Одно из последствий декабря 2014 года для банковского сектора — изменение «правил игры» на ипотечном рынке. Для всех участников, а не только для банков или заемщиков. Но также для строителей, риэлторов, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и даже для самого государства. Хорошо это или плохо — пока однозначно ответить на этот вопрос невозможно.

Самое существенное изменение: если до начала 2015 года главную роль на рынке играли продавцы (в данном случае банки), то сейчас — заемщики. Именно от них зависит, что в дальнейшем будет происходить на рынке. Готовы ли они «покупать» кредиты на предложенных условиях или «продавцам» и дальше нужно будет снижать «цену» на свой товар.

Хуже или лучше

На 1 августа 2015 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 534,7 млрд рублей, что на 42,3% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года, подсчитали аналитики коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн». Это рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов за последние пять лет, отмечается в сообщении данной организации.

Согласно данным АИЖК, в первом полугодии 2015 года российские банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд рублей — на 40% меньше аналогичного показателя для 2014 года. Также снизилась сумма «среднего чека». Если в первом полугодии 2014 года средняя сумма рублевого кредита составляла 1,73 млн рублей, то за аналогичный период 2015 года она снизилась до отметки 1,64 млн рублей.

Хотя, если анализировать ситуацию за последние три месяца, то не все так печально. Например, в июле 2015 года было выдано кредитов на сумму 87,9 млрд рублей, что на 36% меньше аналогичного показателя июля 2014 года. Более того, в мае 2015 года было выдано на 45% меньше аналогичного показателя мая 2014 года, а в марте-апреле — на 50% меньше.

Вроде бы плохо для банковского сектора. Почему именно так — объяснять не будем. Но с другой стороны, может быть, и неплохо. Количество заемщиков, которые не смогут обслуживать свои кредиты, будет значительно меньше, чем в ситуации, если бы рынок в первом полугодии 2015 года вырос на 40%. Уже сейчас, согласно данным АИЖК на 1 июля 2015 года, объем ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены более чем на 90 дней, достиг максимального значения за весь период наблюдений (с января 2009 года) — 98,1 млрд рублей, увеличившись за первые шесть месяцев 2015 года на 31%.

Согласно данным агентства «Секвойя кредит консолидейшн» объем просроченной задолженности по ипотеке в России на 1 августа 2015 года составляет 54,13 млрд рублей, что больше показателя начала года на 17,4%, в годовом исчислении показатель вырос на 30,2%. Доля кредитов без просрочки платежей — 94,5%, с просрочкой от одного дня — 5,5% (из них на просроченные платежи от 1 до 30 дней — 2,1%, от 31 до 90 дней — 1%, от 91 до 180 дней — 0,9%, свыше 180 дней — 1,85%). Рост доли просроченных платежей за год составил 22%.

Так что банкам придется учиться жить по новым правилам, когда риск выхода заемщика на просрочку 90+ резко возрастает. Все же экономический кризис на дворе, а это не только риск потерять работу, но и снижение реального уровня доходов заемщиков.

Госкорпорация на жилищном рынке

Президент РФ Владимир Путин 13 июля 2015 года подписал Федеральный закон № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому документу на базе АИЖК будет создан единый институт развития жилищной сферы. По сообщению пресс-службы АИЖК: «Новый институт будет наделен управленческими функциями в отношении Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), некоммерческих организаций, созданных единым институтом развития жилищной сферы, дочерних хозяйственных обществ, в том числе обществ, являющихся кредитными организациями». В пресс-релизе также отмечается, что деятельность данной организации «будет направлена на содействие проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций… а также повышению эффективности управления в жилищной сфере».

Еще в конце апреля 2015 года руководитель Минстроя России Михаил Мень сообщил, что данная структура, будет решать более сложные задачи, которые включают в себя развитие не только ипотеки, но и инфраструктуры, а также выделение земельных участков.

Высока вероятность того, что до конца 2015 года это акционерное общество (именно в таком виде будет создан данный институт) начнет работать. По крайне мере, согласно пресс-релизу, «юридические процедуры по оформлению единого института развития жилищной сферы планируется завершить к осени 2015 года».

АИЖК: пост сдал — пост принял

Возглавлявший на протяжении 13 лет АИЖК Александр Семеняка 20 апреля 2015 года подал в отставку по собственному желанию. Новым главой АИЖК был избран заместитель министра строительства Александр Плутник. Комментируя это кадровое назначение Михаил Мень (руководитель Минстроя России) сообщил: «Новый руководитель АИЖК будет выполнять на первом этапе главную функцию — объединение двух институтов (АИЖК и Фонда РЖС — прим. «Б.О»). Это непростая задача». А 17 июля 2015 года председателем наблюдательного совета АИЖК был назначен заместитель Председателя Правительства РФ — руководитель Аппарата Правительства Российской Федерации Сергей Приходько. Одна из основных задач нового руководителя — участие в процессе создания единого института развития жилищной сферы.

