Алексей занимается инвестированием в покупку квартир уже много лет. Он частный инвестор. С партнером они покупают далеко не все подряд — их интересуют только квартиры на первых этажах жилых домов, расположенные рядом со станциями метро. Эти квартиры они потом, после оформления всяких формальностей, сдают под аптеки и отделения банков. «Я дал объявление в начале этого месяца, мне позвонили всего четыре человека, а еще год назад по десять просмотров за неделю бывало, — с сожалением вспоминает он период бурного роста на рынке недвижимости. — Да и вообще, квартиры дорожают, аренда же растет не так быстро. Да еще несколько аптекарских сетей закрылись за последнее время, а те, кто остался, открывают свои пункты в Московской области. Там лекарства стоят столько же, а аренда значительно дешевле».

Действительно, квартира на первом этаже под аптеку или отделение банка сдается в Москве за 270 тыс. рублей в месяц. Такая же в Подмосковье — за 150 тыс. рублей. Алексей — типичная жертва экономического бума. Новые арендаторы хотят больших помещений — не менее 300 кв. м, а у него в основном по 70–90 кв. м. «Продуктовые магазины теперь взяли моду снимать помещение на десять лет и каждый год поднимать арендную плату на 10%, — говорит он. — При таком раскладе инфляция съедает весь доход. А раньше такая квартира окупалась за 5–7 лет. В Москве были люди, имевшие по 30–40 помещений. У меня был такой знакомый, но теперь все продал и уехал за границу, деньги на счет положил и никаких забот». Правда, в качестве причины продажи Алексей называет отнюдь не рыночную причину — «устал он».

«Рынок недвижимости действительно усложняется, инвестирование на нем становится делом профессионалов, — говорит руководитель аналитической службы агентства недвижимости «МИАН» Алексей Кудрявцев. — Когда цены растут на 80–100% в год, как это было еще недавно, любой может зарабатывать, покупая квартиры и продавая их через некоторое время. Но когда темпы снижаются, для максимизации прибыли нужно адекватно оценивать объекты инвестирования».

Большинство профессиональных инвесторов интересует в первую очередь первичный рынок — они скупают у застройщиков объемы на этапе котлована, рассчитывая на рост цены по мере строительства. Этот рынок, в отличие от вторичного, действительно требует более внимательного подхода. «Район Кожухово очень долго был неоценен, люди не хотели туда ехать, — рассказывает частный инвестор Андрей, просивший не называть фамилию во избежание проблем с налоговыми органами. — Я купил несколько квартир, они через полгода, когда все поняли, что район хороший, ушли по цене в два раза выше той, по которой я купил».

Немаловажным в этом деле является и выбор застройщика. «Я предпочитаю работать с известными компаниями, такими как СУ-155 или ДСК-1, — говорит Андрей. — Я выкупаю у них объемы на самом первом этапе по предварительному договору купли-продажи. Ни одной сделки в соответствии с 214-ФЗ (закон о дольщиках, в том числе, запрещающий застройщикам продавать квартиры до получения разрешения на строительство. — Прим. «БО») еще не заключил — невыгодно». Например, Андрей говорит, что с ГК «ПИК» он не работает именно поэтому: «Они закрыли все лазейки для частных инвесторов, выстроив компанию по западному типу».

…2% московских семей владеют квартирами в инвестиционных целях…

В целом, если застройщик выбран удачно, процесс получения прибыли ясен. «Некоторые застройщики повышают цену на свои объекты по мере готовности здания, а следовательно, снижения рисков инвестирования, — поясняет Алексей Кудрявцев («МИАН»). — За точку отсчета берется выход на площадку, это самая выгодная для инвестора точка, она же самая рискованная. Пару лет назад имела место следующая практика: на переходе к этапу котлована цена поднимается на 5–10%, когда начинается строительство наземной части, добавляется еще 20%, и, наконец, сдача госкомиссии добавляет еще порядка 5% к стоимости. Такая схема позволяет зарабатывать, балансируя риск и доходность, не обращая внимания на поведение среднерыночного уровня цен. Однако сейчас такая практика сохранилась отнюдь не у всех, да и ценовые скачки стали гораздо «скромнее». Впрочем, инвестиционные компании, которые и являются профессиональными инвесторами, особенно этот факт не пугает. Используя такую практику цено-образования, на рынке работают не только частные, но и корпоративные инвесторы, которые получают дополнительную доходность от дисконта, возникающего при оптовом выкупе. Многие из них разбогатели в последние годы именно на этом». В том числе и МИАН.

