Ирина Вишневская, управляющий партнер, ИРВИКОН

Новые правила финансирования с использованием эскроу могут решить две глобальные задачи. Во-первых, это подтолкнет строительный рынок. На мой взгляд, сейчас отрасль находится в очень тяжелом положении. Если смотреть по структуре новых проектов, то помимо строительства крупных инфраструктурных проектов, финансируемых государством, эффективных строительных проектов очень мало. У нас традиционно строятся коммерческие объекты —склады, офисные центры, потребность в которых сильно упала.

На мой взгляд, новые правила финансирования как раз и должны подтолкнуть жилищное строительство. А это, в свою очередь, потянет за собой рост отрасли производства строительных материалов — такой своего рода мультипликативный эффект.

Что касается утяжеления проектов по строительству жилья за счет внедрения новой схемы с использованием эскроу, мы проводили свои исследования, которые показали, что в среднем проекты подорожают примерно на 1,5%. Но это не 10–15%, как следовало из самых мрачных прогнозов.

Наталья Морина, генеральный директор, XL Partners:

Оценщик — это совершенно отдельная компетенция, и его замена другими специалистами сегодня невозможна. Профессия требует определенного набора знаний. Этому надо учиться, в этом надо практиковаться. Да, в оценочную деятельность приходили и приходят юристы, сметчики и строители, но все же приходили, получив соответствующее образование. Это принципиально разные взгляды на вещи. Базис знаний, необходимых для оценки недвижимости, — это, безусловно, в первую очередь экономика и финансы. Стандарты оценки — это ключевая и завершающая часть всей системы знаний, необходимых оценщику. Это система правил, по которым должны жить те, кто профессионально занимается анализом стоимости, поскольку она отражает сами принципы формирования стоимости как мнения о ценности актива. Важно, чтобы эта система правил принималась оценочным сообществом и разделялась потребителями и заинтересованными в оценке лицами.

Мария Макарова, заместитель руководителя управления Росреестра по Москве

По общему количеству регистрации договоров долевого участия и желанию москвичей приобрести недвижимость на первичном рынке столицы мы можем сделать вывод, что уровень доверия к институту долевого строительства остается высоким.

Несмотря на изменения, произошедшие в текущем году на рынке долевого строительства, при сравнении показателей зарегистрированных ДДУ в Центральном федеральном округе с данными прошлого года значительных колебаний не наблюдается.

С учетом общего показателя — жилье и нежилье — Москва по сравнению с другими субъектами Центрального федерального округа сохраняет свои лидирующие позиции. Так, за восемь месяцев 2019 года Управление зарегистрировало свыше 73 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что составляет 37% общего количества договоров, оформленных в Центральной России. Этот показатель стабилен и соизмерим с аналогичным периодом прошлого года — также 36,7%.

В мае и в июне среднее количество оформленных москвичами ипотек составило 6,7 тыс. Последний месяц лета стал первым после перехода на новую модель финансирования. Вероятно, количественные колебания по всем сделкам в Москве вызваны в том числе состоянием адаптации рынка к реформе долевого строительства.

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка

Пока рано судить о том, насколько снизилась маржинальность проектов по строительству жилой недвижимости, поскольку еще слишком мало проектов реализуется с применением эскроу. Банк России показал текущую статистику — около трехсот договоров реализуется по новым правилам. Из них примерно две трети приходится на Сбербанк. Но это касается заключенных договоров, одобрено, конечно, гораздо больше. И все же, для того чтобы делать подобный анализ, должно пройти еще какое-то время.

Мы проводили исследование с целью выяснить, насколько может измениться рентабельность проектов в связи с переходом на эскроу. Затраты могут вырасти. Но есть возможность компенсировать часть этих расходов. Например, в старой модели финансирования застройщик для привлечения средств дольщиков на этапе котлована предоставлял существенные скидки клиентам, для того чтобы аккумулировать необходимый объем средств и увеличить темпы строительства. При наличии открытой кредитной линии острой необходимости снижать стоимость квартир нет. Теперь у дольщиков есть гарантия в виде счета эскроу, что позволяет им относиться к покупке квартиры и на начальных этапах строительства более спокойно, ведь, если по каким-то причинам дом не будет достроен, деньги будут возвращены покупателю.

