Находя различия в схожем
Сравнение инструментов минимизации залоговых рисков 2008-2009 годов и текущих трендов говорит о диверсификации в пользу последних. Предыдущий кризис привнес моментное изменение залоговых дисконтов c уровня 25–30% до 50–60%. При оценке активов приоритетным стал доходный подход. Отдельные банки вводили мораторий на методы оценки залога затратным и сравнительным подходом, считая их необъективными.
Текущие приступы волатильности рубля, дополненные санкционной и нефтяной реальностью, отразятся на стоимости залогового имущества спустя полгода. Интервьюирование руководителей топовых залоговых служб подтверждает выжидательную позицию в отношении залоговых портфелей. Нормативные документы еще не изменены. Банки ждут выравнивания на рынке стоимости нефти и ее производных. Впрочем, ряд прикладных изменений уже начал работать либо вынесен на рассмотрение коллегиальных органов. Снижен с 10–15% до 5–10% допустимый лаг в стоимости залога между внутренней и независимой оценкой. Залоговые дисконты в банках, не входящих в топ-30, уже отыграли уровень 40–50% для недвижимого имущества и до 60% — для оборудования. Даны рекомендации независимым оценщикам о предпочтении метода DCF (1) в доходном подходе. Однако четкости в видении исходных данных для прогнозов денежных потоков оценщикам это не дало. Сравнительный подход в оценке разбавлен доходным с результирующим взвешиванием 60% к 40%.
Сокращается линейка рассматриваемых банками залогов. Недвижимость — традиционный залог для периода кризиса. Вместе с тем текущий рынок — это рынок не девелопера. Объекты класса «А» офисно-торгового профиля уже не вызывают былого восторга залоговиков. Участники со значительной долей импорта в товарообороте замораживают свою активность. Поэтому изменения, представленные в таблице 1, будут только дополняться.
Таблица №1. Детализация изменений в оценке залоговой недвижимости