— Игорь Юрьевич, в соответствии с Концепцией развития рынка ипотечного кредитования, разработанной АИЖК, госгарантии планируется направить на покупку «хвостов», то есть длинной части выпуска ипотечных бумаг, обеспеченных кредитами, которые выданы по стандартам АИЖК.

Соответственно, ни по каким другим стандартам за государственный счет «хвосты» выкупаться не будут. Получается, что вопреки декларациям АИЖК на рынке остается монополия или, по крайней мере, совершенно неравные условия конкуренции на уровне формирования ипотечного продукта? Выпускать бумаги сможет только АИЖК?

— Ну почему же? Мне непонятно, почему никто не спорит с АИЖК по поводу того, что рынок ипотечных бумаг невозможно запустить без выкупа долгосрочной части обязательств за счет госсредств. Ведь рынок готов покупать длинные бумаги — он не готов брать на себя риск ставок. А все потому, что в России нет рынка плавающих ставок. Посмотрите на рынок Великобритании или Канады. Весь рынок капитала привязан к рыночной стоимости денег — в основе долгового рынка стоит ориентация на плавающую ставку. Ошибочно понятие, что плавающая ставка создает риск для заемщика. Если вычесть из плавающей ставки инфляцию, то реальная ставка оказывается 2—3%. Плавающая процентная ставка, безусловно, более интересна для инвесторов, нежели фиксированная, потому что она отражает реальную ситуацию в экономике.

В системе АИЖК банки не имеют права менять ставку, установленную Агентством. Риск изменения ставок, который всегда присутствует, с помощью госгарантий нивелируется, сами ставки получают какое-то стандартное значение, но при этом становятся нерыночными. А сама система — намного более рискованной для гаранта.

Сегодня объем выдачи кредитов растет — причем у всех операторов. Но в соотношении со спросом кредитов выдается очень мало. Почему-то пресса формирует у населения такие представления об ипотеке, что получить, а главное, выплатить ипотечный кредит — это трудно, дорого. Но ведь это не так! Это не трудно и не дорого. В США 10 лет назад кредиты выдавались под 14%. И десятки миллионов человек взяли кредиты на таких условиях. Надо понимать, что человек, покупая жилье, использует свой будущий доход, в котором так или иначе будет учтена инфляция. А банки закладывают ожидаемый уровень инфляции в ставках. Повторюсь, если вычесть из ставки инфляцию, то останется 2—3%. Уже сегодня в России есть более 1 млн семей, доход которых вполне позволяет им воспользоваться ипотечным кредитом, причем на рыночных условиях. А банки, в свою очередь, могут рефинансировать себя на рынке капитала, но главное — тоже на рыночных условиях. Осталось лишь соединить эти два рынка.

— Значит ли это, что «ДельтаКредит» планирует выпуск ипотечных бумаг на основании собственного индекса и плавающей ставки?

— Естественно, только «ДельтаКредит» планирует выпуск таких бумаг на основании не собственного индекса, а рыночного индекса, признанного участниками этого рынка. Мы стремимся использовать рыночные механизмы, построить ипотечную модель на рыночных условиях. Сегодня никто не знает, каков реальный рыночный размер фиксированной ставки на 27-летний кредит, — но это не так важно для кредиторов. Им крайне важно, чтобы, во-первых, ставки и кредитора, и заемщика были привязаны к реальной рыночной стоимости денег (плавающий индекс) и, во-вторых, были созданы условия для рефинансирования кредитора на долговом рынке с использованием этого же самого индекса. В таком случае пропадает необходимость привлечения кредиторами очень длинных денег (более 3—4 лет) с фиксированной ставкой, потому что всегда есть возможность рефинансировать долг на рыночных условиях. Мы в «ДельтаКредите» сейчас активно работаем над выбором индекса (например МIBOR или MosPrime). И АИЖК в свое время предпринимало попытку создать механизм плавающей ставки, привязанной к некоему комплексному индексу, но о благополучном завершении этой работы, по-моему, они не сообщали.

— Каковы планы «ДельтаКредита» по выпуску ипотечных облигаций?

— В конце этого года планируется первый выпуск. Мы участвуем в рабочей группе по запуску вторичного рынка ипотеки, в которую входит и АИЖК, поэтому выпуски предполагаем приблизительно в одно и то же время.