Отдельно следует отметить, что сейчас в процессе подготовки находится новая стратегия действий АИЖК. Как изменится поведение организации после ее утверждения Правительством РФ — предсказать трудно. Однако высока вероятность того, что в будущем АИЖК (вернее, созданная на ее базе структура) будет меньше внимания уделять рефинансированию ипотечных кредитов. Напомним, что сейчас она является лидером на этом рынке. Более того, еще в октябре 2014 года Александр Плутник, заместитель министра строительства, заявлял, что АИЖК уже выполнило свою главную функцию — формирование рыночного сегмента ипотеки: «Сейчас главными участниками на рынке ипотеки являются банки, все стандарты сформированы, поэтому Агентство должно переключаться на другие цели».

Кто «в доле»

Еще одно изменение «правил игры» на ипотечном рынке связано с участием граждан в долевом строительстве. Правительство планирует к 2020 году радикально изменить существующую систему. Сейчас обсуждается множество вариантов, начиная от запрета данного механизма финансирования строительства жилья и заканчивая введением спецсчетов в банках, куда будущие владельцы жилья будут переводить деньги, а кредитные организации обязаны будут следить за их правильным использованием застройщиками. Окончательно новую схему продажи жилья должна выработать специальная рабочая группа при Минстрое РФ. Отметим, что, по разным оценкам, доля частных инвестиций на стадии строительства составляет от 40 до 80%, остальное — банковские кредиты по ставке 12–20% годовых.

Разумеется, «фондироваться» за счет будущих владельцев жилья экономически выгоднее, чем за счет банков. Например, по данным правительства Московской области, в июле 2015 года на территории региона из 605 застройщиков, которые возводили многоквартирные дома, 591 привлек средства граждан на основании договоров долевого участия.

В случае кардинальных изменений в сфере долевого строительства одни эксперты предсказывают увеличение стоимости жилья на 20–40%, что негативно отразится на ипотечном рынке (другая неприятная новость для банков — сокращение количества компаний-застройщиков и как следствие этого снижение спроса на кредиты). Другие эксперты называют несколько схем, по которым можно будет обойти запрет на долевое строительство, и указывают на то, что до 2004 года, когда законодательно был закреплен этот механизм финансирования жилья, застройщики привлекали деньги будущих владельцев квартир. Более того, еще и жилье строили, а не занимались реализацией различных мошеннических схем.

Власти обещают, что с 2016 по 2020 год будет некий переходный период, поэтому у банков есть шанс научиться жить в новых условиях. Тем более что, если, например, будет введен механизм спецсчета, то кредитные организации смогут зарабатывать комиссионный доход на его обслуживании. Правда, не все, а только те, кому будет разрешено открывать такие счета.

Нам не нужны кредиты…

Согласно результатам июльского исследования холдинга «Ромир», 52% россиян назвали кредиты долговой ямой, из которой трудно выбраться, а в 2010 году такого мнения придерживалось 35%. Доля тех, кто уверен, что взятые в долг деньги — «необходимость, если нужно сделать крупную покупку», в июле 2015 года — 35%, а в июле 2010 года этот показатель составлял 51%. О планах взять кредит в ближайшее время заявили 12% респондентов, отрицательный ответ дали 87% опрошенных. Три года назад желающих воспользоваться кредитами было вдвое больше — 26%.

В отношении жителей России к ипотечным кредитам текущая ситуация такова. Если за последний год 5% опрошенных взяли ипотечные кредиты, то в 2012 году таких было 8%, а в 2010 году — 6%.

Так что банкам придется учитывать еще и снижение интереса со стороны потенциальных заемщиков к этому виду кредитов. Причем снижение интереса спровоцировано не только материальными причинами (например, снижением уровня реального дохода), но и изменениями на психологическом уровне.

… и дорогое жилье тоже

Другая неприятная новость для банков — снижение цен на недвижимость на вторичном рынке. Например, в июле 2015 года стоимость жилья на вторичном рынке Московской области, согласно данным сети агентств недвижимости «Мегаполис-Сервис», упала на 0,59%. Причем снижение цен началось еще в начале года и, по мнению экспертов, продлится как минимум до октября.

Аналогичная ситуация наблюдается в Москве. Например, в июне 2015 года доля продаж квартир с дисконтом на вторичном рынке столицы достигла исторического максимума, зафиксированного за историю десятилетних наблюдений. По данным агентства «Инком-Недвижимость», 80% московских квартир в июне были проданы с дисконтом, 11% — по цене предложения и только 9% — по цене выше заявленной собственником стоимости. Средний размер скидки на вторичном рынке жилья Москвы составляет в данный момент 9,3%.

На рынке новостроек похожая ситуация. Например, согласно данным портала Restate.ru, с 20 февраля по 5 августа 2015 года стоимость 1 кв. метра жилья снизилась со 168 тыс. рублей до 143 тыс. рублей.

Это не традиционное сезонное снижение цен, которое происходило каждое лето, а элемент новой реальности: потенциальным заемщикам просто не хватает денег на покупку квартир, по крайне мере на тех условиях, что до недавнего времени предлагали продавцы. Это значит, что и последним придется играть по новым правилам.