Финансовая сфера

Взаимодействие банков с залогами сегодня переживает трансформацию. Первая и основная причина — введение механизма проектного финансирования застройщиков.

Прошло полтора года с момента вступления в силу новой редакции 214-ФЗ, согласно которой банки обязаны использовать эскроу-счета при проектном финансировании. Переход на новую модель потребовал детального анализа схем финансирования проектов, учета потоков заемных и собственных средств, переоценки рисков проектов, рассказал региональный директор департамента оценки Colliers в России, член Совета Ассоциации «СРО «Экспертный совет» Дмитрий Романов.

При финансировании проектов с использованием эскроу-счетов банки требуют от застройщиков жилья более тщательной подготовки документов на старте проекта. «Как правило, необходимо наличие пакета исходно-разрешительной документации, финансовой модели реализации проекта, заключение технического консультанта или внутренней службы банка о достоверности бюджета проекта», — рассказывает партнер Группы компаний SRG Владимир Олейников. По его словам, при рассмотрении финансовой модели проекта банк обычно проводит анализ запаса его прочности в случае снижения цены реализации жилья (до 20%).

Подготовка и согласование документов в банке в зависимости от масштаба проекта может занимать несколько месяцев. В качестве залогового обеспечения в рамках проектного финансирования выступают права на земельный участок, 100% долей акций застройщика и поручительства собственников.

Наличие эскроу-счетов изменило подходы к оценке стоимости девелоперских проектов. Теперь застройщик получает деньги только после подписания акта ввода в эксплуатацию. Изменилась и политика ценообразования: стоимость продажи квартир на этапе котлована выросла — таких больших дисконтов, как раньше, уже нет. «В среднем в финансовых моделях для кредитных организаций заложенная стоимость квартир на этапе ввода в эксплуатацию отличается от стоимости квартиры на этапе котлована на 15–20%, — отметил Владимир Олейников. — При этом есть успешные проекты, по которым хорошо идут продажи, и разница по факту оказывается больше».

Проектное финансирование подразумевает постоянный мониторинг проекта. Банк анализирует цены и темпы продаж, ведет ежеквартальный финансово-технический аудит строительства объекта, в том числе с привлечением технического консультанта.

В регионах проектное финансирование еще не стало массовым явлением: многие застройщики завершают реализацию начатых ранее проектов и только приступают к новым, констатировал вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Дмитрий Хлопцов. «Однако со временем услуги по оценке девелоперских проектов, а также бизнеса и активов самих строительных компаний, которые могут являться предметом залога, будут становиться все более востребованными», — добавил он.

При этом в последние три — пять лет банки реже обращаются за услугами к независимым оценщикам, число аккредитаций независимых оценочных фирм снижается, рассказал Дмитрий Хлопцов. «Возможно, отчасти это происходит вследствие снижения кредитования, но главным образом — из-за развития банками собственных внутренних оценочных подразделений, которые не связаны жесткими законодательными ограничениями в сфере оценочной деятельности», — считает он.

Впрочем, снижение объемов взаимодействия банков с независимыми оценщиками не касается сегмента ипотеки. Взаимодействие в этой сфере увеличивается вследствие колоссального роста числа выдаваемых ипотечных кредитов и становится более компьютеризированным: многие банки создали свое ПО (например, «ДомКлик» в «Сбере») или работают через централизованные агрегаты («ЭсАрДжи-Айти» для банка «Открытие» и др.).

Единый реестр и новые стандарты

Скоро в сфере оценки залогов возможны изменения. Одно из них — создание единого реестра сведений об отчетах оценщиков. Проект поправок в Федеральный закон «Об оценочной деятельности» (135-ФЗ) уже подготовило Минэкономразвития. Как следует из законопроекта, в информационную систему будут вносить сведения об оценщике, договоре на проведение оценки, самом объекте, реквизиты отчета и его ключевые выводы. Также в едином реестре будет информация об изменениях, внесенных в отчет, и другие данные. Реестр будет состоять из двух частей: открытой — с общими сведениями, и закрытой, данные в которой можно посмотреть только по запросу от госорганов. Отчеты, не включенные в реестр, будут признаны недействительными.

«Реестр отчетов — полезный инструмент, который позволит обеспечить прозрачность и достоверность отчетов, избежать наличия двух документов с разной стоимостью одного и того же объекта», — прокомментировал нововведение Владимир Олейников. Это особенно актуально в сфере обязательной оценки, затрагивающей публичные интересы государства, — вполне оправдано упорядочить информацию и доступ к ней государственных органов.

Если речь идет о коммерческой оценке, которая не регулируется ст. 8 135-ФЗ (т.е. необязательной), то размещение отчетов в открытом доступе сопряжено с опасностью нарушения конфиденциальности, опасается Владимир Олейников. Дело в том, что оценка бизнеса, сложных имущественных комплексов часто проводится вместе с тестом на обесценение активов. Для этого оценщик собирает и приводит в отчете бюджеты и стратегии развития предприятий, сведения об основных покупателях и поставщиках, условия ключевых контрактов и прочую коммерческую информацию. «Неправомерный доступ к таким данным может нанести вред государственным предприятиям, чьи отчеты об оценке будут в открытом доступе», — уверен Владимир Олейников.

Например, часто проводится оценка залогового обеспечения для получения банковского финансирования. «Если заемщики банка или банк будут понимать, что информация из отчета может попасть в планируемый реестр, то, скорее всего, отчет об оценке для необязательных случаев заменит некое консалтинговое заключение, на которое не будут распространяться требования Закона об оценке», — предположил Владимир Олейников.

