В дополнение к ситуации на рынках труда и капиталов необходимо рассмотреть сложившееся положение на рынке банковских вкладов.

При общей официальной инфляции 11,7% в 2004 году и инфляции на рынке жилой недвижимости в московском регионе, составившей очередные раздражающие «не менее 25%», предложение по банковским вкладам в основных валютах дает отрицательную эффективную процентную ставку.

Коль скоро всегда процессу потребления — покупке квартиры — предшествует процесс накопления первоначального взноса, который по обстоятельствам, изложенным в наших предыдущих публикациях, становится теоретически и практически неосуществимым: «доступное» жилье становится недоступным уже в начале реализации замысла его приобретения.

Приведенные нами расчеты (см. «БО», 2005, №№ 4, 5) полностью подтверждаются практикой выдачи ипотечных кредитов в АКБ «ФОРА-БАНК». Две основные проблемы, препятствующие существенному расширению рынка ипотечного кредитования, — это отсутствие средств у заемщика на выплату первоначального взноса и недостаточный семейный бюджет.

Может быть, эта экономическая ситуация является временной и все изменится в скором времени волшебным образом? То, что изменится, сомнения не вызывает, но вопрос — когда? — предполагает множественность оценок.

Для меня наиболее значимым является показатель ВВП на душу населения. Как представляется, разворота ситуации можно ожидать, когда ВВП на душу населения в России увеличится как минимум в два раза и станет равным ВВП на душу населения в беднейших странах Евросоюза. Для достижения этого результата, по оценкам Правительства, потребуется срок до 10 лет поступательного значительного роста экономики.

Можно сделать обобщающий вывод, что пакет законов «доступное жилье» вступит в экономическую силу не ранее, чем через пятилетку по достижению Россией макроэкономических показателей, характеризующих экономику как рыночно-стабильную.

Переходя на язык математики, законодатель так же, как и в случае с Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», неверно задал граничные условия решаемой задачи. Для того чтобы исправить ситуацию, необходимо, с моей точки зрения, изменить граничные условия, накладываемые на поставленную задачу, отказавшись от тезиса о невмешательстве государства как одного из центральных игроков на рынке ипотечного кредитования и страхования. Оформить участие государства в ипотечном страховании нерыночных финансовых рисков можно принятием закона об Агентстве страхования ипотечных рисков по аналогии с Постановлением Правительства «Об Агентстве ипотечного жилищного кредитования».

Это вновь создаваемое агентство должно страховать возникающие у банков нерыночные риски отсутствия у заемщика достаточных средств на внесение первоначального взноса, как это происходит, например, в США (Федеральная жилищная администрация, Администрация сельскохозяйственного жилищного строительства, Администрация по делам ветеранов).

Что касается другой части проблемы — повышения платежеспособного спроса населения, то законодатель ограничился усилением защиты прав кредиторов, которая, по его замыслу, должна привести к привлечению к ипотечному кредитованию большего количества банков, усилению конкуренции между ними и, тем самым, к снижению процентных ставок.

Такой подход, безусловно, следует считать верным, но с одной существенной оговоркой — эффективная ставка долгосрочного кредитования не должна быть отрицательной, иначе интерес банков к такого рода деятельности исчезает. Выход из этой сложной ситуации может быть только один. На рынке должен появиться участник с нерыночным предложением по заимствованиям. Таким участником может и должен стать Центральный банк Российской Федерации.