Законы для светлого будущего

Значительная часть законопроектов из «президентского» пакета уже принята Госдумой или прошла второе чтение.

Например, в конце декабря Госдума приняла в окончательном чтении новую редакцию Жилищного кодекса (ЖК) РФ. В ней урегулирован один из самых главных проблемных вопросов ипотечного кредитования — возможность отселения недобросовестного заемщика и реализации залога. Ранее банкир не мог продать заложенное жилье и компенсировать свои убытки по «плохому» ипотечному кредиту. Риски, как водится, закладываются в ставку по кредиту и оборачиваются длительной процедурой проверки заемщика и сбора документов.

В классическом варианте ипотечное кредитование — едва ли не самый надежный вид розничного банковского бизнеса, он обеспечен ликвидным залогом — недвижимостью. Во многом именно поэтому на Западе так развит этот рынок, так много жилья покупается в кредит — потому что банку практически нет нужды оценивать заемщика. Достаточно оценить предмет залога и в случае необходимости обратить на него взыскание по просроченному долгу. По идее, новый Жилищный кодекс должен развязать руки и российским банкирам, однако не ранее, чем будет наработана правоприменительная практика.

Кроме ЖК РФ в конце года Дума приняла в третьем чтении поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Прямого и немедленного действия на ипотечный рынок этот закон тоже не окажет, но он определяет механизмы повышения надежности таких бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссий, а также дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг. Например, законом предусматривается, что при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, такое покрытие не включается в конкурсную массу. А значит, инвесторам в ипотечные бумаги не придется становиться в очередь кредиторов банка.

Еще ранее были приняты изменения в закон о госпошлине, в соответствии с которым нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья теперь не обязательно, а стоимость нотариального удостоверения договора залога (ипотеки) снижена с 1—1,5% от стоимости приобретаемой недвижимости до 200 рублей. В сумме применение этих законов на практике дает заемщику банка экономию 2,5—3% от стоимости жилья.

Банки ужимаются в доходах, но не в процентах

Но, к сожалению, пока этими тремя процентами и ограничивается, похоже, увеличение доступности ипотеки — если говорить в целом о рынке. По мнению Ксении Городничевой, руководителя аналитического отдела банка «ДельтаКредит», говорить о каких-то серьезных изменениях на текущем этапе попросту рано, так как большинство законов из упомянутого пакета вступит в силу с 1 января 2005 года, а новый Жилищный кодекс предполагается ввести с 1 марта 2005 года. Причем ввод в действие «пакета законов» вряд ли серьезно отразится на величине процентной ставки по кредитам. По словам эксперта банка, изменение стоимости кредита в краткосрочной перспективе в основном будет определяться расходами, сопутствующими сделке, как то: комиссией за выдачу и обслуживание кредита, нотариальным удостоверением сделки. А движущими факторами снижения этих расходов станут внутрикорпоративные задачи банков и возрастающая конкуренция на рынке ипотечного кредитования.

Косвенно «президентские» законы, конечно, способствовали усилению конкуренции и повышению привлекательности ипотечного предложения. Как сказала Ксения Городничева, «благодаря пристальному вниманию со стороны правительства к проблемам обеспечения населения жильем, ипотечный рынок активизировался, в том числе за счет выхода на рынок новых игроков. Увеличилась общая осведомленность населения об ипотеке, что выражается в росте спроса на кредитные продукты».

Сложно точно сказать, в силу внутренних ли причин, или сыграла свою роль «пиаровская» деятельность правительства, но отдельные банки сами по себе или в русле сотрудничества с государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) внедряют рублевые ипотечные продукты, снижают ставки в рамках отдельных ипотечных программ и размеры первоначального взноса, удлиняют сроки кредитования. К слову, процентная ставка по стандартам АИЖК, обязательным для всех его банков-партнеров, в прошедшем году была снижена с 18 до 15%, а сроки увеличены с 20 до 27 лет.

Практически каждый банк, занимающийся ипотечными программами, придумал в этом году какие-то послабления для клиентов. Тот же «ДельтаКредит» снизил комиссию за выдачу кредита до 1%, предложил клиентам кредит с отсроченной амортизацией, позволяющей расширить период кредитования до 30 лет, и рублевый кредит (со сроком погашения до 20 лет). Была отменена плата за рассмотрение заявления заемщика на кредит и оформление ипотечной сделки.

