Вход Регистрация
Подписка
Новости Войти в раздел

Нестандартные залоговые сделки

16.01.2017

На практике в большинстве случаев работа сотрудников залоговых подразделений любых банков связана с экспертизой и оформлением в залог производственного либо торгового оборудования, офисных, торговых или производственно-складских объектов недвижимости или с оформлением в залог товаров в обороте (при кредитовании клиентов торговой отрасли). Как правило, объем таких сделок составляет практически весь объем совершенных залоговых сделок залогового подразделения банка

Коммерческие банки, кредитование которых нацелено на определенную отрасль, зачастую работают со специфическим залогом предприятий финансируемой отрасли. Например, основной отраслью кредитования Россельхозбанка является сельскохозяйственная промышленность; залоговые сделки при кредитовании предприятий агропромышленного комплекса (АПК) специфичны, и предметами залога в них выступают, как правило, крупный рогатый скот, будущий урожай, земли сельскохозяйственного назначения, сельхозтехника и т.п. Залоговая работа банка, деятельность которого нацелена на финансирование АПК, специфична и нестандартна для другого банка, политика которого нацелена на инвестирование, например, в газовую отрасль. Во всяком случае, любые залоговые сделки, будь то залог производственно-складского комплекса или залог поголовья скота, являются типичными, объем таких операций достаточно велик, и банки уже наработали опыт при оформлении в залог такого имущества. Однако в практической деятельности любого банка бывают залоговые сделки, которые не назовешь стандартными или типичными. Объем подобных сделок крайне мал, что обусловливает недостаточный опыт экспертизы такого залога, определения рисков обращения взыскания ввиду скудности судебной практики. Поэтому к таким сделкам должно быть повышенное внимание со стороны залоговых служб банков.
Примером нестандартной залоговой сделки может послужить сделка филиала кредитного брокера «Фосборн-Хоум» в Екатеринбурге, когда клиент планировал получить кредитные средства в размере 20 млн рублей на финансирование текущей финансово-хозяйственной деятельности под залог вертолета Ми-9.
При этом важно понимать, что принятие в залог нестандартного имущества — не единственный признак нестандартной залоговой сделки.
Под нестандартной, или нетипичной, залоговой сделкой следует понимать комплекс мероприятий залогового подразделения банка, связанный с оформлением в залог имущества, рынок которого ограничен или не определен и практика работы с которым мала, что не позволяет применить стандартные процедуры и внутренние нормативные документы банка при оформлении в залог данного имущества, либо комплекс мероприятий, связанный с оформлением в залог типичного имущества, рынок которого определен и практика работы с которым понятна и прозрачна, при этом деятельность предприятия-залогодателя подчиняется иной юрисдикции, отличной от законодательства Российской Федерации (залогодателем является компания-нерезидент). Также под нестандартной залоговой сделкой можно понимать залог имущественных прав, например прав на получение выручки по договору поставки либо по контракту, заключенному залогодателем с третьим лицом. Естественно, залогодателем выступает продавец или поставщик товара по договору поставки или контакту, то есть лицо, обладающее правом на получение денежных средств от покупателя по договору. В последнем случае практика банков уже достаточно наработана, но такие сделки присущи при кредитовании предприятий определенных сфер деятельности. К нетипичным залоговым сделкам можно отнести сделки по принятию в залог имущества, требующего дополнительного анализа на любой стадии залоговой экспертизы (от оценки, до оформления в залог).
Таким образом, под нестандартной (нетипичной) залоговой сделкой (в общем случае) следует понимать залоговую сделку, в рамках которой весь комплекс мероприятий или часть операций, входящих в комплекс мероприятий по оформлению в залог имущества, имеет специфический характер.
Нестандартные залоговые сделки можно разделить на три группы:

  • оформление в залог имущества, принадлежащего компании-нерезиденту;
  • оформление в залог типичного имущества, реализация которого в случае обращения взыскания на залог затруднена рядом регламентированных законодательством причин;
  • оформление в залог нетипичного имущества, носящего специфический характер.

