1. Возможно ли при оценке недвижимого имущества использовать корректировки Лейфера? Пользуются ли оценщики ЦБ корректировками Лейфера?

Ответ: Согласно п. 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Специалисты Банка России используют все доступные источники информации, в том числе справочники Льва Абрамовича Лейфера.

2. Имеется ли практика ЦБ по определению стоимости, существенно отличающейся от той, которую установил банк?

Ответ: В ходе работы по оценке предметов залога, принятых кредитными организациями в качестве обеспечения по ссудам, в случае выявления расхождений между оценками Банка России и кредитной организации Служба анализа рисков дает развернутый ответ с раскрытием источников информации, используемых в процессе оценки залогового имущества, а также примененных подходов к его оценке. Кредитная организация имеет возможность направить возражения в Банк России по итогам инспекционной проверки вынесенного предписания, а также обратиться за защитой своих интересов в суд.

3. Под «информацией, необходимой для проведения экспертизы предмета залога», подразумевается инициирование проведения экспертизы предмета залога?

Ответ: Пункт 1.1 Положения № 570-П предусматривает, что информация, необходимая для проведения экспертизы предмета залога, может быть получена Банком России в следующих случаях:

• при осуществлении им функций, предусмотренных федеральными законами;

• по запросу от органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также с их официальных сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — сеть «Интернет»);

• по запросу от кредитных организаций в соответствии с п. 1.2 Положения № 570-П;

• из открытых источников информации.

Таким образом, п. 1.1 Положения № 570-П устанавливает источники получения Банком России информации для проведения экспертизы предмета залога. Например, из открытых источников информации — СМИ, сети «Интернет» — могут быть взяты сведения о чрезвычайных ситуациях в регионе, бедствиях и непредвиденных ситуациях, которые могут влиять на стоимость и ликвидность предмета залога (пожары, стихийные бедствия, затопления и т.д.). При этом используются официальные сайты органов государственной власти, субъектов Российской Федерации, экстренных и аварийных служб.

4. Если предметом залога являются несколько вещей (за исключением составных частей неделимой вещи), залоговое заключение при необходимости содержит сведения, предусмотренные приложением 1 к Положению № 570-П, в отношении каждой составляющей предмет залога вещи. Каковы критерии необходимости?

Ответ: По результатам экспертизы предмета залога Банком России составляется залоговое заключение в соответствии с приложением 1 к Положению № 570-П. В случае если предметом залога является несколько вещей (за исключением составных частей неделимой вещи), залоговое заключение при необходимости содержит сведения, предусмотренные приложением 1 к Положению № 570-П, в отношении каждой составляющей предмет залога вещи. Залоговое заключение составляется Службой анализа рисков, и его содержание зависит от специфики и характеристик предмета залога, необходимость составления одного или нескольких залоговых заключений определяется Службой анализа рисков.

5. Каковы критерии установления работником ЦБ неделимости вещи?

Ответ: Критерии установления неделимости вещи — предмета залога предусмотрены общими подходами Гражданского кодекса Российской Федерации: статьей 133 ГК РФ «Неделимые вещи». В ходе экспертизы предмета залога изучаются прежде всего договоры залога, дополнительные соглашения к нему, особенности предмета залога, правоустанавливающие документы на предмет залога, иные сведения и документы, характеризующие предмет залога.

6. Как правило, банки при рассмотрении вопроса о залоге объекта недвижимости при его оценке руководствуются не принципом наиболее эффективного использования, а состоянием объекта недвижимости как есть (за исключением проектного финансирования). Если ЦБ будет придерживаться принципа наиболее эффективного использования в условиях отсутствия исходной разрешительной документации, могут быть значительные расхождения в результатах оценки ЦБ и банка?

Ответ: Для вынесения суждения о стоимости предмета залога используется максимально возможный (доступный) объем информации о предмете залога, включая исходную разрешительную документацию на объект недвижимости. При отсутствии исходной разрешительной документации оценка объекта недвижимости происходит на основании текущего варианта использования этого объекта.