За последние годы в Москве накопилось довольно приличное количество частных инвесторов. Проведенный недавно Центром стратегических исследований (ЦСИ) Росгосстраха опрос показал, что 2% московских семей владеют квартирами в инвестиционных целях. Более точного способа измерить эту величину пока, к сожалению, нет.

The bubble or not the bubble?

Наиболее популярные страны у россиян, приобретающих недвижимость за рубежом.

Источник: prian.ru

Сама по себе цифра в 70 тыс. инвестиционных квартир говорит мало о чем. Но вот если ее сравнить с годовым объемом рынка, она говорит о серьезном навесе над рынком в виде инвестиционных квартир. В прошлом году на московском рынке недвижимости было заключено 70 тыс. сделок. Эта цифра, вопреки обычному для московского рынка недвижимости разнобою цифр, данных и оценок, сходится у всех опрошенных профессиональных участников рынка.

Тем не менее даже это сравнение не очень показательно, потому что большая часть сделок — так называемая альтернатива, ранее известная как обмен. По данным руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, «альтернативными» является 80% заключаемых в Москве сделок. Оставшиеся 20% приобретаются либо за собственные средства, либо с использованием ипотечного кредита. Таким образом, «за деньги» ежегодно в Москве покупается 14 тыс. квартир. Приняв средний размер квартиры равным 70 кв. м, среднюю цену квадратного метра — 6 тыс. долларов, можно вычислить, что в прошлом году на московский рынок недвижимости поступило 5,9 млрд долларов. Объем рынка накопленных инвестиционных квартир при этом можно оценить в 29,4 млрд долларов. То есть населением накоплен пятилетний «оплаченный» объем рынка.

Участники рынка считают, что этот показатель говорит о наличии «пузыря» на рынке недвижимости. Правда, ни один из них не захотел сказать этого от своего имени. А Олег Репченко (IRN.ru) не верит в данную цифру, указывая, что на рынке накоплено один-два годовых объема. «По нашим оценкам, ежегодно объем инвестиционных покупок составляет 30% от общего объема продаваемых квартир, — говорит г-н Репченко. — То есть на растущем рынке за три года в руках инвестиционных покупателей накапливается объем, равный годовому объему рынка недвижимости. Текущее же накопление началось в конце 2004 года. Этого достаточно, чтобы устроить обвал». Впрочем, здесь вопрос в терминах: если вести речь о полном объеме рынка недвижимости, то, действительно, накоплен приблизительно годовой объем. Если же брать за точку отсчета только ту часть рынка, в которой присутствуют оплаченные деньгами сделки, соотношение получается иным.

Такое соотношение действительно можно было бы оценить, как «пузырь», если бы речь шла о каком-нибудь другом рынке, а не о рынке недвижимости в Москве. Далеко не все частные инвесторы покупают квартиру с целью перепродать ее дороже через несколько лет. Есть класс покупателей, приобретающих квартиры для сдачи в аренду. Еще какая-то часть покупает как «капитал на старость». Большая часть населения воспринимает квартиру в Москве как некий аналог очень большого золотого слитка, как вечную ценность. Более того, квартиры покупаются зачастую не для того, чтобы заработать на росте цены, а чтобы уберечь заработанные средства от инфляции.

Лавины не будет

Навес над рынком недвижимости в виде значительного количества инвестиционных квартир заставляет аналитиков и экспертов опасаться массовой распродажи, следствием которой должно стать падение цен. Теоретически все эти квартиры могут одновременно оказаться на рынке, что приведет к обвалу цен. Практически вероятность такого развития событий крайне мала. «Вряд ли весь объем накопленных инвестиционных квартир может выйти на рынок единовременно (в течение одного года — двух лет), — считает г-н Репченко (IRN.ru). — Для этого должна случиться катастрофа, например революция или что-то сравнимое по тяжести последствий. Но порядка 30% этого объема вполне может оказаться на рынке при неблагоприятном стечении обстоятельств. В настоящее время я вижу предпосылки для такого развития событий. До сих пор держатели инвестиционных квартир не фиксировали прибыль в силу отсутствия альтернативных вариантов вложения средств. Сейчас такие альтернативы появились. Это и существенно просевший фондовый рынок, и подешевевшая недвижимость в Европе, и открывающиеся перспективы в регионах».

