Банковское обозрение

Сфера финансовых интересов

  • Как значительно снизить кадастровую стоимость недвижимости и налоги
02.11.2018 Best-practice
Как значительно снизить кадастровую стоимость недвижимости и налоги

Каждый из нас слышал о таком понятии, как рыночная цена или рыночная стоимость. На бытовом уровне у всех есть понимание, что рыночная стоимость — это цена, по которой в рамках рыночных условий можно реально совершить куплю-продажу объекта сделки. Однако многие из нас сталкивались с другим, но схожим термином — кадастровая стоимость. Разберемся в этих понятиях



По Закону (ст. 3 и 24.19 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»), под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная:

  • в результате проведения государственной кадастровой оценки, или

  • в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, или

  • определенная для вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства используется при исчислении земельного налога и налогов на имущество организаций и физических лиц. Утверждают кадастровую стоимость уполномоченные органы власти на региональном уровне.

Массовые методы оценки, используемые при расчете кадастровой стоимости, часто приводят к кратному расхождению кадастровой стоимости с рыночной стоимостью. Многие собственники далеко не всегда готовы платить государству по счетам из-за этих расхождений.

Несогласные с установленным размером кадастровой стоимости пользуются одной из форм защиты своих прав и законных интересов — обращаются за судебной защитой и проходят для некоторых случаев специальную обязательную досудебную процедуру.

Для коммерческих банков данная тема звучит особо актуально, так как банки в России являются крупными собственниками объектов недвижимости: земельных участков, зданий, помещений и т.д. Снижение кадастровой стоимости позволяет банкам экономить на налоговых платежах, следовательно, снижать издержки, повышать свою конкурентоспособность.

Чтобы все это не казалось простыми рассуждениями, приведем в качестве примера реальный кейс по снижению кадастровой стоимости помещений одного из частных банков, расположенных на Садовом кольце в Москве. Таблица 1 содержит результаты снижения кадастровой стоимости и экономии на налоге по четырем нежилым помещениям банка.

Таблица 1

Площадь, кв. метры

Оспариваемая кадастровая стоимость, руб.

Кадастровая стоимость — стала, руб.

Снижение кадастровой стоимости, %

Снижение кадастровой стоимости на сумму, руб.

Экономия на налоге за год, руб.

396,2

89 190 329,24

65 000 000

27,12

24 190 329

338 664,6

451,8

101 021 228,51

38 000 000

62,38

63 021 228,51

882 297,1

75,1

18 417 768,83

15 000 000

18,55

3 417 768,83

47 848,7

293,7

67 143 221,05

45 000 000

32,97

22 143 221,05

310 005

Чтобы добиться таких результатов, необходимо было обязательно подать соответствующее заявление с необходимым комплектом документов, включая отчет оценщиков о рыночной стоимости помещений, в специальную Комиссию при Росреестре по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в городе Москве (далее — Комиссия). Без прохождения этой обязательной для юридических лиц досудебной процедуры рассмотрение спора в суде невозможно. Если не соблюсти данный порядок, суд откажет в рассмотрении административного искового заявления.

Результатом обращения в Комиссию стало решение об отклонении заявления. Члены Комиссии мотивировали это тем, что оформление и (или) содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ в сфере оценочной деятельности, в том числе установленным федеральными стандартами оценки (ФСО).

Согласно официальной статистике Росреестра, за период с 01.01.2018 по 31.08.2018 в территориальные комиссии поступило 23 042 заявления по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В результате за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 10 629 заявлений (16 573 объекта недвижимости). Получается, что в 46% случаев заявителям удалось снизить кадастровую стоимость в Комиссии. Средний процент снижения кадастровой стоимости по всем положительно рассмотренным заявлениям (не только по основанию установления кадастровой стоимости, равной рыночной) составил 20,1%.

Приведенные данные свидетельствуют о том, что если Комиссия и осмеливается установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, то только в том случае, если расхождение между ними минимально; когда расхождение составляет более 25%, шансов на решение вопроса на уровне Комиссии практически нет, надо обращаться в суд. Как и произошло в данном кейсе. Без помощи квалифицированного юриста здесь уже не обойтись: в суде по административным делам могут быть представителями только лица, имеющие высшее юридическое образование.

После получения решения Комиссии юристы нашей компании обратились в суд с административным исковым заявлением. В ходе судебного разбирательства суд назначил судебную экспертизу, перед экспертами суд поставил вопрос о соответствии законодательству отчета оценщиков о рыночной стоимости. В случае отрицательного ответа на данный вопрос суд просил судебных экспертов самим рассчитать рыночную стоимость каждого объекта недвижимости. Практически во всех подобных делах судебные эксперты делают вывод, что представленный ранее истцом отчет оценщиков не соответствует законодательству. Далее судебные эксперты самостоятельно рассчитывают рыночную стоимость, которая в большинстве случаев немного отличается от той рыночной стоимости, которую рассчитали до этого другие оценщики.

