— Ирина Александровна, как текущая ситуация в экономике, которую иногда называют «острой фазой кризиса», отразилась на деятельности оценочных компаний и залоговых подразделений банков?

— Наверно, происходящее сейчас нужно называть не кризисом, а перестройкой отношений между банками, заемщиками и оценщиками. Кредитные организации уже отработали — во время кризиса 2008 года — новые правила взаимоотношений с заемщиками, в том числе и проблемными. А вот модифицированные требования к независимым оценочным компаниям (далее — НОК) — еще нет. Хотя текущая ситуация диктует необходимость изменения правил игры. И это важно учитывать. Кто первый начнет жить по новым правилам, тот и выиграет в конкурентной борьбе.

— А что банки делают неправильно при выстраивании взаимоотношений с НОК? Все вроде относительно прозрачно. Есть залог, стоимость которого нужно оценить. Есть отчет, где не только указана его цена, но и обоснование того, почему этот актив стоит столько.

— У каждого банка существуют правила проверки этих отчетов на предмет того, какие источники информации были использованы, методика расчетов и т.п. Но при этом отсутствует элементарная проверка на уровне бытовой логики. Поясню это на примере из практики нашей компании.

Банк N в процессе проверки отчета внешнего оценщика (объект залога — жилая недвижимость) решил сравнить с аналогичными предложениями на рынке. В качестве источника данных он использовал: сайты бесплатных объявлений и рекламу этого же заемщика на сайтах недвижимости Москвы.

Если мы говорим о какой-то независимой проверке со стороны банка, когда, например, объект залога — жилой комплекс, то сотрудникам залогового подразделения, наверно, нужно знать текущую ситуацию на рынке. Какие аналогичные проекты сейчас реализуются. Сколько в среднем стоит сейчас недвижимость в стадии незавершенного строительства. А не ориентироваться на рекламные предложения девелопера, которого банк сам же и кредитует. Это называется: посмотреть в зеркало и сравнить с полученным результатом. Поэтому банкам нужно уделять внимание выработке правильных критериев при проверке отчетов, особенно в сегодняшней непростой ситуации.

— Проблема в том, что за последние полгода стоимость недвижимости, неважно — жилой или коммерческой, во-первых, снизилась, а во-вторых, уровень ее ликвидности (скорость, с которой она может быть продана) тоже уменьшился. И что делать банкам в такой ситуации? Заставлять внешних оценщиков выступать в роли оракула и за год или два пытаться предсказать текущий уровень цен?

— Во-первых, один из трендов в сфере оценки залогов — мониторинг их текущей рыночной стоимости. Банк в договор с НОК включает пункт о том, что последняя, например, раз в квартал проводит переоценку объекта залога. Если стоимость значительно снизилась, то банк, вероятно, должен предпринять какие-то действия.

Во-вторых, в каждом банке есть подразделение, которое занимается анализом рисков, и есть подразделение, чья задача — управление проблемной задолженностью. Одна из функций первого — заранее определить те отрасли, где ситуация в ближайшие несколько месяцев может ухудшиться. Прогнозировать вероятность дефолта заемщика и уровень ликвидности его залога — задача банка, а не НОК. А ведь еще есть и кредитный комитет, который принимает окончательное решение — выдать кредит или отказать.

Один из трендов в сфере оценки залогов — мониторинг их текущей рыночной стоимости

В-третьих, реализация залогов никак не связана с тем отчетом, что предоставила НОК при выдаче кредита. Обращение взыскания осуществляется в судебном порядке, и судом же назначается судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества на дату обращения взыскания. Сколько банк получит в результате обращения взыскания на залог — зависит от выбранной процедуры (например, в досудебном или судебном порядке), а не от стоимости, которую в своем отчете указала НОК в момент принятия решения о выдаче кредита, тем более что оценка могла быть проведена три-четыре года назад.

— Можно ли утверждать, что сейчас на рынке конкурируют между собой, условно говоря, компании из «большой четверки» и ИЧП, профессионалы с многолетним стажем против студентов. И благодаря демпингу в конкурентной борьбе побеждают «малыши», а не «профи». И из-за этого сильно страдает качество отчетов, предоставляемых НОК, со всеми вытекающими для банков последствиями. А государство не пробовало навести порядок на таком странном рынке?

— Нас государство и так достаточно жестко контролирует, в том числе через СРО. Сейчас достаточно жесткий контроль за участниками рынка со стороны последних. Более того, планируется введение дисциплинарного кодекса.

Я думаю, что нас ждет повышение требований к самой профессии и сокращение численности независимых оценочных компаний. Об этом уже было сказано Минэкономразвития: много у нас оценщиков и оценочных компаний, нужно как-то сократить их число, усилив при этом ответственность и контроль: например, один оценщик и 20 помощников. Не знаю, чем это кончится, но может, в этом есть рациональное зерно — ограничить вход в профессию. Те, кто работает в сфере оценки по 10–20 лет и берутся за оценку бизнеса крупных корпораций или сложных активов, это понятно. Когда это пытаются делать студенты после пятого курса и без опыта — как-то странно. Должен быть ограничен допуск в профессию. Я слышала, что предполагалось ввести даже ограничения: право оценки недвижимости — после двух лет работы, акций — после пяти лет… Наверно, это сможет, в том числе, и улучшить качество работы.

— Что ждет оценщиков в 2015 году?

— Конец 2014 года был ознаменован тем, что мы начали работать в рамках нового стандарта ФСО 7 «Оценка недвижимости», а в 2015 году ожидается внедрение ФСО 9 «Оценка бизнеса», обсуждается ФСО 8 «Оценка для целей залога» и пр. Соответственно, это повлияет на требования к отчетам. В то же время процедуры контроля за деятельностью оценщиков все более ужесточаются. Поэтому оценщикам в принципе всегда было тяжело работать, а в условиях кризиса — особенно. С одной стороны, сложно найти достоверную информацию, сделки, аналоги. При этом ужесточаются требования и к процессу оценки, и к оформлению документов. А с другой — сильная волатильность цен приводит к большому разрыву между минимальным и максимальным значениями результата оценки, который получился при расчете разными методами, и такой разброс превышает тот, который рекомендован сегодня СРО. Это и есть влияние кризиса. В такой ситуации — очень осторожные оценки, сбор и анализ максимума информации и, конечно, понимание оценщиком в целом, что оценка залогов не может быть сегодня оптимистичной. Не та ситуация.

Реклама