Г-н Репченко (IRN.ru), кстати, называет одну довольно экзотическую причину возможной фиксации прибыли на рынке недвижимости. В частности, по его мнению, причиной накопления инвестиционных квартир было вложение денег со стороны владельцев бизнеса, которые полученную прибыль вкладывали в недвижимость, а для финансирования текущей операционной деятельности привлекали банковские кредиты. «Сейчас ситуация с банковским финансированием существенно осложнилась, поэтому владельцы бизнеса могут начать продавать квартиры для того, чтобы получить средства на финансирование кассовых разрывов», — говорит г-н Репченко. Подтверждений этой версии «БО» обнаружить не удалось.

По мнению генерального директора RRG Group Дениса Колокольникова, для того чтобы начался процесс фиксации прибыли необходимо, чтобы произошло значительное падение цен — на 25%, например. Эксперты не особенно верят в этот сценарий. «Можно продать недвижимость, но непонятно, во что вложить вырученные средства: фондовый рынок падает, инфляция высока, — считает старший аналитик «Тройки Диалог» Тигран Оганесян. — В настоящее время недвижимость используется для хеджирования инфляционного риска, и если вы обратите внимание, то увидите, что цены в последнее время поддерживаются на инфляционном уровне. Кроме того, квартира может приносить дополнительный доход за счет сдачи в аренду: порядка 6% годовых. Ставка ипотеки сейчас составляет 14%. Пока доходность жилья будет покрывать эту ставку, продавать его не имеет смысла. Для того чтобы выполнить это условие, достаточно, чтобы цены на квартиры росли минимум на 7–8% в год. Пока это условие будет выполняться, коррекции на рынке ожидать не стоит».

… Сбросив 3% с цены, квартиру сейчас можно продать за месяц. Если же ждать до весны, то не исключено, что уже придется сбрасывать 15-20% …

Массовую распродажу на рынке недвижимости может вызвать и вмешательство государства. «Сброс инвестиционных квартир может начаться, например, если государство примет жесткие меры, — говорит директор инвестиционной компании «Афина-Инвест» Алексей Подуруев. — Например, установит повышенный налог на квартиры, в которых никто не прописан».

В любом случае для обвального падения цен в России нет условий: повторение американского сценария, когда кризис на ипотечном рынке вызвал серьезное падение цен на недвижимость, в Москве невозможно. В США, где цены начали снижаться из-за ипотечного кризиса, причиной обвала во многом стало наличие системы margin calls. «На Западе снижение цен на недвижимость вызвано общим кризисом ликвидности, ипотечным кризисом, поступающими от банков margin calls, — утверждает Тигран Оганесян. — У многих есть ограничение: стоимость залога должна превышать размер кредита. В случае если стоимость залога становится ниже некоего критического уровня, банк выставляет требование к заемщику о довнесении денег. Если заемщик этого сделать не может, банк вынуждает его реализовать залог». В России подобной практики нет, поэтому угроза образования лавины пока отсутствует и снижение цен на 10–20% не повлечет за собой массовых распродаж. Продавать будут те, у кого не выдержат нервы. «Мягкая посадка» московского рынка

Снижение же темпов роста цен, наблюдаемое в этом году, эксперты связывают с некоторым охлаждением рынка, вызванным высокими ценовыми уровнями, достигнутыми в прошлые годы, а также снижением доступности кредитных денег. В первом полугодии текущего года темпы роста ипотечных кредитов замедлились: в частности, перестала расти их доля в общем объеме кредитов, выданных населению. На начало июля 2008 года она составляла 27,8% против 27% в апреле 2008 года. В конце сентября прошлого года она была 16,1%. Председатель правления ВТБ 24 Михаил Задорнов заявлял СМИ, что более 350 банков закрыли свои ипотечные программы. Это больше половины участников рынка — всего их 700. АИЖК остановило программы в 30 регионах РФ, процентная ставка по ипотечным кредитам с начала года выросла на 1,5–2 процентных пункта.

