные документы, регулирующие особенности и порядок проведения оценки для деятельности банков — в дополнение и в развитие Федерального стандарта оценки ФСО 9. Задача регулятора — создать правила игры, закрепив их нормативно для тех субъектов, за деятельностью которых он надзирает и работу которых регулирует, а не пытаться найти любые зацепки по каждому отчету оценщика. Это напоминает стрельбу по мухам из пушки. Целесообразно было бы классифицировать возможные недостатки в оценке, которые запрещают использовать данные результаты оценки. Необходимо создать механизм обратной связи и возможность оспаривать заключения оценщиков, работающих в ЦБ. А текущая ситуация напоминает басню Крылова: «Ты виноват уж тем, что хочется мне кушать…»

Эльман Мехтиев: Давайте уточним: наш регулятор — это Банк России, регулятор оценщиков, насколько я понимаю, это СРО…

Ирина Вишневская: … и министерство экономического развития.

Эльман Мехтиев: Рассмотрим еще один тезис, который ЦБ пока не озвучил. Я уверен, он его озвучит тогда, когда будет просить изменить закон, чтобы они могли делать оценку. ЦБ независим.

Ирина Вишневская: Как независим?

 

Ирина Вишневская, член экспертного совета
и дисциплинарного комитета СРО НП «Деловой союз оценщиков»

 

Эльман Мехтиев: Формально или неформально, но есть закон, и Банк России независим. Как независимый орган он должен сам оценивать экономическую ситуацию, сам оценивать инфляцию и прочее, в том числе, если следовать этой логике независимости, он должен сам оценивать и залоги. Можем ли мы вместе — вы со своим регулятором, мы со своим сообществом — противопоставить что-то тезису о том, что независимость Банка России означает для него необходимость собственной независимой оценки? Ведь спорить приходится именно с такой логикой. Не будем рассуждать, содержательно о независимости в целом Банка России, но если следовать тезису о независимости, получается, что он должен строить свою систему оценки, да еще и независимо от существующих организаций оценщиков. Есть ли у вас как у профессионального оценщика, который тем более входит в дисциплинарный комитет одного из СРО, ответ на это? Кроме того, что «вы дублируете, это лишняя трата времени, это лишние расходы»... У Банка России есть прибыль, он может потратиться на это.

Ирина Вишневская: Представьте, какое количество тех же отчетов об оценке выпускается оценщиками по всей России, с учетом количества банков, их филиальных сетей, региональных банков... Ведь в России 18 тыс. оценщиков работают, грубо говоря, 10–15% объема услуг по прошлому году — это оценка залогов для банков. Объем работы по оценке по всей стране огромен. Сможет ли регулятор обеспечить такой объем работы, если будет самостоятельно это оценивать?

Эльман Мехтиев: Объем работы он обеспечит. Сможет ли он найти тех, кто переварит этот объем, если он недоволен теми, кто сейчас это делает?

Ирина Вишневская: Согласна с вами. Мне кажется, неправильно подводить всю тему, связанную с оценкой залога, под ЦБ. То же министерство экономического развития достаточно активно отстаивает позицию по упорядочиванию оценочной работы для цели залогов, в прошлом году был выпущен федеральный стандарт «Оценка для цели залога». Он требует каких-то доработок, естественно, и сейчас проходит апробацию, поэтому было принято решение до конца года с инициативами о внесении изменений в Федеральный закон не выходить. Но мы его отрабатываем, собираем замечания. Собственно, этот федеральный стандарт и был разработан, в том числе рабочей группой с участием представителей банков, по-моему, как раз под эгидой АРБ. Это нормальный рабочий инструмент, упорядочивающий подходы оценщиков при оценке залога к оценке рисков, которые мы должны учитывать, когда понимаем, что объект, который мы сейчас оцениваем, — не на продажу, а идет в качестве обеспечения, и при оценке мы должны учитывать риски изменения стоимости в ходе действия кредита и возможной будущей продажи... Мы ведь делаем достаточно консервативную оценку. Поэтому какой смысл весь этот пласт методик, отработок выбросить, чтобы все завести под ЦБ? Я считаю, что это не совсем разумное решение. К тому же в Минэкономразвития (а я вхожу в состав рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ) создана рабочая группа по разработке методики оценки активов в рамках работы с проблемной задолженностью. Это еще один пласт принципов оценки. Оценщики сам механизм работы по проблемным активам не понимают, в результате получаются «кривые» оценки. Актив для оценщика — это залог, а актив для банка — это кредит, тут полное непонимание. Сейчас эта работа проводится, уже определяются правила работы. Поэтому с точки зрения интересов банка те же оценщики, которые могли бы перейти под эгиду ЦБ, спокойно могут работать уже в рамках сложившейся структуры оценочной отрасли и обслуживать банки. Это люди, которые наработали себе репутацию, например, при взаимодействии со Сбербанком (мы ведь даже сдавали экзамен для того, чтобы выполнять оценку в интересах Сбербанка). Какой смысл сейчас все это перекраивать? Любая революция — это потери.