Говоря о том, как переход к новой модели финансирования строительства отразится на стоимости жилья, я бы сказала, что цену формирует рынок. Можно, конечно, произвольно повысить цену на квадратный метр, но покупатель просто ее не примет. Поэтому мы не ожидаем существенного роста цен на жилье.

Олег Хмелевский, старший юрист, адвокат, BGP Litigation

Что такое залог товаров в обороте и в чем его ценность?

Выдавая кредит, мы хотим получить свои деньги обратно. Есть должник, но есть и залог, который выступает дополнительной имущественной массой. То есть в дополнение к тому, что мы можем требовать взыскания долга с должника, мы можем получить этот долг за счет стоимости товара. То есть в данном случае мы расширяем перечень способов получения взыскания.

Но самое важное — то, что залог обладает вещной природой. То есть наш залог следует за вещью независимо от того, у кого эта вещь находится. Например, у нас в залоге дом. Если должник кому-то этот дом продает, то вместе с домом к покупателю переходит и залог. Мы вправе забрать дом у покупателя себе и получить за него деньги. Это то, за что мы любим классический залог.

Но залог товаров в обороте — это несколько иное. Залог товаров в обороте не носит вещного характера в классическом его понимании. Залог не следует за вещью при ее продаже или ином отчуждении. Так, если вы продадите ранее заложенный телевизор, то покупатель получит его «чистым» от залога.

Однако так же легко, как мы «очистили» телевизор от залога, всякий новый телевизор, который купит должник, будет обременен залогом.

В данном случае преимущество залога товаров в обороте — в легкости пополнения заложенной массы различными товарными ценностями, и в случае непогашения долга кредитор вправе получить свое за счет этих новых поступивших в собственность должника товаров.

Алексей Шаров, генеральный директор, Аверта Групп

Поскольку сейчас происходят большие перемены, оценщика предпочтительнее было бы называть теперь консультантом, финансовым адвокатом строительной сюрвейерской оценки. То есть возникла потребность не просто в оценке, а в более широком взгляде на этот род деятельности.

Очень важно правильно рассчитать основные показатели оценки инвестиционных проектов — теория, расчет сроков окупаемости, чистый дисконтированный поток и расчет внутренней нормы доходности. Главное — правильная оценка затрат при оценке инвестиционных проектов и оценка будущих доходов. Правильная оценка затрат очень важна, потому что ошибка может отрицательно повлиять в будущем в части удорожания проекта и увеличения срока его реализации. При оценке будущих доходов важно учесть достаточно большое число факторов, которые вкупе дадут более объективную картину и повлияют на эту оценку. Яркий пример тому — объекты торговой недвижимости. Считается, что они весьма востребованы и приносят хорошую прибыль. Но бурное развитие интернет-торговли вносит существенные коррективы в эту сферу.

Юрий Сигал, директор департамента управления недвижимостью ILM

Как найти управляющую компанию и стать ее клиентом? На что обратить внимание?

Для начала нужно разобраться, что включает в себя понятие «управляющая компания» (Property management). Это компания, которая занимается комплексным управлением объектом коммерческой недвижимости, то есть отвечает за все доходы и все расходы по объекту. Есть еще «эксплуатирующие компании» (Facility management), которые часто называют управляющими компаниями, но единственное, чем они управляют, это два направления — эксплуатация и клининг, то есть управляют только частью расходов.

Я рекомендую перед выбором УК (управляющей компании) составить техническое задание. Чтобы правильно определить критерии выбора УК, нужно сначала определиться с критериями оценки предполагаемого результата деятельности УК. Следует посчитать все текущие доходы и расходы (то есть NOI), добавить к ним свои пожелания, после чего подготовить управленческую отчетность, чтобы предоставить ее конкурсантам. На основании этой отчетности профессиональные УК могут построить прогноз или по опыту найти «тонкие места», где есть перерасход или возможности для коммерциализации.

Важно, чтобы в портфеле УК подавляющее большинство объектов было схоже именно с вашим объектом. Сравнив цены на услуги, обратите особое внимание на амбициозность планов по увеличению NOI. Обязательно получите от УК план мероприятий по увеличению NOI. Если план реалистичный, смело подписывайтесь и ежемесячно на основании отчетов проверяйте выполнение поставленных целей. Не выбирайте компании, которые созданы на базе одного крупного собственника: как правило, в них очень мало регламентированных процессов, и они не готовы предоставить качественные услуги на открытый рынок.