В условиях снижения ключевой ставки ЦБ до 14,5% и последовавшего падения доходности по банковским вкладам, исследование «АСТОРИУС» отвечает на главный вопрос инвестора: «Покупка квартиры под аренду в 2026 году — это заработок или убыток?»

Вопреки распространенному мнению, что рынок жилой аренды перегрет и бесперспективен, аналитики «АСТОРИУС» доказывают: недвижимость остается одним из самых надежных инструментов долгосрочного капиталовложения, но при условии смены подхода к выбору актива.

Ключевые выводы исследования:

• Совокупная доходность обгоняет депозиты. При ставках по вкладам, снижающихся до 7,5–11% (прогноз на конец 2026 года), грамотно подобранный объект недвижимости обеспечивает 12–14% годовых за счет суммирования арендного потока и роста капитала (9,4% за последний год на вторичном рынке).
• Заблуждение об окупаемости. Номинальная окупаемость квартиры за 70 млн рублей только за счет аренды составляет 20,8 лет. Однако с учетом ежегодного роста стоимости актива на 5% реальный срок окупаемости сокращается до 9,6 лет, а совокупный доход за 5 лет превышает 36 млн рублей.
• Депозиты теряют привлекательность. Реальная доходность вкладов (с учетом инфляции 4,5–5,5%) составляет 5–8%, тогда как недвижимость не только приносит доход, но и защищает капитал от обесценивания.
• «Рабочая» ипотека — 2–6%. Екатерина Авдеева акцентирует: использование льготных программ (семейная, дальневосточная, арктическая, ипотека в новых регионах) позволяет выйти на положительный денежный поток и доходность до 25% на вложенный капитал.

Альтернативы — выше, чем у жилья

Отдельный блок исследования посвящен нишам, где доходность кратно превышает классическую аренду:

• Машиноместа — 15–25% годовых;
• Сервисные апартаменты в курортных зонах (Анапа, Калининград, Крым) — 8–14% чистыми + рост капитализации 20-30%;
• Коммерческая недвижимость — помещение за 54 млн рублей приносит 5,16 млн в год, срок окупаемости с учетом роста актива — 7,2 года.

Прогноз «АСТОРИУС»: переход от выжидания к росту

По оценке аналитического центра, при ключевой ставке 10–11% рыночная ипотека опустится до 13–15%, что станет психологическим порогом для восстановления спроса. Однако уже сейчас, на фоне удешевления депозитов, качественная недвижимость вновь становится центром инвестиционного портфеля.

«Недвижимость жилая — это не про “быстрые деньги”, а про надежность, семейный капитал, который можно передать по наследству, использовать как залог и не бояться инфляции. Рынок 2026 года дает уникальный шанс войти в актив до начала активного роста, но только с холодным расчетом и правильным партнером», — комментирует Екатерина Авдеева, председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС».

Источник: Корпорация недвижимости «АСТОРИУС»