Разберем каждый случай в отдельности.

Комплекс мероприятий по оформлению в залог имущества, если залогодателем выступает компания-нерезидент

Под нерезидентом следует понимать юридическое или физическое лицо, действующее в одном государстве, но постоянно зарегистрированное и проживающее в другом.
Иными словами, интерпретируя залоговую практику в российском законодательстве, залогодателем-нерезидентом считают организацию или физическое лицо, зарегистрированное или проживающее на территории иностранного государства, но имеющее активы на территории Российской Федерации. Сама залоговая сделка будет подотчетна законодательству РФ, при этом в связи с наличием у залогодателя статуса нерезидента залоговая сделка окажется специфичной и нетипичной для многих залоговых служб банка.
На практике компания-нерезидент в большем объеме таких сделок передает в залог долю в уставном капитале или акции компании — резидента РФ. Гораздо реже встречаются случаи, когда нерезидент передает в залог недвижимое имущество, находящееся на территории РФ. Так или иначе, если российскими банками практика по принятию в залог недвижимого имущества или долей в уставном или акционерном капитале наработана, то в случае, если залогодателем выступает нерезидент, то такая сделка обладает определенной долей специфичности, при этом вне зависимости от предмета залога залоговые сделки по специфичности практически идентичны.
Нетипичность залоговой сделки с компанией-нерезидентом выражается в следующем:

  • в двуязычности договора залога/ипотеки;
  • в необходимости получения заключения иностранной юридической компании;
  • в нестандартных дополнительных условиях в обеспечительном договоре.

Договор залога/ипотеки в обязательном порядке должен иметь двуязычный формат. При этом, так как залоговая сделка будет заключена в рамках российского правового поля, одним из языков, на котором должен быть составлен договор залога/ипотеки, выступает русский язык. Вторым языком выступает международный язык (как правило, английский). В обязательном порядке в договор необходимо включить пункт, что в случае расхождения текста между российской и международной версией текст договора, составленный на русском языке, имеет преимущество перед английским. В случае нарушения своих обязанностей виновная сторона по договору залога/ипотеки несет имущественную ответственность, как и в случае заключения обеспечительного договора с залогодателем-резидентом, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Однако, поскольку договор будет заключен с нерезидентом, все споры и разногласия по исполнению обязанностей в рамках такого обеспечительного договора будут носить международный характер, такие споры рассматриваются в Международном коммерческом арбитражном суде при Торгово-промышленной палате Российской Федерации.
Подписантом со стороны залогодателя-нерезидента является соответствующее должностное лицо, определяющееся по сертификату о регистрации компании, выданному нотариусом, работающим в аналогичном с залогодателем правовом поле. Документ должен быть апостилирован в стране инкорпорации и переведен на русский язык, перевод удостоверяется нотариально (проставлять апостиль на документах не требуется для граждан стран, присоединившихся к Минской конвенции1: Республики Армения, Республики Беларусь, Республики Казахстан, Республики Кыргызстан, Республики Молдова, Российской Федерации, Республики Таджикистан, Туркменистана, Республики Узбекистан, Украины). В данном сертификате указываются: полные имена директора, секретаря, акционера(ов) компании, адрес регистрации и размер капитала. Исходя из информационной нагрузки данного документа сертификат о регистрации напоминает упрощенный вариант выписки из ЕГРЮЛ.
Составленный обеспечительный договор в русскоязычном варианте направляется на перевод. Непереводимое содержание договора залога/ипотеки подвергается удалению из текста договора. Примером может служить практика отображения в виде приложения к обеспечительному договору (договору об ипотеке) копий кадастровых паспортов, свидетельств о государственной регистрации права на предмет ипотеки. В добросовестном переводе в большей степени заинтересован банк-кредитор, поэтому именно он заключает с компанией-переводчиком соответствующий договор, услуги по оплате данного договора подлежат оплате из бюджета кредитора (по договоренности с залогодателем расходы могут быть частично или полностью возмещены).
После указанных мероприятий на выходе получается промежуточный продукт в виде обеспечительного договора, составленного на двух языках, который необходимо направить иностранной юридической компании для правового анализа. Правовому анализу подлежат:

  • учредительные документы залогодателя-нерезидента;
  • согласованный сторонами сделки обеспечительный договор в двуязычном варианте.