По словам Алексея Подуруева из «Афина-Инвест», в этом году на рынке недвижимости Москвы впервые после долгого перерыва было замечено сезонное снижение цен. «В 1990-е годы сезонные спады и подъемы происходили постоянно, — говорит он. — В декабре и марте рынок рос, в январе и апреле — проседал. После кризиса начали скупать все. Еще в 2000–2001 году наблюдались слабые сезонные колебания, а начиная с 2002 года их уже не было. Цена могла расти или проседать по любым причинам, но только не вследствие сезонного фактора». По его мнению, восстановление сезонности говорит о том, что на рынке воцарилось равновесие.

Ввод жилых домов в Москве c начала 2007 года, тыс. кв. м общей площади.

Источник: Федеральная служба государственной статистики

«Мягкая посадка» коснулась и процесса накопления инвестиционных квартир. В последние месяцы, по мнению Алексея Кудрявцева («МИАН»), он несколько затормозился. «Сейчас, по нашим оценкам, с инвестиционными целями приобретается около 6% квартир от общего годового объема, — говорит он. — Для сравнения, в 2006 году, в период галопирующего роста цен, эта доля достигала 40%. Но тогда и цены за год выросли на 80–100% в зависимости от сегмента. Сейчас ситуация несколько иная — в первом полугодии был скачок на 22%, и все. Это совсем не те темпы роста, при которых процесс инвестирования остается безусловно привлекательным».

Участники рынка недвижимости отмечают еще одну тенденцию, наметившуюся на рынке, — увеличение площади приобретаемой квартиры, что говорит о преобладающем стремлении улучшить жилищные условия. Очевидно, что улучшают жилищные условия отнюдь не в инвестиционных целях. «Если посмотреть на структуру спроса, то можно обнаружить, что наиболее популярная покупка в последние месяцы — двухкомнатная квартира, — говорит Кудрявцев («МИАН»). — Когда инвестирование является массовым, то есть в процессе участвуют представители средних доходных групп, наибольшим спросом пользуются квартиры меньшей комнатности и меньших площадей, преимущественно однокомнатные. Также можно наблюдать перераспределение спроса в сторону Подмосковья — многие уже не могут позволить себе купить квартиру в Москве и покупают в области. По нашим наблюдениями, таковых сейчас 40% от общего числа».

С другой стороны, участники рынка отмечают и снижение предложения на рынке. «По нашим оценкам, сейчас предложение ограничено цифрой в 10–12 тыс. квартир в неделю, хотя еще год назад оно было значительно больше и превышало 18 тыс. квартир в неделю, — утверждает Денис Колокольников (RRG Group). — А в период стагнации уровень предложения составлял 28 тыс. квартир в неделю. Таким образом, затоваривания не наблюдается».

Одной из причин сокращения предложения является уменьшение объема ввода новых домов, который в Москве в первом полугодии 2008 года оказался в два раза ниже, чем год назад. По данным Федеральной службы государственной статистики, в первом полугодии 2008 года в российской столице было введено 1,16 млн кв. м жилья, что составляет лишь половину от объема ввода в первом полугодии прошлого года. Андрей Подуруев («Афина-Инвест») говорит еще и о том, что упали темпы прохождения сделок — сейчас они в 1,5 раза ниже среднегодовых, хотя еще в феврале превышали в три раза.

Таким образом, на рынке недвижимости Москвы наблюдается «мягкая посадка» после бумирующего роста: снижается и предложение, и спрос. «Москва на 30% переоценена по сравнению с Нью-Йорком, цены должны отдохнуть, — говорит Тигран Оганесян из «Тройки-Диалог». — Если цены на жилье будут расти медленнее реальных доходов, то это даст возможность рынку прийти в себя через какое-то время».

Что дальше?

