Почему инвестируют в недвижимость

Для многих непрофессиональных игроков вложения в недвижимость более понятны и предсказуемы, чем вложения в ценные бумаги или валюту. Кто-то зарабатывает на перепродаже по мере повышения стадии готовности новостройки, а кто-то получает прибыль от сдачи жилья в аренду.

«Недвижимость — достаточно доходный актив. В 2020–2022 годах на фоне высокого спроса стоимость квадратного метра по мере повышения готовности и сокращения предложения в продаже в некоторых проектах могла вырасти и вдвое. Сегодня цены увеличиваются не так сильно, тем не менее за два-три года цена квартиры или апартамента может увеличиться на 15–30% и даже больше», — рассказал директор по маркетингу COLDY Михаил Звягинцев.

Директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER Евгений Межевикин отметил, что инвестиции в недвижимость — это чаще всего долгосрочное вложение средств, и в среднем при правильном выборе жилого проекта рост цены объекта в период строительно-монтажных работ составляет около 25–30%.

Коммерческий директор ГК «МИЦ» Павел Лепиш считает, что многие люди предпочитают инвестиции в недвижимость, так как могут наблюдать не только рост в ее стоимости, но и строительную готовность — для многих это является неоспоримым преимуществом.

Коммерческий директор ANT Development Яна Тачалова считает, что еще одно преимущество недвижимости — это надежность активов не только для получения прибыли, но и для сбережения капитала в целом: «Сейчас принято диверсифицировать инвестиционный портфель исходя из личных задач и в зависимости от этого выбирать более консервативные или более рискованные инструменты. В недвижимости возможны оба сценария».

Что стоит учитывать при вложении в недвижимость

Но есть и недостатки такого способа инвестирования. Основной — это высокий порог входа. Рынок позволяет найти объекты под разный бюджет, тем не менее это миллионы рублей, что не делает данный инструмент массовым. Кроме того, недвижимость требует регулярных расходов на содержание, оплату коммунальных услуг, ремонт и налоговые отчисления. «Чтобы не платить НДФЛ с прибыли от продажи квартиры, надо владеть ей не менее трех лет, если это единственное жилье в собственности, или не менее пяти лет, если есть другое жилье», — напомнил коммерческий директор GloraX Егор Федоров.

Еще одна особенность инвестиций в недвижимость — это долгая перспектива окупаемости по сравнению с играми на валютном рынке.

Недвижимость классов бизнес, элит и премиум

Выбор объекта для инвестиций зависит от бюджета и ожидаемого уровня доходности: кто-то предпочитает апартаменты, кто-то — коммерческую недвижимость, а кто-то — элитное жилье.

Павел Лепиш считает, что тенденции сегодняшнего рынка — доверие к крупным застройщикам, из топ-10 или топ-20 своего региона. Признаки надежности — многолетний опыт работы на этом рынке, партнерство с крупными банками, открытие кредитных линий и ритмичное строительство. Однако и маленькие застройщики способны делать интересные продукты, убежден он.

По мнению Михаила Звягинцева, для инвестиций необходимо выбирать проекты с прозрачной схемой покупки: ДДУ с эскроу-счетами либо по договору купли-продажи в случае с готовой недвижимостью. Перед покупкой стоит внимательно изучить компанию-девелопера, еее партнеров по реализации, разрешительную документацию по проекту, детали и сроки сдачи.

При выборе объекта для инвестиций важно учесть риски и помнить, что при вложении на стадии активной реализации риски стремятся к нулю, но и прибыль будет меньше.

«Однако в связи с тем, что сейчас рынок диктует не такую высокую маржинальность девелоперского бизнеса и относительно спокойный рост цен от старта к финишу, с поправкой на класс продукта лучше выбирать золотую середину — качественные проекты в хорошей локации на относительно высокой стадии готовности», — пояснила Яна Тачалова.

Не исключение — и рынок элитной и премиальной недвижимости. Здесь, как считает Михаил Звягинцев, при выборе объекта стоит обратить внимание на несколько факторов. Первый — ликвидность проекта, его потребительские характеристики. Второй фактор — локация и конкурентное окружение. Если дом строится в месте, где конкуренция минимальная или ее вообще нет (к примеру, исторический центр города), то, скорее всего, он будет пользоваться повышенным спросом и цены на него будут расти динамично. Это подтвердил и директор по продажам Sminex-Интеко Иван Обухов. По его мнению, проекты в центре крупных городов будет востребованы всегда, так как в таких районах сдается мало жилья, из-за чего формируется неудовлетворенный отложенный спрос.

Третий фактор — цена покупки и стратегия инвестора: на каком этапе он заходил в проект, когда планирует перепродать недвижимость.

Егор Федоров также считает, что в проекты бизнес- и премиум-классов можно выгодно инвестировать. По его мнению, ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе объекта, — современные инженерные решения, материалы, качество строительства, планировочные решения с уникальными опциями и локация, а также планировка квартиры, качество строительства и этаж.

Что будет с рынком недвижимости

В России наблюдается неудовлетворенный спрос покупателей на недвижимость, поэтому рынок находится на развилке, считает Павел Лепиш. Это связано с внешними рисками и плохой прогнозируемостью текущей ситуации. Люди заинтересованы в приобретении недвижимости, но их осторожность значительно влияет на настроение и возможность покупок.

Егор Федоров смотрит на этот вопрос более позитивно: «В России относительно низкая обеспеченность квадратными метрами на человека по сравнению с развитыми странами. Разрыв постоянно уменьшается, но пока он сохраняется, спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе будет высокий. Люди продолжают создавать семьи и рожать детей, а значит, у них есть потребность улучшать жилищные условия. В среднесрочной перспективе российский рынок недвижимости ждет рост».