Залогодатель-нерезидент должен направить юридической компании необходимый пакет документов для правового анализа. Как правило, в пакет входят следующие документы:

  • общегражданский паспорт руководителя общества;
  • документы, подтверждающие правоспособность юридического лица и полномочия лица, подписывающего договор, в том числе Устав, сертификаты о регистрации, о директорах, об адресе, выписка из торгового реестра, решение о назначении руководителя, доверенность и т.д. — в зависимости от страны инкорпорации.

Документы должны быть легализованы, переведены на русский язык, подпись переводчика нотариально засвидетельствована.
Конечным продуктом данной операции является юридическое заключение (англ. — Legalopinion) иностранной юридической компании, содержащее правовой анализ планируемой обеспечительной сделки. В этом юридическом заключении должен быть указан перечень юридических документов залогодателя-нерезидента, подтверждающих его правомочность и полномочия должностных лиц. Данный перечень документов должен в обязательном порядке находиться в банке перед подписанием обеспечительной документации. Соответственно этот пакет документов также должен быть апостилирован, переведен, а перевод заверен нотариусом.
Дополнительными условиями обеспечительного договора будут являться условия, касающиеся юрисдикции компании-залогодателя, расположения центра основных интересов компании-залогодателя.
В качестве примера можно привести прецедент оформления в залог недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности компании-нерезиденту, имеющей представительство в Москве. При этом согласно тексту учредительного договора компания подчиняется юрисдикции Англии и Уэльса. В договор об ипотеке были включены следующие дополнительные условия:

  • для целей Регламента Совета Европейского союза № 1346/2000 «О процедурах несостоятельности» (далее — «Регламент») центр основных интересов Компании (в значении, в котором данный термин используется в п. 3 (1) Регламента) располагается в настоящий момент и будет располагаться в будущем в Англии и Уэльсе, и Компания не ведет и не будет вести деятельность (в значении, в котором данный термин используется в п. 2 (h) Регламента) в любой другой юрисдикции;
  • в течение 21 (двадцати одного) дня зарегистрировать и при этом самостоятельно нести все необходимые расходы в связи с указанной регистрацией, обременение, наложенное на залогодателя настоящим договором, в соответствующем государственном регистрирующем органе Англии и Уэльса («Регистратор») в соответствии с требованиями законодательства Англии и Уэльса.

При этом второе из перечисленных условий обязательно для включения в обеспечительную документацию на основании законодательства Англии и Уэльса. Данное условие было включено в договор на основании заключения внешнего юридического консультанта. Первое же условие является своего рода заверением.

Оформление в залог типичного имущества, реализация которого в случае обращения взыскания на залог затруднена рядом регламентированных законодательством причин

В залоговой практике встречаются залоговые сделки, по внешним признакам вполне стандартные, но с юридической точки зрения требующие повышенного внимания. Речь идет о принятии в залог недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). Касательно сделок с движимым имуществом ограничения, характерные для сделок с недвижимым имуществом, отсутствуют. Залоговая сделка по принятию в залог имущества в ЗАТО осложняется рядом причин:

  • определением рыночной стоимости имущества в связи с ограниченным рынком предмета залога;
  • сложностью осмотра имущества сотрудниками банка из-за необходимости соответствующего пропуска на территорию ЗАТО;
  • необходимостью получения согласия Администрации ЗАТО при принятии в залог и при реализации залогового имущества, находящегося на территории ЗАТО.