Эльман Мехтиев: Зная, как Банк России строит свою работу как независимый орган, я не думаю, что это будет деление на «плохих» и «хороших».Приведу пример из другой оперы, но аналогия правомерна в данном случае. У Банка России были в течение многих лет так называемые опросы состояния предприятий, они собирали статистическую информацию по 16 тыс. предприятий и очень четко оценивали, какого рода предприятия как работают, и это все учитывалось для макроэкономических выкладок Центрального Банка. Это не означает, что они ликвидировали все остальные независимые экономические службы. Мне кажется, что Банк России пойдет, если он будет в эту сторону двигаться, по такой логике: это хорошо, что есть оценщики, есть СРО оценщиков, пусть они продолжают делать свое дело, но мы заново будем оценивать залоги с помощью других, «наших» оценщиков. Мне кажется, что нам с вами нужно искать компромисс в том ключе, как эти два вида оценки могут работать.

У Вас была развилка в аргументации, на одном из направлений я хочу остановиться. На прошлой неделе мы встречались с первыми лицами более 20 банков и обсуждали самые разные темы. Один из банкиров привел очень простой пример. Он кредитовал строительство торгового центра. Торговый центр построен, половина кредита выплачена. Торговый центр, например (я точно цифр не помню), стоит полмиллиарда рублей. Осталось выплатить половину. Он создает резерв ровно на половину, то есть пятьсот первоначально, 250 выплачено, он создает резерв на 250, при этом в залоге у него находится весь торговый центр стоимостью 500. Приходит надзор и говорит: «Нет, ты должен создать резерв на 500, потому что за 180 дней ты не продашь его за 500». Тут, мне кажется, происходит некая подмена понятий или сказывается отсутствие правил. Кто сказал, что его нужно продать за 500, если у меня резерв на 250 и залог на 500? Мне надо получить 250, так как не выплачено всего 250, то есть продать надо за 250. Но за 250 я его продам даже не за 180 дней, а за 60 дней, из которых 45 мы будем составлять контракт.

Ирина Вишневская: Тут возникает второй вопрос. Заемщик скажет: «Не-не-не, зачем продавать за 250 то, что стоит 500? Давайте продадим за 500, вы банк, свое заберите, отдайте мне мою половину — 250, это же не стоит так мало».

Эльман Мехтиев: Заемщик может много чего говорить, но когда залог уже перешел к банку, сам банк решает, за сколько продать. При этом заемщик платит, в этом торговом центре (я специально уточнил) 80% арендных площадей даже сейчас заняты и все контракты рублевые, то есть вопросов к заемщику нет. Мне кажется, что нужно двигаться в таком направлении в дискуссии между оценщиками и регулятором, нашим регулятором, чтобы выработать правила, которые банкам позволят работать, потому что без залогов мы сейчас все равно не прокредитуем ни новых проектов, ни старых проектов, которые позволят оценщикам продолжать оценивать так, как они оценивают, а регулятору быть более или менее гибким в своем мотивированном суждении. Иначе у нас с вами будет то самое мотивированное заблуждение. У меня к вам вопрос как к профессионалу. Откуда взялся этот срок экспозиции 180 дней, на который мы ссылаемся? Почему в законе прописано, что экспозиция должна быть для целей оценки залога 180 дней?

