Вход Регистрация
Подписка

Оценка залогов в условиях кризиса

23.11.2015

29 сентября 2015 года был введен в действие утвержденный еще в июне 2015 года Федеральный стандарт оценки № 9 «Оценка для целей залога» (далее — ФСО-9). Это те самые новые правила игры, о которых так долго говорили банки, которые так долго ждали, и вот, наконец-то... Игра начинается!

В интервью журналу «Банковское обозрение» в марте 2015 года я рассказала, что одна из основных проблем, возникающих при оценке залогов, — отсутствие у банков модифицированных требований к независимым оценочным компаниям (НОК). Сегодня оценщики должны включать в задание на оценку требования банка-залогодержателя. Однако выяснилось, что банки имеют некоторые свои внутренние регламенты и правила по проверке отчетов НОК, только общедоступных требований пока в большинстве случаев нет.

Дополнительные требования к заданию на оценку

Согласно ФСО-9 в задание на оценку необходимо включить (сверх ФСО-1 и иных ФСО) набор дополнительных данных:

• особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;

• порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации.

Также нужно отметить новое требование о необходимости привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки).

Другое требование ФСО-9 — необходимость включения в отчет по оценке дополнительных расчетных величин (п. 11 ФСО-9).

Также могут быть включены иные расчетные величины по требованию банка-залогодержателя, например прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем (на конкретные даты).

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА по ФСО-9
• если оно является предметом залога (по существующим денежным обязательствам);
• если оно планируется к передаче в залог (по предполагаемым денежным обязательствам).

Нужно помнить и о «требованиях к учету влияния обременений и обязательств как факторов, влияющих на стоимость объекта оценки» и о «предположении об использовании объекта оценки не по текущему назначению». Таким образом, все фантазии оценщика на тему, какой город-сад мог бы быть построен на земельном участке, где в настоящее время стоит трансформаторная будка, возможны только в том случае, если Банк сам попросил оценщика это подсчитать. В противном случае оценщик обязан оценивать ровно то, что он видит, — по текущему назначению.

Общие требования к проведению оценки

Согласно требованиям ФСО-9 основной вид определяемой стоимости по заданию на оценку — рыночный. Ликвидационная и (или) инвестиционная стоимость могут быть определены оценщиком как дополнительные виды стоимости, если это указано в задании на оценку.

Если оценивается комплекс имущества, оценщику необходимо не только определить стоимость комплекса или его части, но и провести анализ возможностей независимого функционирования отдельных компонентов комплекса и реализации этого имущества отдельно от иных активов в составе комплекса имущества.

Исходя из данных требований недопустима оценка оборудования, например, из 3000 позиций подряд по списку поштучно или с индексацией в зависимости от балансовой стоимости, как ранее делали оценщики, без предварительного анализа, группировки и пр.

Новые требования к отчету

Раздел отчета об оценке «Итоговые факты и выводы» теперь должен состоять из двух частей:

• «результаты оценки» — здесь указываются рыночная и дополнительные (ликвидационная и/или инвестиционная) виды стоимости, если таковые имеются в задании на оценку;

• «выводы» — здесь оценщик делает выводы о ликвидности оцениваемого имущества: дает характеристику ликвидности, то есть типичный (расчетный) срок экспозиции на открытом рынке, в течение которого объект может быть продан по рыночной стоимости, и обосновывает выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

В этом же разделе указывается иная информация, которая по заданию на оценку по требованиям банка-залогодержателя должна быть включена в отчет, в частности иные расчетные величины, выводы по результатам дополнительных исследований.

Что в итоге

Таким образом, внедрение нового стандарта оценки ФСО-9 «Оценка для целей залога» определяет для оценщика основные аспекты, на которые следует обращать внимание при проведении оценки, в частности тот аспект, что подходы к оценке не могут быть оптимистичными и определяются в первую очередь тем, каким образом банк сможет обратить взыскание на залог, каким образом его можно будет продать и потенциально кому (тот самый фактор ликвидности).

Ключевой тренд развития, изменения в регулировании оценочной деятельности — это усиление контроля и требований к процессу оценки. Уточнение понятий, подходов, фактически новые стандарты заставляют оценщика работать в русле требований конечного потребителя его услуг.

 

ДОПУЩЕНИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (РАЗДЕЛ IV ФСО-9)
Допущения в отношении перспектив развития объекта оценки:
• должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями (прогнозом рынка);
• данные заказчика и/или собственника необходимо проверять на осуществимость и соответствие рыночным данным (прогнозам рынка).
Допущения при построении прогнозов:
• целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.
Допущения в отношении преимуществ условий владения объектом оценки и его использования собственником:
• все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.
Обременения и обязательства:
• все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку;
• в случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учитывать их в расчетах.

 

Реклама



23.11.2015
Эта статья была разослана 1426 on-line подписчикам bosfera.ru
Материалы альянса финансовых медиа:
Разговоры финансистов

АДРЕСА БЛАГОТВОРИТЕЛЬНОСТИ
Перейти в Раздел
Вверх