— Так это будет выпуск по стандартам АИЖК?

— Минимальные требования к любому выпуску регулируются законом, нормативными документами регулирующих органов, но не стандартами того или иного эмитента. Что касается стандартов наших выпусков, то «ДельтаКредит» планирует выпускать облигации, структура которых будет максимально напоминать продукты, существующие на более развитых рынках капитала.

— Каков срок этих бумаг, они будут покрывать весь срок действия кредита? Ведь именно на невозможность фондирования долгосрочных активов короткими пассивами упирает АИЖК?

— Я не стал бы говорить об этом так категорично. Если речь идет о выпуске ипотечных ценных бумаг не ипотечным агентом, а кредитной организацией, то нужно управлять риском общего разрыва пассивов и активов. Банки имеют возможность регулировать свою ликвидность собственными средствами, за счет других источников фондирования, в рамках нормативов Центрального банка.

АИЖК работает на рынке рублевых продуктов с фиксированными ставками. Мы не должны забывать, что клиент (или инвестор) не обязательно думает, заходя в магазин: я куплю продукт АИЖК. Он смотрит, что лежит на полках. А сейчас так получается, что «на полке» лежит только АИЖК, и, разумеется, берут его кредиты и ценные бумаги. Но если положить рядом другой продукт, например, с плавающей ставкой, то найдется покупатель и на него. Мы это видим по своему опыту на первичном рынке, потому что предлагаем заемщикам кредиты в рублях, долларах, с фиксированной и плавающей ставкой.

— Сильная сторона АИЖК — это сеть региональных операторов. Вы сегодня работаете с регионами?

— Да, мы присутствуем в крупнейших регионах России. Наши партнеры выдают кредиты, мы их рефинансируем. Система отлажена, она низкозатратная. Мы — частная компания и не можем тратить большие деньги на организацию процесса.

— А что нужно сделать, чтобы появились частные компании, которые займут место АИЖК?

— Если АИЖК действительно хочет выполнить свой план по уходу с рынка рефинансирования и запуску рынка ипотечных ценных бумаг, ему, на мой взгляд, необходимо стимулировать выход на рынок независимых организаций, которые будут заниматься поиском банков-партнеров, тренировать их по собственным стандартам и рефинансировать их ипотечные кредиты. Это сложный процесс, требующий значительных усилий на администрирование и организацию денежных потоков. АИЖК сегодня говорит о том, что уйдет с рынка окончательно, когда появится достаточное количество крупных банков и компаний, которые займут его место. Но сами по себе они не появятся.

АИЖК неплохо спланировало то состояние дел, которое должно получиться в итоге реформирования системы. Но никто не подумал, как это реально осуществить. Стандарты АИЖК остаются довлеющими. Если Агентство хочет, чтобы его кто-нибудь заменил, то ему нужно уже сегодня вести переговоры с банками, осуществляющими выдачу кредитов, с операторами первичного рынка — договариваться о том, что стандарты изменятся в соответствии с рыночными правилами той организации, которая заменит АИЖК. Я не заметил, чтобы сегодня велись поиски банка или компании, которым был бы интересен бизнес, та деятельность, которой занимается АИЖК. Кому этот бизнес интересен, кто им будет заниматься? Все это достаточно трудоемко, особенно если учесть, что мы тренируем рынок капитала по определенной модели. Рынок увидит первые выпуски ипотечных бумаг, увидит гарантии правительства, выстроит определенные оценки, ценообразование. А потом через три года появятся другие выпуски, без Агентства и без гарантий. Как это повлияет на оценку рынка?

По сути, авторы Концепции развития ипотечного рынка разгоняют поезд, который через 4—5 лет должен будет перепрыгнуть на какие-то гипотетические новые рельсы. Получив гарантии правительства, не ограниченные одним годом, этот поезд поедет еще быстрее. Но новые рельсы еще нужно подготовить. То же самое происходит на рынке США, где огромное количество конкурентов на вторичном ипотечном рынке, рынке ценных бумаг, 20 крупнейших эмитентов, но FannieMae и FredieMac продолжают доминировать на рынке в связи со спонсорской поддержкой государства. Государство США сейчас пересматривает свое отношение к сложившейся структуре рынка и пытается забрать спонсированную поддержку — и как трудно это сделать! Потому что все игроки привязаны к определенной бизнес-модели, интересы взаимосвязаны определенным образом.

