Чемоданное настроение охватило всю Россию. Лозунг «Пора валить!» подхватили, кажется, все — и офисный планктон, и миллионеры. Это родило встречную волну: «Да кто вас там ждет? Кому вы там нужны? На что вы жить-то собираетесь?»

Но если достаточно денег, чтобы купить недвижимость в приглянувшейся стране — там ждать будут. Инвесторы нужны властям почти всех стран. И с голоду вряд ли придется умирать, если подойти к покупке недвижимости основательно.

Новый Старый Свет

Россияне чаще всего покупают недвижимость в Германии, Великобритании, Франции, Австрии и в США. Популярностью пользуются также Италия, Кипр, Израиль и Чехия.

Часто инвесторы совершают сделки за рубежом с целью получения вида на жительство, а затем и гражданства. Или в крайнем случае возможности беспрепятственного въезда без долгого процесса получения шенгенской, британской или американской визы.

Однако владение квартирой или гостиницей далеко не всегда дает такого рода преференции. Для этого нужно вложить в экономику определенную (и немалую) сумму денег и прожить там не один год. При этом входной порог в большинство западноевропейских стран очень высок. Но есть лазейки, позволяющие сократить и расходы, и время ожидания. В их числе уже ставшие популярными Кипр и Латвия. А вот из новых можно назвать Словению.

На Кипре, для того чтобы иметь шанс на ВНЖ, нужно купить дом, квартиру или апартаменты как минимум на 300 тыс. евро. Иностранцы пока могут приобретать жилую недвижимость в этой стране без проблем. Но только один объект на одного человека. Впрочем, эта проблема легко решается — остальные просто оформляются на членов семьи. А вот коммерческую недвижимость можно приобрести только на юридическое лицо.

Лозунг «Пора валить!» в России подхватили, кажется, все — и офисный планктон, и миллионеры. Это родило встречную волну: «Да кто вас там ждет?» Но если достаточно денег, чтобы купить недвижимость в приглянувшейся стране — там ждать будут

После того как покупатель заключил договор с застройщиком (большинство объектов недвижимости на Кипре продаются на стадии строительства), он открывает счет в банке (минимум, 10 тыс. евро) и вносит задаток (5–10 тыс. евро), который не возвращается при отказе от покупки.

Подписание договора занимает около месяца. При заключении контракта оплачивается 30% стоимости объекта. Покупатель должен заплатить налог в 2,6 евро на каждые 1,7 тыс. евро, если объект стоит дешевле 170 тыс. евро. И 3,4 евро — если дороже.

Налог на перевод права собственности составляет около 3% от стоимости приобретенной недвижимости. После оформления придется платить налог ежегодно. Недвижимость дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при стоимости до 427 тыс. евро налог составляет 0,2%, до 855 тыс. — 0,3%, свыше 855 тыс. — 0,35%. И еще нюанс: то, что было построено и утверждено на Кипре до 2004 года, то есть до вступления страны в ЕС, не облагается НДС. Более поздние объекты облагаются налогом в 15%.

В Латвии на недвижимость нужно потратить не менее 140 тыс. евро в Риге и Юрмале или 70 тыс. евро в провинции. При этом купить здесь квадратные метры может любой — нерезиденты приобретают их по тем же правилам, что и граждане Латвии. Правда, землю под домом легче арендовать на 99 лет. Чтобы оформить покупку участка, нужно разрешение муниципалитета, а это процесс долгий, и не всегда он завершается удачно.

Подоходный налог с продажи недвижимости в Латвии нужно платить лишь в том случае, если квартира или дом перепродаются в течение года после оформления в собственность. Тогда продавцу придется заплатить как минимум 25% от разницы в цене объекта.

Но самый новый для инвесторов регион — это Словения. Риелторы отмечают, что пока на словенском рынке покупателей из нашей страны не так уж и много, поэтому соотечественники не успели испортить отношение местных жителей к выходцам из России. К тому же в стране много курортов, что дает хорошую возможность для покупки коммерческой недвижимости — к примеру, гостиницы, — чтобы затем зарабатывать на сдаче в аренду.