Ирина Вишневская: Понятия не имею, почему 180 дней. Квартира продается, например, три-четыре месяца, это стандартный срок экспозиции. Нигде не закреплены сроки, в течение которых можно актив продавать. Например, завод можно два года продавать или год, если мы берем какую-то рыночную стоимость с точки зрения его доходности, состояния рынка выпускаемой продукции, отрасли, других факторов. Откуда взялись 180 дней — для меня тоже загадка. Опять же, в рамках работы с банками некоторые залоговые службы присылают свой порядок оценки ликвидности активов. В нем критерии — высокая ликвидность, средняя, низкая, у кого-то пять категорий, у кого-то — три, у разных банков по-разному. Там прямо написано, что, если стоит такая-то категория ликвидности — это 180 дней, такая-то — 90 дней и т.д., и я в своем отчете об оценке должна сделать вывод, ликвидный этот актив или не ликвидный. Кто его знает, какой он будет через три года, если все накроется?

Откуда взялись эти цифры, никто не спрашивает, формально есть со стороны банка некие рекомендации, мы им и следуем. Есть другая сторона медали. Например, мы работаем с департаментами проблемных активов ряда банков. К них там своя кухня, как они все это продают, когда к ним переходит.

Или вот еще пример, кстати, по поводу ЦБ. Мне говорят: «Ирина, есть особняк на Рублевке, прекрасный особняк, около 500 квадратных метров, надворные постройки — в общем, усадьба. Залоговая служба дает заключение о ликвидности и возможности продажи за 180 дней. Сколько это стоит?» Мы считаем — получается, например, 400 млн рублей, а департамент проблемных активов говорит: «Во-первых, мы не продадим это за 400 млн, во-вторых, мы не продадим это за 180 дней, а в-третьих, вообще откуда такие цифры?» Регулятор пришел, сказал, что даже 300 млн (как было оценено три года назад) — и то многовато для этого залога. Я открываю рынок, честно считаю, у меня меньше 400 млн не получается. Мне банк говорит: «Ирина, 400 не надо, пусть лучше 300». Как вы оцените такую ситуацию?

Эльман Мехтиев: Я не знаю, сколько сейчас стоят на Рублевке дома… да и раньше не приценивался…

Ирина Вишневская: Там большой разброс по ценам.

Эльман Мехтиев: Дело не в этом. Мне кажется, банкирам понятно: 180 дней выходят из Положения Банка России № 254-П, в Положение это значение попало из Закона, а как оно в Закон попало?

 

Ирина Вишневская, член экспертного совета
и дисциплинарного комитета СРО НП «Деловой союз оценщиков»
и Эльман Мехтиев, исполнительный вице-президент АРБ

 

Ирина Вишневская: Загадка. Тот, кто писал это, наверное, что-то изучал в свое время, наверное, были какие-то исследования.

Эльман Мехтиев: Это да, но они, как говорится, сто лет назад принимались.

Ирина Вишневская: Положение № 254-П в первоначальной редакции принято в 2004 году. Значит, Закон написали еще раньше, а подготовка и необходимые исследования были еще лет за пять как минимум до этого. Сегодня это прошлый век. Однако ничего другого никто не придумал, и никто, насколько я знаю, со стороны регулятора этот вопрос не поднимает.