В оценке перспектив рынка эксперты не имеют единой точки зрения. Денис Колокольников (RRG Group), например, считает, что цены будут расти на 2–2,5% в месяц до конца года. Олег Репченко (IRN.ru) прогнозирует коррекцию на 10–15% к весне 2009 года и рекомендует уже сейчас задуматься о фиксации прибыли. «В настоящее время цены на недвижимость находятся на максимуме, мы ожидаем начала игры на понижение. Поэтому сейчас лучшее время для продажи: если сейчас выставить квартиру с 3%-ным дисконтом, то велика вероятность, что ее за месяц удастся реализовать, — полагает он. — Если же ждать, то уже к весне квартиры будут продаваться с 15–20%-ным дисконтом. То есть, инвесторы могут потерять 15–20% от максимальной стоимости квартиры. Причем первыми продавать квартиры начнут застройщики, которые сейчас уже оказываются перед необходимостью покрывать кассовые разрывы. Частные инвесторы пойдут вторым эшелоном».

Индекс средней стоимости жилья в Москве, доллар/кв. м.

Источник: IRN.ru

Алексей Кудрявцев («МИАН») в качестве индикатора для оценки дальнейшего поведения рынка недвижимости приводит разрыв в стоимости между жильем бизнес- и эконом-класса. «Сейчас этот разрыв составляет 25–30%, — говорит он. — Кроме того, разрыв в стоимости жилья в Москве и Подмосковье составляет 50%. Оба разрыва постепенно сокращаются, когда они достигнут 10%, рынок может начать вести себя непредсказуемо. Потому что в этой точке потребитель потеряет возможность выбора: на рынке останется 7% покупателей, которым в силу личных обстоятельств необходимо купить жилье вне зависимости от того, сколько оно стоит. Эта реперная точка будет достигнута, но не через год, а, возможно, даже не через два». Именно в этой точке из-за резкого сокращения спроса и может начаться коррекция. Кроме того, эта точка, скорее всего, и станет локальным максимумом, при достижении которого имеет смысл начинать фиксировать прибыль. В настоящее же время нет факторов, свидетельствующих в пользу приближающейся коррекции, кроме психологических.

…Теоретически все эти квартиры могут одновременно оказаться на рынке, что приведет к обвалу цен…

Более того, в дальнейшем поддержку рынку окажет сокращение ввода нового жилья в будущем. Московские власти уже провозгласили курс на бюджетное строительство. В соответствии с новыми правилами игры на аукционы будут выставляться только не интересные городу участки, в частности с коэффициентом реконструкции (отношение площади вновь возводимого жилья к площади сносимого) менее 2. Найти инвестора на такие проекты будет сложно — их реализация в большинстве случаев убыточна. Жилье же, возводимое за счет бюджета, в первую очередь пойдет на реализацию социальных программ, остатки будут попадать на рынок. Однако механизм цено-образования для таких квартир пока не ясен. Кроме того, нет ясности с объемами, которые могут поступить на рынок. По всей видимости, эти два фактора — курс на бюджетное строительство и неопределенность с объемами и ценообразованием выводимого на рынок жилья — могут перевесить все остальное и толкнуть цены вверх. Хотя бы в силу того, что область действия этих двух факторов — годовой объем ввода, то есть 5 млн кв. м в год или, в пересчете на квартиры, те же 70 тыс. квартир. Что равно годовому объему рынка недвижимости и объему накопленных инвестиционных квартир. Действие данного фактора сравнимо с единовременным принятием решения держателями всех инвестиционных квартир об их продаже либо с единовременным принятием решения всеми потенциальными покупателями об отказе от приобретения.

Прочь из Москвы

Решение московских властей имеет еще одно побочное последствие: столкнувшись с невозможностью ведения бизнеса в Москве, девелоперы устремятся в российские регионы, что приведет к оживлению целого ряда локальных рынков. «Уже сейчас мы видим некоторый рост в регионах, — говорит Денис Колокольников (RRG Group). — Многие девелоперы объявили о региональных проектах. Кроме того, сократилось количество людей, собирающихся переехать в Москву, что свидетельствует о росте уровня доходов, то есть росте покупательской способности».