Такую сделку в Словении можно заключить только на компанию, зарегистрированную в стране. Но минимальный уставный капитал компании — всего 7,5 тыс. евро. Около месяца займет регистрация фирмы, еще три — оформление недвижимости. Входного порога по стоимости приобретаемого объекта пока нет. К тому же в Словении низкий налог на недвижимость — от 0,1% до 1% на жилые метры.

Через два года можно просить вид на жительство, а через пять лет после открытия бизнеса — словенский паспорт. При этом есть возможность получить ПМЖ без экзамена на знание словенского языка, отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ Distant Property Management» Наталья Завалишина.

Из особенностей рынка недвижимости можно отметить то, что налог на оборот при заключении сделки всегда оплачивает продавец. А доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются пошлиной в 25%. А арендодатель обязан зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя.

Некоторые страны Европы пока не входят в Шенген, однако активно пиарят свое будущее членство. Они предлагают купить недвижимость на перспективу — дескать, через пару лет мы станем Европой, а вы — владельцами недвижимости на территории ЕС. Из этих стран наиболее перспективны Болгария и Турция.

На странных берегах

Из экзотических стран, дающих неплохие визовые возможности, можно отметить Уругвай. Для въезда нужна обычная туристическая виза, которую выдают на срок до 90 дней. При покупке недвижимости есть возможность в дальнейшем получить ВНЖ. Процедура занимает около года, дают его на три года. По истечении пяти лет можно претендовать на ПМЖ и гражданство. Имея ВНЖ Уругвая, можно находиться в странах Шенгена до 90 дней в сумме в течение полугода, при этом шенгенская виза не потребуется.

Такие условия есть во многих латиноамериканских странах. Однако, как отмечают аналитики из Alemar Group, Уругвай считается наиболее спокойным и безопасным в Южной Америке. И финансовая инфраструктура здесь развита настолько хорошо, что страну прозвали латиноамериканской Швейцарией.

Сейчас рынок недвижимости Уругвая находится на начальной стадии развития, поэтому цены пока адекватные и на порядок ниже, чем цены на аналогичные объекты на курортах Франции, Испании, Италии, утверждают в Alemar Group. А курорты класса «люкс», к примеру в Пунта дель Эсте, по качеству обслуживания не хуже. Их даже сравнивают с Ниццей.

Вложения в недвижимость в Уругвае могут принести от 8% годовых и выше. Процедура покупки довольно проста, прозрачна и не бюрократична. Дополнительные расходы не превышают 9,5% от стоимости объекта. Ежегодный налог на недвижимость зависит от стоимости объекта и колеблется в диапазоне 0,15–0,3% от кадастровой оценки, которая как правило в два раза ниже рыночной.

Из далеких и перспективных в визовом отношении стран можно выделить Сент-Киттс и Невис, который входит в состав Британского содружества. Заработать на спекуляциях там сложно (цены у своего исторического максимума), аренда тоже не очень выгодна (возможная доходность — около 4% годовых), зато тем, кто купит на этих островах в Карибском море недвижимость на 400 тыс. долларов, включая налоги и сборы, дают право стать подданными Соединенного Королевства.

Это, конечно, не британское гражданство, зато паспорт этой страны дает право безвизового въезда в 87 стран мира — в любую страну Западной и Восточной Европы, Великобританию, Ирландию, Исландию, Канаду, Сингапур, Южную Корею, Аргентину и многие другие. Стоит отметить, что купленную недвижимость запрещено продавать в течение пяти лет. Зато на островах нет подоходного налога.

Впрочем, тем, кто готов инвестировать от 1 млн евро, будут рады предоставить гражданство почти в любой стране мира.