Все это будет повторяться теперь и в России. Госгарантии будут выталкивать с рынка рыночных игроков. Рынок у нас достаточно небольшой. Если занять на нем некую позицию со своими бумагами, не обеспеченными гарантиями, а рядом будут торговаться обеспеченные бумаги, выбор инвестора несложно предсказать.

В России сегодня складываются все необходимые предпосылки для рыночной модели развития ипотечного кредитования — самое главное сейчас помочь этому рынку сдвинуться с места, а не подменить его государственной поддержкой, тем самым сведя на нет громадные усилия законодателей, регуляторов, банков, риэлторов и других участников.

Мнение эксперта

Проблема соответствия активов и пассивов: ипотечный банк заинтересован продать все риски, связанные с кредитом Специализированные ипотечные банки имеют узкую направленность: выдача кредитов под залог недвижимости, регулярная продажа сформированных под определенного инвестора пулов ипотечных кредитов и последующее обслуживание пулов ипотечных кредитов. Продажа и обслуживание пулов являются частью процесса секьюритизации активов, для завершения которого необходимо выпустить ипотечные ценные бумаги.

Активы ипотечного банка представляют собой долгосрочные кредиты со сроком погашения от 10 лет (сверхдлинные активы с точки зрения российской банковской практики), а пассивы формируются банками из капитала и привлеченных средств, и в большинстве случаев «активы длиннее пассивов».

Сегодня привлечь в финансовый сектор России 5—10-летние ресурсы по приемлемой ставке для ипотечного бизнеса — очень сложная задача. Финансовые российские и зарубежные институты готовы предоставлять кредитные линии на 1—3 года, причем процентные ставки, предлагаемые местными инвесторами, таковы, что о прибыльности ипотечного бизнеса нужно забыть. К тому же постоянно существует риск изменения процентных ставок. Необходимо хеджировать риски либо путем установления плавающей процентной ставки по ипотечным кредитам, что мало применяется в России, скорее всего в силу менталитета заемщиков, либо путем покупки на организованных западных рынках процентного свопа, чтобы зафиксировать процентную ставку обязательств на срок 10 и более лет. Однако процентные свопы на такие сроки и для западных финансовых институтов заключить не просто.

Решением проблемы могло бы стать привлечение средств государства для рефинансирования ипотечных кредитов, а также механизм секьюритизации ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных ценных бумаг могут стать пенсионные фонды, страховые компании, паевые фонды недвижимости. Ряд ипотечных банков планирует сделки по секьюритизации своих активов с использованием схем, разработанных инвестиционными банками и привлеченными ресурсами зарубежных инвесторов. Ипотечным банкам выгодны такие «оффшорные» секьюритизации, прежде всего из-за цены привлеченных ресурсов (процентная ставка на уровне процентной ставки по суверенным обязательствам России по сопоставимым срокам плюс 150—200 базисных пунктов). Кроме того, банк при секьюритизации продает практически все риски, связанные с кредитом (кредитный, рыночный, риск досрочного погашения). На банке остается только операционный риск. Данный риск нивелируется оценкой рейтингового агентства и страховкой ВВВ (banker’s blanket bond).

Секьюритизация также позволяет ипотечному банку решить проблему согласования активов и пассивов не формально по инструкциям ЦБ РФ, а по экономическому смыслу. Реальные сроки жизни ипотечных кредитов находятся на уровне 4—5 лет с учетом досрочного погашения кредитов. Следовательно, сроки привлечения пассивов могут быть ограничены 4—5 годами. При активной практике продажи портфеля (например, 1 раз в год) пассивы банку необходимы со сроком погашения не более 1 года. Конечно, с точки зрения инструкций ЦБ РФ происходит вопиющее нарушение сроков согласования активов (10 лет) и пассивов (1 год). Однако следует учитывать, что при переходе банковской системы России на МСФО ипотечный банк может трактовать срок погашения своих активов, исходя не из номинального срока, указанного в договоре, а исходя из фактического срока нахождения активов на балансе, при наличии надлежащего обоснования, например, предварительные договоры о продаже и последующей секьюритизации активов.