Согласно п. 1 статьи 8 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 13.07.2015) «О закрытом административно-территориальном образовании», сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования. Участие граждан и юридических лиц, не указанных в п. 1 статьи 8, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
В отношении объектов недвижимого имущества, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласование решения органов местного самоуправления осуществляется Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, или подведомственными организациями соответственно федеральных органов исполнительной власти, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, совместно с органами федеральной службы безопасности.
Порядок такого согласования устанавливается указанными федеральными органами исполнительной власти, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
Мониторинг (предварительный или постмониторинг) залога на территории закрытого административно-территориального образования осложнен в виду необходимости получения допуска на территорию ЗАТО. Порядок оформления временного допуска на территорию ЗАТО устанавливается органами местного самоуправления (каждое ЗАТО разрабатывает свой порядок оформления допуска). Как правило, общие условия оформления допуска идентичны.
1. В связи с производственной необходимостью или социально-культурными потребностями жителей ЗАТО временный въезд граждан на предприятия, в организации или учреждения, находящиеся в ЗАТО, независимо от форм собственности, осуществляется по разрешению директора или заместителя директора по режиму и охране предприятия, находящегося в ведении ГК «Роскосмос» или ГК «Росатом», главы города, председателя Совета депутатов города после согласования в установленном порядке;
2. Въезд граждан для постоянного проживания или временного пребывания на территории закрытого образования согласовывается с органом федеральной службы безопасности. Согласование предусматривает оформление допуска к сведениям, составляющим государственною тайну, или к работам, связанным с эксплуатацией объектов, представляющих повышенную экологическую опасность.
3. Допуск оформляется в порядке, установленном Законом РФ «О государственной тайне».
Соответственно сложности в осмотре залогового имущества могут возникнуть при отсутствии структурного подразделения банка-залогодержателя на территории ЗАТО.
Как правило, согласование допуска для сотрудника банка, ответственного за мониторинг залога, возлагается на подразделение безопасности банка (филиала банка). Срок оформления такого допуска на практике может составить от двух недель до трех месяцев.
Кроме того, немаловажными моментами при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, являются его оценка и обращение взыскания.
Сложности в оценке могут возникнуть ввиду недостаточности соответствующего рынка недвижимости города и отсутствия объектов-аналогов. Из-за правового статуса ЗАТО поток инвестиций в него сильно ограничен, что ведет к стагнации рынка на территории ЗАТО и к уменьшению объемов сделок купли-продажи. Как правило, цены на объекты недвижимости, находящиеся на территории ЗАТО, идентичны (или ниже) ценам на аналогичные объекты недвижимости, находящиеся на территории открытых территориальных образований, с уровнем дохода и по населению сопоставимым с ЗАТО.
Обращение взыскания на предмет ипотеки, находящийся на территории закрытого административно-территориального образования, также осложняется необходимостью согласования сделки с администрацией ЗАТО, ГК «Росатом» или ГК «Роскосмос» согласно Закону РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 03.07.2016) «О закрытом административно-территориальном образовании». В связи с этим процедура реализации объекта недвижимости даже в случае его высокой ликвидности может превысить установленные законодательством сроки в 180 календарных дней с момента обращения взыскания на предмет залога, что делает невозможным отнесение недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, к категорийному согласно Положению Банка России от 26 марта 2004 года № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Оформление в залог нетипичного имущества, носящего специфический характер

Карьер
Данный вид залога является специфичным и неликвидным (с точки зрения залоговой службы банка). С точки зрения предмета залога данный залог относится к категории редких, и залоговая экспертиза такого имущества имеет множество нюансов.
По сути, карьер — это земельный участок с соответствующим разрешенным использованием. Однако сразу стоит заметить, что залоговая операция по принятию в залог карьера (разреза) не тождественна операции по принятию в залог земельного участка.
Необходимо сразу рассмотреть вопрос о возможном обращении взыскания на такой предмет залога: в каком случае он может быть ликвидным (в его покупке могут быть заинтересованы) и что необходимо, чтобы новый инвестор мог использовать данное имущество по его прямому назначению. Стоит сразу оговориться, что, если инвестор приобретет только земельный участок, в пределах которого расположен карьер (разрез), то производить добычу он все равно не сможет.
Для начала работы по добыче полезного ископаемого необходимы:

  • иметь права на земельный участок, в пределах которого будет вестись добыча;
  • обязательное наличие карьерного оборудования и карьерной техники;
  • обязательное наличие лицензии на разработку месторождения (на право пользования недрами). Лицензия выдается собственником месторождения.

