Востребованность оценки

Банк, выдавая кредит предприятию или физическому лицу под залог имущества, должен оценить предмет залога. В подобных случаях кредитные организации нередко прибегают к услугам оценочных компаний, задача которых — определить реальную стоимость того или иного объекта. В результате выдаваемый компанией отчет об оценке стоимости залога позволяет банку сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности.

Наряду с оценкой залога предприятиям бывает важно оценить еще и бизнес в целом. По мнению специалистов, это необходимо для того, чтобы сам бизнес адекватно присутствовал на рынке и мог заявить о том, что, даже закладывая имущественный комплекс, предприятие самостоятельно и в состоянии рассчитаться по долгам. Кстати, Центробанк четко регламентирует, что кредитным организациям следует обращать внимание при определении группы риска именно на финансовое состояние бизнеса заемщика в целом. К сожалению, сам бизнес в своей основной массе еще не пришел к необходимости оценивать себя в целом. Например, некоторые просто опасаются, что будут вынуждены платить больший налог на имущество.

Оценщики в штате банка: «за» и «против»

Некоторые банки не прибегают к услугам компаний, специализирующихся на оценочном бизнесе, имея в штате собственных оценщиков. Так работает, например, Райффайзенбанк. Другие предпочитают обращаться к независимым оценщикам. Третьи используют комбинированные формы работы. Каждый из этих путей имеет свои преимущества и недостатки.

Юрий Ушаков, начальник управления кредитования клиентов банка «Московский капитал», рассказывает, что услугами оценочных компаний банк пользуется не всегда и постоянных партнеров в данной области у него нет. Если возникает необходимость, кредитная организация прибегает к услугам оценщиков, особенно когда бизнес клиента имеет определенную региональную или отраслевую специфику. Юрий Ушаков подчеркивает, что иметь своих оценщиков в штате целесообразно в тех случаях, когда оценку залога заказывает клиент. Поскольку при таком раскладе имеет смысл проверить результаты оценки, и лучше всего это сделать собственными силами банка. «Естественно, штатные сотрудники банка не могут знать всех тонкостей бизнеса заемщиков из разных отраслей, однако общие правила существуют, и контроль за оценочными компаниями порой необходим», — говорит Юрий Ушаков.

«Иметь в штате банка собственных оценщиков необходимо еще и по той причине, что услуги оценочных компаний почти всегда оплачивает заемщик», — добавляет эксперт.

Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ), придерживается несколько иной точки зрения. Она отмечает, что если банк самостоятельно делает оценку недвижимости, это, конечно, позволяет сэкономить средства, однако при этом возникает необходимость увеличения штата сотрудников. Причем этот персонал должен не только владеть соответствующей квалификацией, но еще выполнять работу в приемлемые на рынке сроки — два-три дня с учетом выезда на объект, анализа данных и написания самого отчета. Специалист приводит еще один аргумент в пользу независимых оценщиков: «Если в кредитном досье присутствует отчет независимого оценщика, то в ходе проверок Банка России на предмет правильности созданных резервов и оценки стоимости обеспечения гораздо проще доказать, что отражена реальная рыночная стоимость предмета залога. Поэтому в настоящее время банки практикуют работу именно с независимыми оценочными компаниями».

Лучший выход — совместный выбор оценщика

Вопрос наличия в штате банка собственных оценщиков напрямую связан с проблемой доверия в треугольнике «банк–заемщик–оценщик». Когда клиент, желающий получить кредит, обращается за оценкой, может возникнуть определенный конфликт интересов. Например, если оценку заказывает физическое лицо или предприятие, то оно, заплатив деньги, рассчитывает получить определенный результат. Некоторые банкиры отмечают, что в случае недобросовестного и непрофессионального подхода оценщик может выдать тот итоговый результат, который хочет видеть заемщик, и тем самым вводит банк в заблуждение. Банковские специалисты говорят, что, работая с оценочными компаниями на стадии возмещения задолженности, возврата в судебном порядке, банкротства, исполнительного производства, приходится сталкиваться с очень многими проблемами. Бывают случаи, хотя они и довольно редки, когда оценка отличается от реальной стоимости на рынке в разы.

С другой стороны, если банки предпочитают работать со своими оценщиками и не доверяют экспертам со стороны заемщика, то заемщик также имеет все основания не доверять оценщику банка. Независимые оценщики тоже, порой, довольно скептично относятся к так называемой «независимой» оценке специалистов, работающих в штате банка.