В Международном московском банке (ММБ), к примеру, за прошедший год была снижена ставка с 12 до 10,5% (доллары США). Осенью банк провел акцию «Ипотека по цене автокредита», во время которой ставка по ипотечному кредиту была снижена до 9%. Как сообщил «БО» начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг ММБ Сергей Тропин, «желающих было так много, что в последние дни акции, продолжавшейся более месяца, мы просто принимали заявки с обещанием рассмотреть их уже после окончания акции, но на тех же льготных условиях».

Вместе с тем, Сергей Тропин считает, что 9% в валюте пока, вероятно, останется нижней границей процентной ставки. Изменения стоимости ипотечного кредитования в 2005 году, по его мнению, следует ожидать благодаря усилению конкуренции и предложения банками более выгодных условий кредитования за счет снижения комиссий за выдачу кредитов. Снижение процентных ставок если и будет, то незначительное. Однако эксперт ММБ не исключает появления в ближайшее время специальных предложений в рамках совместных программ банков и риэлторов, подобно тому, как это делается на рынке автокредитования.

Существенного снижения можно ожидать после того, как заработают институты, обозначенные в новых законах (кредитное бюро, рынок ипотечных бумаг), когда сложится правоприменительная практика в части, например, выселения неплательщиков по ипотечным кредитам и будет снижено влияние органов опеки и родственников заемщика в процессе принятия решений по недвижимости.

Ипотека дешевеет — жилье дорожает

Эксперты, опрошенные «БО», обратили особое внимание на то, что доступность ипотеки еще не означает увеличение доступности жилья. Доступность ипотеки определяется прежде всего уровнем рисков и наличием долгосрочного финансирования. Принятые законы действительно создают перспективу и для снижения рисков ипотечного кредитования, и для создания рынка достаточно длинных ресурсов. Что же касается доступности собственно жилья, то одних «дешевых» ипотечных кредитов здесь недостаточно. Стоимость жилья на рынке зависит от баланса спроса и предложения. Упомянутое повышение доступности ипотеки и, соответственно, кратное увеличение числа людей, способных получить ипотечный кредит, может настолько разогреть спрос на жилье, что никаких мощностей стройиндустрии не хватит, несмотря даже на все налоговые и прочие льготы, обещанные теми же законами строителям, риэлторам и т.д. И цены на жилье стремительно взлетят. Они и так в течение 2 лет росли на 30—40% в год и слегка затормозились «психологическим потолком», достижением пределов реального платежеспособного спроса, летним кризисом на банковском рынке.

Так что может получиться замкнутый круг: снижается ставка по ипотечному кредиту — увеличивается число потенциальных заемщиков при текущей стоимости жилья — повышается спрос на жилье — растет цена на квартиры — снижается число потенциальных заемщиков при новом уровне цен. Банкиры указывают: ключ к решению жилищной проблемы следует искать в сфере производства, в объемах строительства, себестоимости квадратного метра, размерах всевозможных «накладных расходов».

По сути, банкиры предлагают поменять местами причину и следствие: расходы на приобретение жилья в кредит станут посильными, если будет достаточное количество жилья по приемлемой цене.

Уфа не облагает ипотеку данью

«Банковское обозрение» уже писало об опасности роста цен на жилье в связи с развитием ипотечного кредитования (№ 4, 2004 год, «Ипотека делает жилье недоступным»). До сих пор казалось, что никто убедительного решения этой проблемы предоставить не может, потому что заклинаниями «надо строить больше» делу не поможешь. Но вот по итогам 2004 года появился пример, на который стоит обратить пристальное внимание всем регионам. По словам заместителя гендиректора АИЖК Александра Черняка, агентство выкупило в 2004 году закладных на сумму около 5 млрд рублей, и почти 45% этой суммы приходится на Приволжский федеральный округ, а точнее — на Башкортостан. Цифра сама по себе поразительная, а в сравнении с другими — и вовсе. Например, на Центральный федеральный округ, к которому относится и столичный ипотечный рынок, приходится всего 9,8% объема рефинансирования АИЖК.