Если принять в залог само право на земельный участок, в пределах которого расположен карьер, и все оборудование, которым владеет на праве собственности залогодатель и использует на данном месторождении, то залог все равно будет неликвидным. Необходимо добиться ситуации, когда приобретатель предмета залог способен будет производить работы на данном месторождении, другими словами, чтобы он обладал соответствующей лицензией. Стоит отметить, что на разработку одного месторождения выдается только одна лицензия определенному лицу (в нашем случае при обращении взыскания обладателем лицензии все равно останется залогодатель). Если исходить из того факта, что лицензия выдается юридическому лицу, то при принятии в залог карьера (разреза, месторождения) необходимо оформлять в залог уставный капитал либо акции того юридического лица, на которое выдана соответствующая лицензия.
Другими словами, при поступлении заявки на экспертизу залога в виде карьера/месторождения параллельно обязательно должны быть рассмотрены залог карьерного оборудования на предлагаемом в залог месторождении, а также залог уставного капитала или пакета акций компании, которой выдана лицензия на разработку (добычу) полезных ископаемых на месторождении.
В данном случае запрашивается стандартный перечень документов, предусмотренный банком при принятии в залог земельных участков, оборудования и долей в уставном капитале (акций).

Воздушное судно
К воздушным судам относятся аэростаты, дирижабли, вертолеты, самолеты, махолеты, экранолеты и пр. Воздушные суда подразделяют на гражданские, экспериментальные и государственные. При этом предметом залога могут выступать только гражданские воздушные суда.
Согласно п. 9 статьи 33 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на воздушное судно и сделок с ним осуществляются в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стоит обратить внимание, что статья 131 ГК РФ регулирует государственную регистрацию недвижимого имущества, что дает основания отнести воздушное судно к недвижимому имуществу, хотя такое понятие за воздушным судном в законодательстве РФ не закреплено. Регистрация согласно данной статье ГК РФ проводится не в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации. Данные вносятся в Единый государственный реестр прав на воздушные суда и сделок с ним. Данная процедура регулируется на законодательном уровне согласно Федеральному закону от 14 марта 2009 года № 31-Ф3 «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». При этом, согласно Воздушному кодексу РФ, регистрация залога на воздушные суда гражданской авиации производится также в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации (п. 10 статьи 33 Воздушного кодекса РФ).
Идентификацию такого вида залога можно проводить с помощью специально нанесенных на борт судна опознавательных знаков. На гражданское воздушное судно, подлежащее государственной регистрации, помимо государственного и регистрационного опознавательных знаков должно наноситься изображение государственного флага Российской Федерации, могут наноситься изображение флага субъекта Российской Федерации, а также товарные знаки — символы, надписи, эмблемы и иные знаки, зарегистрированные в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Изображение государственного флага Российской Федерации должно располагаться выше изображения флага субъекта Российской Федерации и по размеру быть больше размера изображения флага субъекта Российской Федерации.
В соответствии с требованиями Международной конвенции о гражданской авиации регистрационный номер воздушного судна обычно состоит из пяти символов — латинских букв и цифр, которые наносятся на хвостовое оперение или другие участки самолета. По символам номера можно определить национальную принадлежность (авиационный регистрационный префикс) воздушного судна, а иногда и его тип. Авиационный регистрационный префикс для воздушных судов гражданской авиации в Российской Федерации обозначается буквами RA, а регистрационные номера выглядят следующим образом: RA-00001 ... RA-99999 (для воздушных судов гражданской авиации), RA-0001A ... RA-9999Z (для воздушных судов авиации общего назначения).
Стандартный пакет документов для экспертизы залога воздушного судна включает в себя:

  • документ-основание (документ, на основании которого залогодатель приобрел в собственность предлагаемое в залог воздушное судно — договор купли-продажи, мены и т.д.);
  • свидетельство о государственной регистрации воздушного судна;
  • выписка из Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на воздушные суда (ЕГРП ВС);
  • документ, подтверждающий проверку технического состояния и определения годности воздушного судна к полетам;
  • сертификат летной годности.