По данным Федеральной службы государственной статистики, в первом полугодии 2008 года реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 8,1% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года. Доля населения с доходами более 25 тыс. рублей на душу к концу первого полугодия достигла 12% по сравнению с 10% по итогам 2007 года. Однако на поведение рынка недвижимости в большей степени оказывает влияние другая величина, а именно рост доли населения с доходами, значительно превышающими средний уровень. По данным исследования ЦСИ «Росгосстраха», проведенного летом 2008 года, количество семей с годовым доходом свыше 1 млн долларов достигло 330 тыс. против 210 тыс. летом 2007 года. В целом численность групп населения с высокими доходами за год значительно выросла, наибольший прирост показала группа с доходами более 500 тыс. долларов в год — за полгода ее численность практически удвоилась (см. таблицу).

То есть главное условие для успешной работы девелоперов в регионах выполнено — наблюдается рост доходов и уровня жизни населения. «Сейчас для многих очевидно, что регионы в ближайшие два-три года с некоторым запозданием повторят темпы прироста аналогичные московским в последние годы», — утверждает Колокольников (RRG Group).

Ежегодно в Москве строится 5 млн кв. м, из которых, по оценкам экспертов, на рынок попадает 50%, то есть 2,5 млн кв. м, что в денежном выражении составляет 15 млрд долларов. Росгосстрах оценивает объем предложения в 2 млн кв.м, из которых 1,2 млн кв. м — новостройки. В денежном выражении это 12 млрд долларов Далеко не все эти квартиры приобретаются за «живые» деньги, часть из них попадает в «альтернативу».

В российской столице насчитывается 3,5 млн семей, из которых 70 тыс. семей владеют по меньшей мере одной квартирой, приобретенной в инвестиционных целях. Таким образом, в настоящее время в Москве минимум 70 тыс. квартир являются инвестиционными.

Сама по себе цифра в 70 тыс. инвестиционных квартир говорит мало о чем. Но вот если ее сравнить с годовым объемом рынка, она говорит о серьезном «навесе» над рынком в виде инвестиционных квартир.

В российской столице насчитывается 3,5 млн семей, из которых 70 тыс. семей владеют по меньшей мере одной квартирой, приобретенной в инвестиционных целях. Таким образом, в настоящее время в Москве минимум 70 тыс. квартир являются инвестиционными.

«Навес» над рынком недвижимости в виде значительного количества инвестиционных квартир заставляет опасаться массовой распродажи, следствием которой должно стать падение цен.

 Телескоп.БО 

Везде свои проблемы

При выборе банка для РКО наша компания учитывает следующие факторы:

Цены на недвижимость в престижной курортной зоне Майами рухнули, сообщает The New York Times. Дом с тремя спальнями, четырьмя ванными, кухней южноафриканского дерева с мрамором стоит сейчас 599 тыс. долларов против 979 тыс. долларов в прошлом году, потеряв в цене треть. Этот регион всегда считался привлекательным для инвестиций, и из-за этого теперь оказался одним из «мыльных пузырей», как и Лас-Вегас. Теперь владельцы недвижимости терпят серьезные убытки. Сходная ситуация наблюдается на большинстве зарубежных рынков.

 Почему будут продавать? 

Олег Репченко IRN.ru:

— Многие представители бизнеса свободные деньги вкладывали в различные инструменты, а для развития бизнеса брали кредиты. Фактически, на кредитные деньги выстраивались пирамидальные структуры. Сейчас на фоне непростой финансовой ситуации, кризиса ликвидности и ужесточения условий кредитования со стороны банков, многие будут вынуждены свою недвижимость, приобретенную с инвестиционными целями, монетизировать для того, чтобы закрыть кассовые разрывы, возникающие в бизнесе. Следовательно, мы будем наблюдать процесс фиксации прибыли.

Тигран Оганесян «Тройка-Диалог»:

— Если перестанут расти доходы российских корпораций, люди, взявшие ипотеку в последние несколько лет в расчете на рост своих доходов, могут оказаться в ловушке. Они будут вынуждены продавать находящиеся под обременением квартиры, и это приведет к снижению цен. Но надо понимать, что если это и будет происходит, то на очень небольших объемах.