Эльман Мехтиев: Да, аналогия, два кейса. Первый кейс — это когда в Налоговом кодексе в 2000 году была введена норма о необлагаемом НДФЛ доходе в нематериальной форме — это 4000 рублей. Еще в 2007 году мы говорили, что 4000 рублей — это мало. В прошлом году депутаты об этом вспомнили. А вторая норма, которая меня удивляет, это в Законе о ценных бумагах про так называемый младший транш. По Закону, «младший транш» должен быть не менее 20%. В октябре прошлого года регулятор выходит на рынок и говорит, что в соответствии с требованиями Базельского комитета на «младший транш» резерв должен быть 1250%. Мы начинаем копаться: да, все правильно, 1250%, но при этом «младший транш» на Западе составляет минимум 8%. 1250 умножить на 8… нормально, но 20% умножить на 1250 — получается, что секьюритизация не нужна. Дальше начинается самое веселое. Мы обсуждаем это в Банке России, и возникает вопрос, откуда взялась норма 20% в документах Банка России? Пришлось сказать: «Откуда-откуда, из Закона о ценных бумагах, статья 42, принят тогда-то». На что получаем классический ответ: «Но у нас нет законодательной инициативы, мы не можем ничего исправить». Мне кажется, что нам нужно определить те точки, которые мешают. Во-первых, использовать залоги для того, чтобы мы могли кредитовать, вот эти все перекосы — 180 дней и т.п. вещи. Во-вторых, нам нужно выработать правила, которые нужны, как в этом случае с 500 млн. Хорошо, пусть остается 180 дней, но давайте мы будем реалистами. Если эти 500 млн покрывают недостачу в 250 млн резерва, то можно продать даже не за 180 дней. В-третьих, и тут я хотел бы вашей помощи попросить: нам кажется, нужно вырабатывать какие-то договоренности о том, что на тот период, пока Банк России не построил свою независимую оценку и не сформулировал свои требования к оценке залогов, мы могли бы тоже на них ориентироваться, когда заказываем услуги; наверное, нужно взять какой-то тайм-аут и сохранить статус-кво. Конечно, случаи, когда 65 млрд рублей превращаются в 8 млрд — это нечто вопиющее, и большинство отзывов лицензий будут именно такие, но с другой стороны, банки страдают, оттого что вынуждены дорезервировать, именно дорезервировать, потому что залог оказывается «не той оценки». Или, самое интересное, тут, опять же, к вам вопрос. Есть какие-то тонкости юридические, почему залог не может быть реализован, например, медицинские клиники в Москве. Есть разница между муниципальными клиниками и частными, но эту разницу при оценке залога не учитывают. Муниципальные клиники нельзя продавать, потому что это объект социального значения, а частные клиники, даже несмотря на то, что они исполняют некоторые социальные функции по договору, за что они получают льготную аренду в этом здании или еще что-то, оказывается можно и нужно продавать. Мне кажется, что вы должны нам разъяснить эти тонкости, с которыми мы сталкиваемся… Тогда мы сможем, как вы нам подсказали, в рамках того же самого комитета по оценке залогов, рабочей группы по проблемным активам вынести некий такой свод пунктов, которые мы предлагаем как компромисс хотя бы на время выработки новых правил. Если такой подход устраивает, то что банкам нужно сделать, чтобы вы, оценщики, дали нам такие подсказки?

Ирина Вишневская: На самом деле эта работа уже ведется, в том числе по линии Минэкономразвития в рамках рабочей группы по методологии, собираются замечания к Федеральному стандарту. Но нет диалога с вашим регулятором. Идут потоком замечания к отчетам оценщиков, а прозрачности в требованиях ЦБ нет. Эти замечания бессистемные, во всем ЦБ видит признаки завышения, но четких критериев нет. Понятно, Банку России нужно, чтобы оценка залога была правильной, безошибочной.

Эльман Мехтиев: Чтобы можно было продать за эти деньги?

Ирина Вишневская: Никогда не продать за деньги, в которые залог было оценен несколько лет назад.

Эльман Мехтиев: Продать можно, только с дисконтом.

Ирина Вишневская: Да, это раз.

Эльман Мехтиев: Если здание стоит 500, за 250 его можно продать. Есть огромное количество фондов, которые занимаются так называемыми distressed assets. Они берут такие активы, выводят их на нормальный путь и потом на этом зарабатывают. Это — не проблема. Проблема в том, что нет диалога, как вы сказали. Как мы, АРБ, работаем? Мы собираем кейсы по проблемам. Мы собираем кейсы, которые выглядят анекдотично, и говорим: «Мы все понимаем, но ваш документ истолковывается вот так. Пожалуйста, внесите уточнения». Если вы видите, что есть такие кейсы, как тот, о котором я рассказал, если мы можем с вами договориться вместе показать анекдотические кейсы…

Ирина Вишневская: У меня есть кейсы из рубрики «Нарочно не придумаешь».

Эльман Мехтиев: Да-да. С другой стороны, предложить системные решения по вопросам, на которые не был дан ответ. Мы будем вам очень признательны, потому что для нас, я повторяю, это одна из трех самых больших тем на этот год.