Тем, кто ищет место, где можно провести счастливую старость, аналитики рынка недвижимости советуют присмотреться к Панаме

Если же инвестор ищет спокойствия или место, где можно провести счастливую старость, аналитики рынка недвижимости советуют присмотреться к Панаме. Это достаточно новая страна на российском рынке. Однако ее уже окрестили раем для пенсионеров. В основном потому, что цены в этой стране доступны даже ушедшему на покой россиянину. Например, квадратный метр жилья в среднем стоит 800 долларов, в столице — 1–1,2 тыс., так что небольшую студию можно приобрести за 25–30 тыс. долларов.

Государство предоставляет пенсионерам много льгот — их список занимает несколько страниц печатного текста и включает даже обед в ресторане.

Популярные у российских инвесторов варианты арендного бизнеса

Источник: Gordon Rock

Самое любопытное и привлекательное то, что получить доступ ко всем преференциям может любой пенсионер, даже нерезидент — нужна только справка из страны, где он получает пенсию. Которая должна быть не менее 500 долларов в месяц, при этом не обязательно, чтобы эта пенсия была государственной — власти Панамы принимают документ и от НПФ.

Каких-то особых правил для покупки недвижимости нерезидентами нет. Единственный запрет распространяется на приобретение объектов в десятимильной зоне вдоль границ с Колумбией и Коста-Рикой. НДС составляет 5%, а налог на прирост капитала — 10%. До кризиса Панама была весьма раскрученной, ее даже называли «латиноамериканским Дубаем». Однако взрывного роста цен инвесторы так и не дождались. И спекулянты теперь готовы продать объекты по любой цене, чтобы отбить хоть часть затрат. Тем более что и снимать жилье в стране никто не торопится. Поэтому эта страна подходит как нельзя лучше именно тем, кто планирует уйти на покой.

Также можно присмотреться к рынкам Азии, считает Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank. Азиатский рынок не очень большой, особенно если сравнивать его с общепринятыми горячими точками рынков Европы и США. И, кроме островов Бали (Индонезия) и Пхукет (Таиланд), в Азии мало значительных рынков недвижимости, сравнимых по объему предложений с Флоридой, Лазурным берегом, Тосканой или Лондоном.

Динамика цен на недвижимость в 50 странах по итогам I квартала 2011 года

 Источник: Just Real Consult GmbH
Тем не менее ситуация быстро меняется. Инвесторы из Европы и США рассматривают возможность покупки во Вьетнаме до того, как рынок недвижимости сформируется.

Еще один новый рынок — Камбоджа. Но к нему тоже проявляется очень сильный интерес со стороны европейских и азиатских покупателей из числа рисковых.

Пример японского лыжного курорта Нисеко говорит о будущем таких азиатских рынков, где прекрасная инфраструктура, условия для здорового образа жизни и высокое качество строительства привлекают покупателей вторых домов из Австралии, Новой Зеландии и Китая, а также генерируют высокие цены.

Тем не менее, для того чтобы увидеть самые интересные тенденции на рынке вторых домов, надо обратить свой взор все-таки на Бали, советует Елена Юргенева (Knight Frank). Никакое другое место в Азии не может похвастаться столь серьезным ростом спроса.

Путь рантье

Если покупателя недвижимости в первую очередь интересует возможность заработать, то стоит выбирать проверенные временем варианты, советуют аналитики. В преддверии второй волны мирового финансового кризиса наиболее разумным представляются вложения в рынки недвижимости тех стран, которые обладают наиболее сильными экономиками в Европе. Прежде всего речь идет о Германии, Великобритании, Франции и Австрии. Ведь в периоды кризисов инвесторы и обладатели серьезных состояний больше заботятся не о том, чтобы много заработать, а о том, чтобы сохранить заработанное, переждав кризис в тихой гавани, считает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

По его словам, российские инвесторы сейчас больше ориентируются на инвестиции в недвижимость (как жилую, так и коммерческую), приносящую доход от сдачи в аренду. То есть стабильный и прогнозируемый доход.

А ведь еще 2–3 года назад более 80% инвестиционных сделок с недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости. Сейчас этот на это надеются лишь треть инвесторов. Да и осталось не так много рынков, которые сулят значительный рост (см. табл. 2).