Однозначно решить эту проблему непросто, говорит Юрий Ушаков (банк «Московский капитал»). «С одной стороны, банковские оценщики, естественно, занимают сторону банка. С другой — если сторонняя оценочная компания нанята клиентом-заемщиком, то преподнести залог в более выгодном свете в ее интересах. Поэтому оценка всегда может быть немого субъективной в интересах той или иной стороны», — отмечает специалист. По мнению Елены Хоркиной (МКБ), эта проблема скорее вопрос организации внутреннего контроля в банке: «Человеческий фактор всегда присутствует в работе, поэтому существует риск, что рыночная стоимость объекта может быть занижена или завышена с учетом субъективных факторов».

Некоторые компании предлагают банкам такую услугу, как переоценка оценки. Дополнительное бремя расходов по переоценке ложится на плечи клиентов банка — заемщиков. Поэтому логично предположить, что клиент во избежание переоценок все-таки пойдет к тому оценщику, который подходит по всем критериям не только ему, но и кредитной организации. По мнению специалистов, лучшим выходом из проблемной ситуации является совместный выбор оценщика, который будет не зависим от обеих сторон.

Аккредитация и конкурсный отбор

Вопрос о пути взаимодействия с оценщиком для банка очень важен. Кредитная организация может пойти путем аккредитации оценочной компании при банке или же провести конкурсный отбор. Это позволит в какой-то степени избежать недостоверных оценок от недобросовестных оценщиков.

Специалисты считают, что аккредитация — один из наиболее объективных подходов для подбора квалифицированных, опытных представителей оценочного сообщества. Здесь нужно исходить из того, кто больше рискует. Как правило, самые большие риски несет все-таки банк. Оценщик просто делает оценку. И худшее, что может ему грозить, говорят банкиры, это судебное разбирательство по поводу оценки. Правда, добиться штрафных санкций к оценочной компании за завышение оценки в судебном порядке достаточно проблематично. Поскольку риски банка объективны, их нужно как-то защитить. И хотя у каждого заемщика есть право выбирать ту оценочную организацию, которая ему нравится, подход к отчетам неаккредитованных оценщиков в банках бывает гораздо более строгим.

Елена Хоркина из Московского кредитного банка рассказала о том, что их кредитная организация пошла по пути аккредитации оценочных компаний: «У банка партнерские отношения с несколькими оценщиками. Главные критерии для нас — это опыт, профессионализм, репутация на рынке».

Юрий Ушаков (банк «Московский капитал») считает, что в каждом из этих видов сотрудничества есть свои плюсы. Конкурсная основа предполагает конкуренцию, а следовательно, более гибкую ценовую политику, и, предположительно, более высокое качество услуг. Аккредитация же оценочной компании дает преимущество в виде наличия постоянного партнера, который знает потребности банка и других клиентов. «Сложности могут возникнуть только с узкопрофильными заемщиками, когда аккредитованная компания не работает в нужном регионе или не имеет опыта оценки именно этого бизнеса», — говорит эксперт.

Навести порядок среди оценщиков

Эксперты предлагают различные способы сокращения количества некачественных услуг оценщиков на рынке. Например, это можно сделать за счет ужесточения требований к деятельности оценщиков, формирования «черного» списка оценочных компаний, подписывающих недостоверные отчеты, введения единых стандартов оценки.

Одним из путей решения проблемы недобросовестной оценки может быть укрупнение компаний, работающих на рынке. Возможно, оно должно произойти и с помощью такой вынужденной меры, как сокращение количества оценщиков, поскольку на данный момент, по словам Юрия Ушакова (банк «Московский капитал»), их количество сильно превосходит качество работы оценочных компаний. Одновременно эксперт делает оговорку, что в последнее время все-таки приняты меры в области повышения качества оценочных услуг путем, например, лицензирования такой деятельности.

Важным шагом является также формирование реального оценочного сообщества. Так, 1 августа 2006 года вступил в силу Федеральный закон № 157-ФЗ от 27 июля 2006 года «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»», который призван навести порядок среди оценщиков.

«До сих пор понятие «оценочное сообщество» в России носило метафизический характер — то ли оно было, то ли нет. Были оценщики и оценочные компании, в том числе объединенные в ассоциации, были и те, которые «гуляли сами по себе». С вступлением в силу нового закона, понятие оценочного сообщества приобрело совершенно определенное значение, — заявил председатель комитета по собственности Государственной Думы Виктор Плескачевский, комментируя новый закон об оценочной деятельности. — Cаморегулируемые организации стали самостоятельным институтом регулирования отношений в системе координат «потребитель–оценщик–общество». Таким образом, у оценщиков появляются новые, если можно так выразиться, «органы власти» — структуры, отвечающие за развитие оценочных услуг и их качество, но создаваемые не «сверху» указом или постановлением правительства, а «снизу» — решением профессионального сообщества».

Федеральный интегрированный рейтинг оценочных фирм России по итогам работы за I полугодие 2006 года (Таблица)