Ирина Вишневская: Согласна. Двумя руками — за.

Эльман Мехтиев: Несколько недель назад у нас была беседа с руководителем одной из аудиторских СРО. Я не знаю, есть такое в среде оценщиков или нет, но кейс, который он рассказал, был очень простой. Оказывается, существует такая практика. Предприятие объявляет тендер на проведение аудита, допустим, 100 тыс. рублей. Побеждает в тендере тот, кто предлагает 50 тыс. рублей. И вдруг аудит проводится не одним человеком. Понятно, за 50 тыс. рублей, сколько человек может быть... Приезжает целая команда высокопрофессиональных людей, сидят неделю. За 50 тыс. рублей — заказчик доволен. Через неделю владельца предприятия приглашают на беседу и говорят: «Ты знаешь, вот толстый отчет, который стоит 50 тыс. рублей, а вот тонкий отчет, который стоит 500 тыс. рублей».

Ирина Вишневская: В толстом очень много замечаний, и чтобы он превратился в этот тонкий… Есть такая практика, я слышала об этом.

 

Эльман Мехтиев, исполнительный вице-президент АРБ

 

Эльман Мехтиев: Я знаю этот кейс по аудиторам, а как оценщики работают в таких случаях? Они не допускают такого?

Ирина Вишневская: У нас в оценочной среде, во-первых, демпинг — это явление повсеместное, несмотря на…

Эльман Мехтиев: Тут не демпинг. Тут «навязывание услуг».

Ирина Вишневская: Может быть, я идейный оценщик, я радею за профессию, которая оказалась этаким фриком. Для тех коллег, с которыми я работаю, такая ситуация (актив стоит 100 рублей, а вы доплатите, и он будет 120) невозможна.

Эльман Мехтиев: Отклонения рано или поздно становятся нормой, это правда. Есть ли что-то, что системно подталкивает к тому, чтобы не соглашаться на завышение оценки?

Ирина Вишневская: Наверное, нет ничего, кроме страха исполнителя отвечать личным имуществом, так как по закону оценщик отвечает личным имуществом в случае наступления страхового случая.

Эльман Мехтиев: Хорошо, у него имущество на 100 рублей. Он даже эти 100 рублей не боится потерять. Все записано на родственников, на дальних родственников.

Ирина Вишневская: Это люди, которые на завышении делают бизнес. Я не могу сформулировать, есть ли какие-то такие барьеры, которые мешают завышать стоимость. Наверное, нет. Все зависит от человека, от компании, от восприятия себя как специалиста в бизнес-среде, в том числе в будущем, останется ли он в этой среде, потому что, если действовать по концепции аудиторов из вашего кейса, любой отчет об оценке может стать последним.

Эльман Мехтиев: Вы хотите сказать, что, кроме морального кодекса строителей коммунизма, никаких преград не существует?

Ирина Вишневская: Нет, есть преграды со стороны СРО — получить запрет на профессию, то есть три дисциплинарных взыскания, последнее — исключение из СРО оценщиков, и три года оценщик не вправе заниматься профессиональной деятельностью.

Эльман Мехтиев: Спасибо за подсказку. А много было исключений?

Ирина Вишневская: В последнее время много.

Эльман Мехтиев: Много — это сколько? 1, 2, 10, 150?

Ирина Вишневская: 18 тысяч оценщиков, 14 СРО. Помимо того что люди мигрируют среди СРО, количество исключений — единицы.

 

Ирина Вишневская, член экспертного совета
и дисциплинарного комитета СРО НП «Деловой союз оценщиков»

 

Эльман Мехтиев: Так они еще и мигрируют среди СРО. Исключили из этого — он пошел в другое.

Ирина Вишневская: Нет-нет, так нельзя. Если исключили, то три года никуда не принимают.

Эльман Мехтиев: По закону?

Ирина Вишневская: По закону.

Эльман Мехтиев: А если он сам вышел?

Ирина Вишневская: А если сам вышел, добровольно, как я в свое время вышла добровольно из одного СРО и ушла в другое, тогда он продолжает работать.