«По нашим оценкам, в ближайшие годы подобная пропорция сохранится, а возможный рост стоимости приобретенной недвижимости будет для инвесторов приятной добавкой», — прогнозирует Станислав Зингель (Gordon Rock).

Уругвай считается наиболее спокойным и безопасным в Южной Америке, и финансовая инфраструктура здесь развита хорошо

«Сложно сейчас говорить о перспективах получить хорошую прибыль,— считает Наталья Завалишина (МИЭЛЬ Distant Property Management). — Скорее лучше ориентироваться на сохранность вложений. С этой целью можно рассмотреть Германию, там есть предложения разного ценового диапазона, достаточно хорошие возможности по сдаче недвижимости в аренду».

Арендный бизнес за рубежом — №1 по популярности у российских инвесторов, которые готовы потратить на покупку этого бизнеса от 100 тыс. до 10 млн евро. Россияне, планирующие инвестировать за рубежом лишь несколько десятков тысяч евро, ориентируются на небольшие бизнесы в сфере услуг, сфере питания и т.п. С таким скромным бюджетом они, как правило, недотягивают до приобретения интересного объекта арендного бизнеса.

Прежде чем покупать недвижимость за границей для ренты, стоит принять принципиальное решение: брать или не брать кредит на ее покупку. Аналитики утверждают: доходность от инвестиций будет выше, если воспользоваться при покупке кредитным плечом. А вот в случае если кредит не используется, доходность инвестиций будет равна рентной доходности.

Стоить напомнить, что рентная доходность рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к стоимости этого объекта, а инвестиционная — как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к капиталу, который вложил инвестор. Самым распространенным способом повышения доходности на вложенные инвестиции считается покупка объекта гостиничной, коммерческой или доходной недвижимости с использованием кредитного плеча, привлеченного на срок 10–25 лет по ставке от 3,5% в западном банке. Благодаря использованию долгосрочного заемного финансирования со ставкой кредитования, которая ниже уровня доходности, инвестор мультиплицирует свой доход на вложенные инвестиции.

Легко посчитать, что если, допустим, при покупке на собственные средства объект принесет доходность в размере 7% годовых, то при приобретении с привлечением кредита в размере 70% от цены объекта и кредитной ставкой в 3,5% — доходность инвестиций (за вычетом процентов по кредиту) превысит 15% годовых. Выгода очевидна.

К тому же, если брать кредит, это сокращает налоги, так как выплаты процентов вычитаются из налогооблагаемой базы.

И еще один немаловажный довод в пользу займа. Банк-кредитор проводит полную и всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. Иными словами, если банк одобрил кредит, то и инвестору можно быть спокойным. А вот если банк по какой-то причине сделку не одобрил, то это серьезный повод для покупателя задуматься.

Перспективы в квадрате

Недвижимость в развитых странах — весьма надежные инвестиции. Однако если говорить о долгосрочной перспективе, покупка такой недвижимости может оказаться не самым удачным вложением. Следует присмотреться к Мумбаи и Сан-Паоло — их статус должен резко повыситься в будущем, полагает Елена Юргенева (Knight Frank).

С точки зрения стабильности и снижения рисков наиболее привлекательны традиционно проверенные рынки Европы и США, но с точки зрения доходности наиболее инвестиционно привлекательна недвижимость в развивающихся странах Африки и Южной Америки с их быстрорастущими экономическими показателями и политикой урбанизации, считает Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании «ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate».

Но несмотря на то что Азия продолжает доминировать по показателям активности и динамики цен, настоящие истории успеха 2010 года говорят о преимуществах глобальных брендов и разнообразия в требованиях. Лондон, Нью-Йорк и Париж пользовались большим спросом, сопровождавшимся достаточно крепким ростом цен. И они по-прежнему остаются самыми популярными.

Ни один рынок не застрахован от кризиса, но на таких рынках спрос имеет ту глубину, которая позволяет сделать по-настоящему ликвидные инвестиции.