Можно подумать, что в Уфе ипотечный рынок развит лучше, чем в Москве. Однако следует вспомнить, что в столице работает банк «ДельтаКредит», для которого основным источником длинных денег являются западные кредиты, и Сбербанк, на долю которого, по информации Ассоциации российских банков, вообще приходится около половины всех кредитов, выданных на приобретение недвижимости. И размер этого кредитного портфеля Сбербанка по данным, которыми располагает АРБ, почти вдвое превышает объем рефинансирования АИЖК в прошедшем году, хотя, конечно, Сбербанк выдает эти кредиты по всей стране, а не только в Москве. Но в столице запускают ипотечные программы банки, которые пока не работают по стандартам АИЖК. Так что, по количеству ресурсов, привлеченных на ипотечный рынок, столица по-прежнему лидирует, но по технологии использования этих средств, на взгляд «БО», все же уступает Уфе.

Исключительно деньгами не объяснишь тот факт, что жилье, приобретаемое в Уфе за счет средств ипотечного кредита, на 15—20% дешевле приобретаемого за наличные на вторичном рынке. Руководитель Уфимского городского агентства ипотечного кредитования Анатолий Мейзлер пояснил «БО», как получается такая разница. В соответствии с городской ипотечной программой банки выдают кредиты на приобретение жилья только в новостройках (потом эти кредиты выкупает городское ипотечное агентство и далее — АИЖК). Городские власти выделяют площадку для строительства «ипотечного» жилья не в чистом поле или на пустыре, а на территории, максимально насыщенной инженерной инфраструктурой. Соответственно, отпадают расходы на подведение необходимых коммуникаций. В договоре со строителями фиксируется стоимость жилья на этапе начала строительства. (Для сравнения: квартира в Москве или Подмосковье, оплаченная на стадии забора или котлована, к концу строительства вырастет в цене почти в 2 раза). Кроме того, Уфа не берет с ипотечного строительства отчислений, которыми облагаются другие стройплощадки. По словам А. Мейзлера, только за счет последнего обстоятельства «ипотечные» новостройки оказываются на 10—12% дешевле обычных.

В то же время в других регионах, например в Подмосковье, инвестор и застройщик, которые возводят жилье в рамках ипотечной программы Московской области, обязаны отдавать муниципалитетам до 30% квартир на муниципальные нужды, как и все другие застройщики. Получается, что за счет ипотечных заемщиков город обеспечивает жильем очередников. Вряд ли в такой ситуации можно говорить о развитии ипотеки и увеличении доступности жилья.

Ипотека по-настоящему начнется, когда закончатся наличные

Комментируя разницу подходов в Подмосковье и в Уфе, заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев самокритично поставил диагноз: «Жирок привлекательности». С ипотеки много не возьмешь, продолжил чиновник, наоборот — надо отдавать. Поэтому участки под ипотечное строительство придерживаются, и без них очередь «обычных» застройщиков, не требующих льготного отношения, велика. Одновременно г-н Горностаев попенял московским банкирам: «Мы им еще в 2000 году говорили — приходите в ипотечное строительство. А они тогда сидели и скромно молчали». А теперь, подспудно завершают мысль московские власти, извольте в очередь.

Вместе с тем и московские чиновники понимают, что категория людей, которые могут выложить деньги за новое жилье в течение года в качестве соинвесторов, практически исчерпана. Вслед за Уфой придется осваивать опыт выстраивания эффективной ипотечной модели. Пока существуют какие-то отдельные ее фрагменты, например АИЖК с его системой рефинансирования, банки, которые выдают ипотечные кредиты тем охотнее, чем меньше заемщики нуждаются в жилье, власти, которые сочиняют различные программы и потом заслушивают бесконечные доклады об их исполнении или провале.

Доступность приобретения жилья на условиях ипотечного кредита упирается в стоимость квадратных метров и организационные расходы, и потому, наверно, для строительства ипотечной модели в каждом регионе потребуется реальная политическая воля, четкая технология взаимодействия всех участников процесса (банков, властей, застройщиков, риэлторов) и эффективные менеджеры на всех уровнях. Однако до тех пор, пока подавляющая часть жилой недвижимости приобретается за наличные, было бы наивным ждать, что в Москве перестанут возводить элитные башни и начнут строить ипотечное жилье эконом-класса.