При этом действующие сертификаты летной годности очень легко проверить. На официальном сайте Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) в подразделе «поддержание летной годности» раздела «деятельность» представлены все действующие сертификаты летной годности воздушных судов.
Оценка данного вида имущества так же нетипична, как и сам вид залога. На практике оценка производится только затратным подходом (единственным возможным подходом при оценке воздушных судов). Методы оценки в рамках затратного подхода при определении рыночной стоимости воздушного судна должны быть нетиповыми и учитывать специфику конкретного объекта оценки. В некоторых саморегулируемых организациях оценщиков введены специальные стандарты для оценки воздушных судов, например Стандарт российского общества оценщиков «Оценка летательных аппаратов и воздушных судов».

Права требования (имущественные права)
Права требования (или имущественные права) по договорам поставки, подряда, контрактам подразумевают сумму, причитающуюся продавцу (поставщику) от покупателя. Данный вид залога специфичен и с точки зрения залоговых рисков является слабым залогом.
Такой вид залоговых операций применяется, как правило, при финансировании пула контрактов заемщика. Для более полного контроля расчетный счет, через который залогодатель (он же продавец или поставщик) контролирует денежный поток по соответствующему договору (контракту), должен быть в обязательном порядке открыт в банке-кредиторе. Необходимость в таких кредитных операциях обусловлена недостаточностью собственных средств залогодателя для финансирования работ по контракту, по которому ему причитаются определенные платежи в соответствии с данным контрактом. Соответственно залогодателем может быть только продавец (поставщик), обладающий имущественным правом на получение денежных средств от покупателя.
Залоговый анализ по данным сделкам проводится с обязательным соблюдением следующих условий:

  • расчетный счет залогодателя (продавца, поставщика) должен быть открыт в банке-кредиторе, и реквизиты данного расчетного счета должны быть отражены в контракте, права требования по которому передаются в залог;
  • обязательно полное изучение условий контракта, имущественные права (права требования) по которому передаются в залог. В контракте могут быть прописаны запреты на передачу прав требования в залог и на передачу конфиденциальной информации без письменного согласия на это контрагента по контракту (покупателя). При наличии таких запретов в договоре перед заключением договора залога прав требования в обязательном порядке должны быть получены оригиналы писем от покупателя о его согласии на передачу продавцом (поставщиком) конфиденциальной информации и прав требования в залог третьему лицу (банку);
  • залоговая стоимость по данному виду залога определяется по оставшимся поступлениям по контракту, имущественные права по которому принимаются в залог, в пользу поставщика (продавца). Необходимо обратить внимание на условия контракта, которые могут повлиять на сумму поступлений, таких как предварительные и авансовые платежи, штрафные санкции по отношение поставщика (продавца). Такие платежи необходимо вычесть из общей суммы контракта. На основании полученной суммы и определяется график финансирования контракта;
  • особым моментом, который неразрывно связывает кредитную составляющую сделки с залоговой, является график оплаты услуг по контракту продавцу. Если финансирование контракта банком производится ввиду недостаточности на это собственных средств заемщика, то платежи, причитающиеся заемщику по финансируемому контракту, являются источником погашения. Поэтому сроки выдаваемых траншей в рамках кредитной линии должны быть жестко «завязаны» на график платежей по контракту. Чтобы у заемщика наличествовал положительный финансовый результат от такой операции, в погашение выданного транша на финансирование контракта, права требования по которому переданы в залог, идет не полная сумма поступлений по контракту, причитающихся продавцу, а определенная ее часть. Возможно ограничение задолженности по кредитной линии, открытой заемщику на финансирование контрактов, в определенном размере от оставшихся поступлений по финансируемому контракту за минусом предварительных или авансовых платежей, штрафных санкций в отношении продавца (поставщика), например в размере 80%.

