Собственные средства граждан в основном формируются из заработной платы членов семей, покупающих квартиры, если мы в своих расчетах исключим граждан, занимающихся предпринимательством. Имея в виду условность многочисленных оценок реальных доходов граждан, мы, придерживаясь данных анализа доступности жилья в Московском регионе, проведенного сотрудниками компании «СТК» г-ном Я.В. Щетининым и г-ном И.С. Барановым (www.stk.ru), можем принять в качестве расчетной базы доходы за 2004 год семьи, состоящей из трех членов, в Москве — 60 тыс. рублей в месяц, в Московской области — 18 тыс. рублей в месяц. Москва выбрана в качестве самого дорогого региона России, а Московская область — как крепкий середняк.

С учетом разницы цен на первичном и вторичном рынках стоимость среднестатистической двухкомнатной квартиры в Москве и Московской области, по данным из тех же источников, в 2004 году достигла 3,5 млн рублей и 1,5 млн рублей соответственно. Таким образом, коэффициент доступности жилья (КДЖ), измеряемый как отношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи из трех человек, для Москвы составил в 2004 году 4,9, а в Московской области — 7,0. В то же время в Западной Европе КДЖ, показывающий, сколько лет потребуется среднестатистической семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода, составляет 3, а в США — 2.

Для полноты картины по наличию собственных источников у граждан можно привести КДЖ в динамике по Москве за последние три года: 3,7 — в 2002 году, 4,2 — в 2003 году и 4,9 — в 2004 году (расчетные показатели). Очевидно, что процесс формирования собственных средств граждан во времени является расходящимся.

Более того, с учетом реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов скорректированный КДЖ в Москве и Подмосковье увеличивается, соответственно, до 17,5 и 60 лет. При таком соотношении доступности жилья в России и на Западе квартиры в Москве можно смело отнести к предметам роскоши. В условиях очевидного острого дефицита собственных средств на покупку квартир при одновременном, еще более остром, спросе на жилье покупатели неминуемо обращаются в банки за заимствованиями.

Доступность заимствований на современном банковском рынке может быть проиллюстрирована в следующих нескольких цифрах. Процентная ставка по ипотечным кредитам в Москве и Московской области, где присутствует сильная конкуренция между банками, составляет, в зависимости от квалификации заемщика, от 10 до 15% в долларах США или еще выше в российских рублях.

При аннуитетном погашении задолженности в объеме 70% от стоимости покупаемой квартиры ( в Москве, на взятом нами примере, эта величина равна 2,45 млн рублей, а в Московской области — 1,05 млн рублей) ежемесячный обязательный платеж заемщика ориентировочно составит 35 тыс. рублей и 15,5 тыс. рублей соответственно.

С учетом того, что на обслуживание кредиторской задолженности семья может выплачивать не более 33% семейного бюджета, ее доходы должны достигать не менее 100 тыс. рублей в месяц в Москве и 46 тыс. рублей в месяц в Московской области. При этом даже в «богатой» Москве совокупный доход среднестатистической семьи в 2004 году, по официальным данным, составлял порядка 21 тыс. рублей.

Неутешительный итог — рынок заемного капитала для наших граждан не менее закрыт, чем рынок труда с достойной зарплатой.

(продолжение следует)