Николай Шитов,

президент Городского ипотечного банка

Развитие банковского ритейла, в том числе и ипотечного кредитования, началось в нашей стране относительно недавно. И вполне естественно, что российские кредитные организации во многом используют зарубежный опыт. Так исторически сложилось, что банковский рынок у нас развивается в соответствии с европейской моделью, а фондовый — с американской. И заимствование опыта идет с обеих сторон. При этом, конечно, важно избежать копирования и использовать только те инструменты, которые можно успешно перенести на российскую почву.

В то же время нас часто упрекают, что по причине увлечения западным опытом российские банки ждет тот же сценарий, с которым столкнулись не так давно американские ипотечные банки. Я абсолютно убежден, что это не так. И в этой связи хотел бы пояснить, в чем различия между американской и российской системой ипотечного кредитования, и далее подробнее остановиться на том, какие меры в настоящее время предпринимаются западными странами с целью поддержки домовладельцев, попавших в сложную ситуацию.

В чем причины американского ипотечного кризиса? На протяжении последних 20 лет, то есть в тот период, когда цены на рынке недвижимости неуклонно росли, среднестатистический американец мог периодически приходить в банк и получать ипотечный кредит на полную стоимость жилья. Именно периодически, поскольку в США можно закладывать существующую недвижимость, брать кредит, через год проводить пере­оценку этого жилья и снова получать кредит под ту же самую недвижимость. Все это работало в условиях растущей экономики. Но в какой-то момент рост цен на недвижимость замедлился, а потом цены и вовсе пошли вниз. Привычный образ жизни огромного числа людей изменился, люди привыкли тратить больше, чем зарабатывать, и как следствие — пошла волна дефолтов по всем видам кредитов.

Заемщики просто отказывались платить, отдавая предмет залога банку. Дело в том, что в США нормы законодательства в этой сфере другие, и заемщик отвечает перед банком только в части предмета залога. Кредиты выдавались на 100% стоимости жилья, без первоначального взноса. Соответственно, если цена квартиры упала, то все убытки ложатся на банк, который заинтересован как можно скорее продать эту квартиру и выручить хоть что-то. В результате массового выброса на рынок таких квартир падение цен еще более ускорилось, а залоги обесценились.

В России законодательство принципиально иное. Заемщик в случае отказа платить будет отвечать и всем другим своим имуществом, чтобы полностью рассчитаться перед банком. Более того, у нас количество объектов недвижимости, приобретаемых в ипотеку, несравнимо меньше, нежели в США. То есть ипотечное кредитование пока не оказывает такого существенного влияния на ценообразование на рынке недвижимости в целом.

По статистике, 90% покупателей квартир в России приобретают жилье для личного пользования, а не с целью получения рентных доходов. И лишь пятая часть приобретений связана с ипотечным кредитом. Тогда как в США 50% сделок идет за счет ипотеки, и часто это именно инвестиционные сделки. Кроме того, российские банки не кредитуют сегмент subprime и не выдают кредиты с повышенным соотношением кредита к залогу. Если взять, например, портфель нашего банка, у нас в среднем соотношение кредита к залогу порядка 53%, что является очень консервативным показателем.

В России ипотечное кредитование пока не оказывает такого существенного влияния на ценообразование на рынке недвижимости в целом.

И теперь немного о некоторых инструментах поддержки домовладельцев на примере опыта Великобритании и США.

В Великобритании существует несколько программ по поддержке домовладельцев. Так, например, к наиболее востребованным можно отнести схему ипотечной поддержки (HMSS) и схему высвобождения залога (MRS). Первая адресована категории заемщиков, у которых из-за кризиса снизился доход и которые испытывают временные трудности с погашением своей задолженности. Помощь оказывается следующим образом. Если ипотечный заемщик соответствует определенным критериям, то ему временно предоставляется возможность выплачивать определенную долю от существующего ежемесячного ипотечного платежа. Производится также отсрочка всех неуплаченных процентных платежей на срок до двух лет.

Вторая мера — схема высвобождения залога, более радикальная, предназначена для домовладельцев, испытывающих наибольшие финансовые трудности, и применяется с целью предотвращения выселения. Это предоставление залогового объекта в аренду. При этом государство может выкупить в собственность полностью или частично заложенную квартиру, погашая кредит банку, и сдать ее в аренду заемщику по сниженной цене. Конечно же, государство здесь несет затраты, но они существенно меньше, чем затраты на создание переселенческих фондов квартир.

Что касается США, то в настоящее время там практикуется ряд правительственных программ: рефинансирование, реструктуризация, принятие налогового акта жилищной поддержки (налоговый кредит) и другие.

Программы рефинансирования и реструктуризации разработаны с целью стабилизации рынка недвижимости и оказания помощи заемщикам в сокращении их ежемесячных платежей по ипотечному кредиту до приемлемого уровня. Так, в случае рефинансирования государство помогает заемщику в рефинансировании существующего ипотечного кредита в кредит с пониженной ставкой, тем самым увеличивая доступность ежемесячных выплат. Реструктуризацию кредиторы осуществляют посредством разнообразных инструментов, включающих сокращение процентных ставок, продление сроков предоставления кредита, либо используют принцип частичного списания долга. Налоговый кредит предоставляется на сделки по приобретению недвижимости впервые, совершенные в период с января по декабрь 2009 года, в размере 10% от покупной стоимости дома (основного места жительства), его размер не превышает 8000 долларов.

Возможно, к каким-то из этих инструментов стоит повнимательнее присмотреться и нам, поскольку только комплекс мер позволит восстановить рынок ипотеки и создать предпосылки для его роста.