Стандартный набор документов для проведения залогового анализа по данному виду залога выглядит следующим образом:

  • копия контракта;
  • график выполнения работ/поставки продукции с соотношением с графиком оплаты по контракту;
  • согласие контрагента по финансируемому контракту на передачу третьей стороне (банку) конфиденциальной информации, содержащейся в условиях контракта (при наличии соответствующей оговорки в условиях контракта);
  • согласие контрагента по финансируемому контракту на передачу третьей стороне (банку) имущественных прав (прав требования) в залог (при наличии соответствующей оговорки в условиях контракта);
  • выписка из книги залогов и/или выписка из реестра уведомлений о залоге движимого имущества.

Последний документ при залоговом анализе спорен, так как реестр уведомлений, в который нотариусы вносят обременения на движимое имущество, касается именно движимого имущества. Однако для минимизации залоговых рисков некоторые банки в данный реестр вносят обременения на принимаемые в залог имущественные права по контракту, поскольку судебная практика в данном случае спорная: залогодатель может передать имущественные права (права требования) по контракту нескольким кредиторам, но первичным будет считаться тот кредитор, который ранее других внес обременения в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
Согласно п. 6 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 21.12.2013 № 367-ФЗ очередность удовлетворения требований залогодержателей, возникших на основании совершенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров залога имущества, не относящегося к недвижимым вещам, сведения о которых внесены в реестр уведомлений о залоге движимого имущества в период с 1 июля 2014 года по 1 февраля 2015 года включительно, определяется по дате совершения договоров залога. Начиная со 2 февраля 2015 года удовлетворение требований залогодержателей по заключенным ранее договорам залога будет определяться по дате внесения записи в реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
Еще одной разновидностью залога имущественных прав является залог прав требования по договорам долевого участия. Как правило, данный вид залога имущественных прав распространен при кредитовании компаний — застройщиков жилой недвижимости. Необходимость в данном залоге при кредитовании застройщиков вызвана недостаточностью активов строительных компаний для того, чтобы покрыть всю задолженность по кредиту, так как для строительства жилого фонда требуется большой объем финансирования.
Залог прав требования по договорам долевого участия подразумевает залог имущественных прав, залогодателем выступает строительная компания/подрядчик. Она обладает правом на жилые площади в строящемся объекте (за исключением реализованных объектов по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ частным лицам).
Финансирование строительства жилых объектов является кредитной сделкой с повышенным риском, поэтому выдвигаются определенные требования к стадии готовности жилого дома:

  • необходимо подключение жилого дома к коммуникационным сетям (электроснабжение, отопление, канализация, газоснабжение), для чего запрашиваются документы, подтверждающие выполнение технологических подключений;
  • обязательным условием является реализация жилых помещений (квартир) согласно Закону № 214-ФЗ.

Дополнительно при принятии в залог прав требования по договорам долевого участия необходимо запросить следующий пакет документов:

  • строительная декларация со всеми изменениями и дополнениями;
  • договоры долевого участия;
  • расшифровка прав требований на квартиры по этажности и количеству комнат.

Пакет документов может различаться в зависимости от залоговой политики банка-кредитора.

Порт
Порт является довольно редким видом залога. Принятие в залог такого вида имущества может быть обусловлено определенной политикой в отношении клиента, так как ликвидность такого залога минимальна. По сути, залог порта представляет собой с точки зрения технологии процесса залог земельного участка, на территории которого расположен порт. Категориями земель таких земельных участков являются земли населенных пунктов, разрешенное использование — для причалов. Если посмотреть кадастровый паспорт такого земельного участка, то в особых отметках можно встретить следующую фразу: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Данная оговорка указана по причине условности границы акватории портов. Территорию порта составляют земельные участки, предоставленные для размещения порта в соответствии с земельным законодательством. Акваторию порта составляет водное пространство внутренних водных путей, выделяемое в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Порт — территория в бухтах или гаванях, устроенная для стоянки кораблей и судов, имеющая комплекс специальных сооружений для их обслуживания: причалы, вокзалы, краны, склады, терминалы, вспомогательный транспорт и т.д. Порты подразделяются в зависимости от территориального признака на речные и морские. Основными характеристиками портов, на которые стоит обратить внимание при экспертизе данного вида залога, являются:

  • длина береговой линии;
  • грузооборот;
  • габаритность морских судов;
  • количество причалов;
  • акватория порта.