Эльман Мехтиев: Ну, я не беру ваш кейс. Я хотел сказать другое. Допустим, я оценщик, я наломал дров и решил, что надо бы мне отсюда уйти и туда войти. Здесь я буду чистеньким, потому что еще не успели рассмотреть, там я буду чистеньким, потому что все, что я делал, относится не к ним. Такое возможно?

Ирина Вишневская: В течение трех лет после того, как вы вышли из саморегулируемой организации, за все, что всплывает по ранее сданным вами отчетам, в рамках старого СРО, придется отвечать.

Эльман Мехтиев: В рамках старого СРО — да. Но влияет ли это на членство в новом СРО?

Ирина Вишневская: Нет. Переходят в новое СРО дисциплинарные взыскания из старого. Эльман Мехтиев: Можно оценщика исключить после выхода из СРО?

Ирина Вишневская: Полагаю, нет.

Эльман Мехтиев: Ну как меня можно исключить? Я уже и так вышел.

Ирина Вишневская: Если вы добровольно успели выйти, то нет.

Эльман Мехтиев: А может быть, поправить?

Ирина Вишневская: Может быть, и есть смысл поправить.

Эльман Мехтиев: Дело в том, что если есть дыры, а мы с вами запросто, за пару минут нашли одну дыру: вопрос, будет действовать репутационное давление или не будет, мы видим, что оно не действует. Более того, если бы даже оно действовало, когда исключений на 18 тыс. оценщиков за год считанные единицы, то, может быть, и прав Банк России, который говорит: «Я никому не верю». Я хочу сказать: «Нет, уважаемый регулятор, ты прав, но они тоже правы, потому что, видите, у них все есть. У них есть жесткий механизм исключения, они публикуют информацию, и это не считаные единицы. Дисциплинарный комитет работает».

Ирина Вишневская: Хорошая идея, можно взять это в проработку, выступить в рамках той же группы с инициативой внесения изменений в порядок, но это в рамках работы саморегулируемой организации оценщиков соответственно. Интересная идея, спасибо, попробуем.

Эльман Мехтиев: Я даже термин готов подарить — «репутационное давление». Вот сколько раз вы опубликовали, что кого-то исключили?

Ирина Вишневская: На сайте каждого СРО можно найти количество исключенных людей.

 

Ирина Вишневская, член экспертного совета
и дисциплинарного комитета СРО НП «Деловой союз оценщиков»
и Эльман Мехтиев, исполнительный вице-президент АРБ

 

Эльман Мехтиев: Количество. А фамилии?

Ирина Вишневская: Фамилии тоже. Если вы знаете фамилию оценщика, вы его проверяете: исключен — не исключен, то есть методом ручного отбора.

Эльман Мехтиев: Я думаю, что журналисты, если бы им дали возможность опубликовать информацию об исключенных, сразу подняли бы эту тему.

Ирина Вишневская: Это тот самый черный список оценщиков. Нельзя публично все-таки публиковать, репутационные риски.

Эльман Мехтиев: Почему? Они же его опубликовали.

Ирина Вишневская: Одно время в нашей среде была большая дискуссия: предлаголось делать черный список оценщиков — тех, кто «накосячил». Но оценочное сообщество встало стеной против, мол, это несправедливо,ошибки бывают непреднамеренные. Очень часто клиент сам вводит в заблуждение, подсовывает недостоверные документы…

Эльман Мехтиев: Ошибки исключения — это другое. Я говорю только про факты. Дисциплинарный комитет принял решение, рассмотрел, взвесил. Если дисциплинарный комитет неправ, на него можно подать в суд, в конце концов.

Ирина Вишневская: Иногда. Там тоже свой порядок оспаривания решения дисциплинарного комитета.

Эльман Мехтиев: Я бы сказал так. Если СРО не использует механизм репутационного давления, ноль цена такому СРО. Я прошу прощения за жесткую формулировку, но я это говорю не вашему бизнесу, а другому, в котором сейчас много дискуссий на тему, принять закон или запретить. Если СРО за годы работы не исключило ни одного из своих членов, то какое это СРО? Ничего оно не регулирует. Поэтому мне кажется, что нам с вами действительно надо построить некую дорожную карту взаимодействия с вашим и нашим регуляторами, для того чтобы вы делали такие вещи, которые мы можем использовать в разговоре с нашим регулятором: «Да, вы можете быть не согласны с оценками, но ваше несогласие с оценками было рассмотрено там-то, вот по нему ответ».