После проведения судебной экспертизы специалисты заинтересованного банка остались довольны значением рыночной стоимости, так как отклонение от предыдущих рыночных цен (от досудебного отчета оценщиков) было минимальным, и в любом случае эти показатели рыночной стоимости крайне выгодны в целях экономии на налоге на имущество организаций. Тем более что кадастровая стоимость пересматривается раз в несколько лет, то есть в течение пары лет точно можно экономить на налогах. В связи с этим представители истца скорректировали исковые требования в части установления размера кадастровой стоимости, равной рыночной, на основе результатов судебной экспертизы.

В итоге суд удовлетворил исковое заявление — установил кадастровую стоимость по четырем помещениям на уровне рыночной стоимости. По истечении трех месяцев решение суда первой инстанции устояло в силе после рассмотрения апелляционной жалобы ответчиком. Далее решение этого суда, а также апелляционное определение были поданы в Кадастровую палату, для того чтобы были обновлены в реестре данные о кадастровой стоимости, установленной на уровне рыночной. Завершающий шаг по данному кейсу — направление документов в налоговую инспекцию для перерасчета налога.

Параллельно с процессом установления кадастровой стоимости, равной рыночной, по четырем помещениям банка наши специалисты выяснили, что по двум помещениям банка при определении их кадастровой стоимости в ходе проведения государственной кадастровой оценки использовались недостоверные сведения об этих объектах, в частности речь шла о неверном указании назначения помещений. Так, при проведении кадастровой оценки:

  • первый объект недвижимости был ошибочно отнесен к 7-й группе («Объекты офисно-делового назначения»), хотя фактически относится к 3-й группе («Объекты, предназначенные для хранения транспорта»), так как является помещением автомобильного подъемника для перемещения автомобилей с 1-го этажа в подземный паркинг;

  • второй объект недвижимости был ошибочно отнесен к 7-й группе («Объекты офисно-делового назначения»), как и все здание, хотя фактически относится к 3-й группе («Объекты, предназначенные для хранения транспорта»), так как является помещением подземного автопаркинга (85,3% общей площади) с прилегающими лестничными клетками.

Вместе с заявлением в Комиссию были представлены документы, фотографии, подтверждающие недостоверные данные, использованные при проведении кадастровой оценки. В результате юристам удалось доказать и отстоять свою правоту в Комиссии, заявление было удовлетворено. Через несколько месяцев кадастровая стоимость двух помещений банка была пересчитана, что позволило банку в совокупности сэкономить более 1,5 млн рублей за год.

Результаты снижения кадастровой стоимости по основанию использования недостоверных сведений об объектах недвижимости банка приведены в табл. 2.

Таблица 2

Площадь, кв. метры

Оспариваемая кадастровая стоимость, руб.

Кадастровая стоимость — стала, руб.

Снижение кадастровой стоимости, %

Снижение кадастровой стоимости на сумму, руб.

Экономия на налоге за год, руб.

617,3

135 825 870,9

29 131 720,37

78,55215639

106 694 150,5

1 493 718,1

18

4 751 334,9

849 458,88

82,12167953

3 901 876,02

54 626,2

Таким образом, снижение кадастровой стоимости позволяет бизнесу экономить на налоговых платежах, следовательно, снижать издержки, повышать свою конкурентоспособность.

Максимальной экономии на налогах можно достичь, если помещения, земельные участки — большого размера, иначе эффект от снижения кадастровой стоимости кратно меньше.

В заключении хотелось бы обратить внимание на несколько ситуаций, о которых следует знать собственникам объектов недвижимости, имеющим намерение снизить кадастровую стоимость.

1. Взыскать полностью судебные расходы по данной категории дел в последнее время практически невозможно, хотя недавно законодателем были внесены изменения в законодательство в этой части, что еще больше усугубило ситуацию не в пользу налогоплательщиков. Истец обязан доказать, что при проведении кадастровой оценки были совершены ошибки, которые привели к завышению кадастровой стоимости. При обращении в суд по основанию установления кадастровой стоимости, равной рыночной, доказать ошибку при определении кадастровой стоимости невозможно, что приводит только к частичному взысканию судебных расходов.

2. Ранее оценщики рассчитывали рыночную стоимость с учетом НДС, суды в итоге устанавливали кадастровую стоимость, равную рыночной с НДС. Истцы после этого платили налог с налогооблагаемой базы, в которой был еще учтен НДС, то есть фактически  платили налог с налога. Когда эта проблема стала массовой, оценщики перестали упоминать в отчетах про НДС.

3. Перерасчет налога можно сделать только начиная с года, когда заявитель обратился в Комиссию при Росреестре или в суд.