Еще одно важное изменение в сфере оценки — создание апелляционного органа при Минэкономразвития. Сегодня, если к отчету об оценке возникают претензии, можно написать жалобу в дисциплинарный комитет саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. Если такая жалоба не будет удовлетворена, следует обратиться в суд. В дальнейшем планируется развить институт досудебного урегулирования. «Если заинтересованное лицо не устроит итог рассмотрения претензии в дисциплинарном комитете СРО, отчет об оценке можно будет оспорить в апелляционном органе при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвития», — рассказал Владимир Олейников. Сейчас этот механизм проходит апробацию.

Новация будет особенно актуальна для работы банков с проблемными активами, которая сопровождается заказом отчета об оценке и рисками оспаривания полученных результатов проблемным заемщиком с последующими судебными процессами.

Кроме того, назрела необходимость корректировки федеральных стандартов оценки (ФСО), считают в оценочном сообществе. Действующие ФСО приняты в 2015 году, с тех пор рыночные реалии изменились, по мнению Дмитрия Хлопцова. «Введен квалификационный экзамен в области оценочной деятельности, — отметил он. — Кроме того, новые издания международных стандартов оценки, европейских стандартов оценки приводят к необходимости корректировки ФСО и приведения их в соответствие с мировыми».

Сейчас Минэкономразвития России разрабатывает новую редакцию существующих ФСО, профессиональное сообщество ожидает вскоре получить их публичную версию для обсуждения. 

Коммерческая недвижимость: в ожидании переоценки

В прошлом году пищу для размышлений подкинула залоговым подразделениям банков и ситуация на рынке коммерческой недвижимости. По словам Дмитрия Романова, сильнее всего почувствовала последствия ограничений торговая и гостиничная недвижимость, особенно городские гостиницы и отели при аэропортах. Офисная недвижимость тоже пострадала, считает Владимир Олейников: «Это связано с большим ростом недозагрузки объектов и снижением уровня арендных ставок». Офисные здания класса B и C сдаются в краткосрочную аренду, поэтому уровень вакансий в этих зданиях вырос быстрее, добавил Дмитрий Романов. В то же время в офисных зданиях класса А договоры аренды в основном долгосрочные, поэтому и ставки аренды, и стоимость таких зданий будут корректироваться на протяжении нескольких лет, предположил Дмитрий Романов.

В качестве реакции на локдаун ЦБ ввел послабления в части необходимости переоценки стоимости залогов. С 1 марта до 30 сентября 2020 года банкам было разрешено не проводить оценку справедливой стоимости залога I и II категорий качества обеспечения, используемого при определении резерва по ссудной и приравненной к ней задолженности. В этот период можно было использовать результаты оценки стоимости залога на 1 января 2020 года. Это позволило избежать тотального пересмотра стоимости залогового обеспечения в меньшую сторону. По мнению Владимира Олейникова, послабления поддержали заемщиков и банки в тяжелый период, ограничив необходимость формирования дополнительных резервов или предоставления дополнительного обеспечения со стороны заемщика.

Осмотры залогового обеспечения в прошлом году тоже проходили в «облегченном» режиме. В период локдауна (с марта 2020 года) действовал временный мораторий на личные осмотры в связи с ограничениями, а иногда заемщики сами предоставляли фотографии объектов, рассказал Владимир Олейников. 

Банк России при проведении экспертизы отчетов об оценке руководствовался широкими диапазонами для принятия управленческих решений. В результате регулятор уменьшил количество жалоб на отчеты об оценке в дисциплинарные комитеты СРО, ограничившись только наиболее критичными случаями. За восемь месяцев 2020 года было направлено лишь 80 таких жалоб (за аналогичный период 2019 года — 160).

Однако острый период пандемии закончился, и рынок «пожинает плоды». Очевидна необходимость переоценки залогов — нежилой недвижимости и движимого имущества — вследствие ожидаемых стоимостных трансформаций на рынке, считает Дмитрий Хлопцов. По его словам, масштабных форм переоценка пока не приобрела: сегодня речь идет о единичных случаях, касающихся больших залоговых объектов.

В 2021 году при оценке стоимости залогового обеспечения, особенно по новым кредитам, банки учитывают результаты, полученные в рамках доходного подхода, принимая во внимание сложившуюся недозагрузку, уровень текущих ставок и дополнительные риски в ставке дисконтирования, поделился своим видением ситуации Владимир Олейников.

Непрофильные активы по осени считают

Пандемия принесла с собой риски увеличения проблемной задолженности и банкротства заемщиков, пока не реализовавшиеся в полной мере. В частности, мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов был продлен до 7 января 2021 года.

По данным СДМ-Банка, который проанализировал последствия «года на карантине» для своих клиентов из числа МСБ, от пандемии пострадали почти 60% предприятий МСБ. У 45% из них в периоды первой и второй волн пандемии значительно сократились обороты, но они сумели «выжить», а 14% собственников закрыли бизнес. По данным НРА, предприятия МСБ в 2020 году потеряли более 2,8 трлн рублей оборота.

«Собственники предполагают, что если ситуация с пандемией будет улучшаться, то уже в мае-июне 2021 года это позволит им выйти из неопределенности, строить более четкие планы и вернуть докризисные объемы выручки», — прокомментировал ожидания рынка Иван Лонкин, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка. 

«На основе практики наших партнеров из числа крупнейших российских банков можно констатировать, что размер проблемного портфеля пока существенно не увеличился», — отметил Владимир Олейников. При этом, по словам эксперта, некоторые банки все же прогнозируют увеличение непрофильных активов начиная с третьего квартала.