Спасибо вам за беседу. Мне кажется, что некоторые проблемы мы прояснили. Разрешите кратко подвести итог. Первое — оценщики и Минэкономразвития, я надеюсь, готовы поделиться с нами всеми теми наблюдениями, которые мы не видим в действиях нашего регулятора. Второе — чтобы не было, как вы сказали, паузы в оценке залогов, нам нужно выработать некие правила игры: хорошо, мы готовы, когда появятся новые правила, действовать по ним, но пока они не объявлены, давайте не убивать то, как действуем сейчас. Более того, эти новые правила не означают, что нужно переоценивать все, что было оценено раньше. Третье — я думаю, для того чтобы нашего регулятора убедить в том, что оценщики работают не так, как аудиторы, в том плане, что не «навязывают услуги», действительно нужно более активно думать над тем, какие оценочные компании или каких оценщиков мы не хотим видеть.

Ирина Вишневская: То есть опять возвращение института аккредитации в банковской сфере?

Эльман Мехтиев: Я не уверен, что ФАС согласится на этот термин. Но если мы вместе знаем, что этот оценщик исключен и механизм исключения действительно эффективный, работающий…

Ирина Вишневская: А вы знаете, что оценщики, со своей стороны, хотят ограничить доступ в профессию, то есть там идет целая волна дискуссий на эту тему. Именно с учетом того, что 18 тыс. оценщиков на Россию — слишком много, даже если их поделить по городам, по количеству банков, предлагается ограничить доступ в профессию. Имеется в виду, например, чтобы оценку акций, бизнеса, сложных объектов, производили те, кто имеет не менее десяти лет опыта оценки, а не студенты на практике; кроме того, выстроить систему повышения квалификации.

Эльман Мехтиев: Обучение, сертификация…

 

Яна Шишкина, главный редактор «Б.О»,
Ирина Вишневская, член экспертного совета
и дисциплинарного комитета СРО НП «Деловой союз оценщиков»
и Эльман Мехтиев, исполнительный вице-президент АРБ

 

Ирина Вишневская: Как раз у нас ограничение доступа в профессию чем-то синонимично процедурам аккредитации, которая раньше была в банках. То есть ты можешь делать оценку вот этого после института, а вот это — только через пять лет работы по профессии. Иначе оказывается, что металлургический завод, Газпром, Роснефть оценивают те, кто только что закончил Финансовый университет, что печально.

Эльман Мехтиев: Я бы сказал так: не нам, банкам решать…

Ирина Вишневская: Понятно. Но вы — потребители услуг.

Эльман Мехтиев: Пусть будет меньше, но качественнее. Я понимаю, что это может быть дороже, но мы не настолько богаты, чтобы платить дважды, сначала за оценку, потом — на досоздание резервов. Даже если это просто резервы, которые мы должны будем досоздать, это для нас фактически вторая цена. Поэтому, следуя старой народной мудрости: наведите у себя порядок, пусть нам это будет чуть-чуть дороже.

Ирина Вишневская: Банки согласны, чтобы было дороже?

Эльман Мехтиев: Если не будут после этого досоздаваться резервы, я повторяю, если не будет второй цены… Бесплатный сыр — в мышеловке. За дешевый товар ты платишь дважды, и даже трижды: репутацией, резервами, лицензией. С другой стороны, у нас должен быть весомый аргумент, чтобы спорить с регулятором и говорить: «Да, уважаемый регулятор, ты прав, твое мотивированное суждение такое, а вот наше мотивированное суждение такое».

Журнал «Банковское обозрение» благодарит BBcafe за предоставленное для беседы помещение. Беседа состоялась 16 февраля 2016 года.



02.03.2016
Эта статья была разослана 1426 on-line подписчикам bosfera.ru
Материалы альянса финансовых медиа:
Разговоры финансистов

АДРЕСА БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОСТИ
Перейти в Раздел
Вверх