В зависимости от местоположения порта, конъюнктуры морской деятельности на территории местоположения порта данные параметры имеют очень важное значение. Исходя из перечисленных выше характеристик порта можно определить его соответствие осуществлению того или иного вида деятельности. К примеру, для рыбных портов необходима возможность большого грузооборота порта, а также причалы с соответствующими характеристиками для возможности стоянки рыболовных судов. Для пассажирских портов необходимы иные характеристики, поскольку габариты рыболовных и пассажирских судов различаются, порт должен отвечать требованиям для определенного пассажиропотока. При этом стоит обратить внимание на развитие того или иного вида деятельности на территории местонахождения порта.
Длина береговой линии порта зачастую имеет превалирующее значение, так как от данного параметра зависит число размещаемых причалов, как следствие — габариты морского судна.
Такая характеристика, как грузооборот порта, применима для портов, занятых предпринимательской деятельностью. Данный параметр обозначает соответственно объем разгружаемого в данном порту поставляемого груза.
Акватория порта состоит из внешнего и внутреннего рейдов, бассейнов или оперативной акватории у причалов. Наибольшей по площади частью акватории являются рейды. Внешний рейд, за пределами основных оградительных сооружений, обычно может быть использован для отстоя судов, для перегрузочных операций на плаву и бункеровки судов, снабжения пресной водой, продовольствием и т.д. Внутренний рейд включает акваторию, обеспечивающую удобный вход и выход судов, а также их разворот и маневрирование. Внутренний рейд примыкает непосредственно к причалам, которые могут быть расположены фронтально или на пирсах. Размеры бассейнов и ширина полосы оперативной акватории у причалов должны обеспечивать удобство выполнения погрузочно-разгрузочных операций. Следует учитывать, что указанное разделение акватории на отдельные части носит в известной мере условный характер. В некоторых портах отсутствует разделение на внешний и внутренний рейды. Иногда перегрузка на плаву и другие подобные операции производятся как на внешнем рейде, так и на внутреннем.
Соответственно для соблюдения законодательства РФ совместно с залогом земельного участка, на территории которого расположен порт, требуется передача в залог всех объектов капитального строительства, принадлежащих залогодателю и находящихся на данном земельном участке.
Стандартный перечень документов на залог морского или речного порта в основном идентичен пакету документов для залога земельного участка, с одним лишь отличием, выражающемся в специфике данного объекта недвижимости.
Оценка порта опирается на доходный подход, в основе которого лежит либо расчет арендной платы за использование порта, либо денежный поток от предпринимательской деятельности (характерен для портов, занятых коммерческой деятельностью).


1. Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в Минске 22.01.1993, вступила в силу 19.05.1994, для Российской Федерации 10.12.1994; с изменениями от 28.03.1997).



16.01.2017
Эта статья была разослана 1342 on-line подписчикам bosfera.ru
Популярное
О вкладе ЦБ в развитие, «прессинге регуляторов» и «Мире» насильно Представлены обзоры аналитических публикаций и интервью в СМИ (исключая «Банковское обозрение») за период с 7 по 14 июля 2017 года
Вадим Ференец 15.07.2017
Выбор редакции
Олег Вьюгин: в ЦБ хотели бы создать конкуренцию среди банков через равное доверие и распределение капитала На XXVI Международном финансовом форуме в Санкт-Петербурге Олег Вьюгин, председатель совета директоров ПАО «САФМАР Финансовые Инвестиции», профессор НИУ ВШЭ, ответил на вопросы «Банковского...
20.07.2017
Материалы альянса финансовых медиа:
Разговоры финансистов

Вверх