Поскольку претензий с каждым месяцем становится все больше, члены дисциплинарных комитетов СРОО не могут не заметить очевидные закономерности, повторы и даже в некоторых случаях «странности» этих документов.

Эксперты СРО «Деловой союз оценщиков» обеспокоены тем, что, каковы бы ни были претензии к оценщику, в каждой из поступающих к нам жалоб содержится требование наказать оценщика, которого специалисты ЦБ сочли недобросовестным и обвинили исключительно в завышении стоимости активов либо просто недостоверности отчета об оценке, желательно лишив его права заниматься профессией. Тот же посыл – содержится в документах, которые рассматривают другие СРОО.

Сотрудники ЦБ в спорных случаях не пытаются запрашивать у оценочной компании доказательную базу или не требуют устранить кажущиеся ошибки в расчетах. Например, «…С учетом вышеизложенного в рамках полномочий, установленных для саморегулируемых организаций ст. 22.1, 22.2, 24.3 ФЗ от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», просим провести проверку оценочной деятельности вышеуказанного оценщика и, при необходимости, принять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством об оценочной деятельности. Одновременно в рассматриваемом случае просим учесть, что доведение до сведения потребителя, в том числе кредитных организаций, результатов возможного исправления оценщиком выявленных замечаний фактически более не способно оказать влияние на величину обязательных нормативов или соблюдение прав кредиторов и вкладчиков…»

Более того, законодательно Банк России не обязан вступать в диалог с оценочным сообществом, у которого по факту нет рычагов влияния на эту ситуацию. Формально регулятором оценочного рынка является Минэкономразвития, но в министерские рабочие группы, где обсуждаются методология и особенности применения введенных в прошлом году Федеральных стандартов оценки, а также изменения в них, представители ЦБ РФ также не входят.

В итоге выводы ЦБ превращаются в истину в последней инстанции, что является ударом не только по репутации оценщика, но и по бизнесу банка. В Центробанке не скрывают, что накапливают информацию о таких «недобросовестных» (на взгляд сотрудников мегарегулятора) оценочных компаниях, а банки, с ними сотрудничающие, будут проверять с особой тщательностью. Процесс этот начался в 2013 году, когда в состав ЦБ вошли сотрудники упраздненной Федеральной службы по финансовым рынкам, и набирает обороты.

При этом оценщики, с которыми работают банки, — лучшие из лучших. Даже после того как Федеральная антимонопольная служба запретила аккредитацию оценочных компаний в банках, они проходят строгий отбор, а Сбербанк проводил экзамены для претендентов-партнеров. И в ситуации, когда у них будет все больше дисциплинарных взысканий, а три взыскания могут уже превратиться в запрет на работу по специальности на три года и фактический уход с рынка, их место займут менее профессиональные оценщики. Вряд ли это та цель, которой добиваются регуляторы.

Ниже приведено несколько примеров тех претензий о «нарушениях», которые получают СРОО, с комментариями экспертов дисциплинарного комитета: в чем именно оценочное сообщество не согласно с мнением регулятора.

Дело о лишнем метре

Замечание ЦБ. Общая площадь оцениваемых помещений составляет 999 кв. метров. Согласно анализу открытых источников информации установлено (в лучших традициях спикеров госдепартамента США), что общая площадь бизнес-центра, в котором расположены оцениваемые помещения, составляет 1000 кв. метров. Оценщиками не проанализировано, какие помещения (функциональное назначение, расположение и пр.) находятся на праве собственности у третьих лиц и каким образом это может повлиять на возможности эксплуатации оцениваемых помещений. В условиях недостаточности информации стоимость объекта оценки недостоверна. Нарушены принцип существенности (п. 4 ФСО № 3), требование достаточности информации (п. 19 ФСО № 1), требования п. 8е ФСО № 3.

Комментарий. Это из раздела «Нарочно не придумаешь». Продавец, выставляя объект на продажу, «округлил» площадь с 999 до 1000 кв. метров, из чего проверяющие делают выводы о сокрытой информации и недостоверности отчета.

Претензии к… девелоперу

Замечание ЦБ. При анализе отчета выявлены факторы, ставящие под сомнение достаточность и достоверность исходной информации, используемой при определении стоимости объекта оценки. В отношении оцениваемых помещений зарегистрированы ограничения/обременения в виде аренды. В описании объекта отсутствует информация о величине арендопригодной площади, наличии и составе арендаторов, заключенных договорах аренды и их ключевых условиях, что оказывает существенное влияние на величину стоимости объекта оценки. Расчеты, проведенные в условиях недостаточности информации, недостоверны. Нарушены принцип существенности (п. 4 ФСО № 3), требование достаточности информации (п. 19 ФСО № 1), требования п. 8е ФСО № 3.

Комментарий. Объект оценки, например офисный центр, сдается в аренду, оценщик использует фактические ставки аренды с учетом занимаемой площади, этажа, иных значимых факторов. Но ведь в рамках даже одного здания ставки аренды зачастую могут сильно различаться. Особенно ярко это видно по торговым центрам — сдача 1 кв. метра под размещение банкомата и ставка аренды якорного арендатора, например «Перекрестка», различаются на порядок! Проверяющие, как правило, пишут замечания о несоответствии фактических ставок рыночным, поискав ставки аренды на avito.ru, иногда на realto.ru, где предложения могут быть как выше, так и ниже указанных в отчете (в зависимости от целей проверяющего), а, зачастую, взяв усредненную аналитику RWA. Но это вообще «средняя температура по больнице».

Оценщики «дуют на воду», с опаской используют фактические ставки аренды (если заказчик их дает), проверяя их на соответствие рыночным. Если они различаются (а некоторые арендаторы занимают площади десятилетиями, ставка у них не меняется — и это владельцу помещения выгодно), оценочные компании пишут в отчете о несоответствии рыночным данным.

Специалисты ЦБ фактически предлагают оценщикам диктовать девелоперам и владельцам недвижимости, по каким ставкам они должны сдавать помещения в аренду. В противном случае — либо отчет об оценке нужно признать недостоверным, либо клиенту будет отказано в выдаче кредита, либо банку будет рекомендовано доначислить резервы.

Арифметика в помощь

Замечание ЦБ. Стоимость объекта оценки, определенная оценщиками в рамках затратного подхода, составила ххх рублей. При определении затрат на замещение оцениваемых объектов учитывается величина строительного объема оцениваемых объектов. Однако в приложении к отчету отсутствуют документы, подтверждающие указанные в отчете и применяемые в расчетах показатели. Расчеты, основанные на неподтвержденной информации, недостоверны, соответственно полученная в рамках подхода стоимость не может быть подтверждена. Имеет место нарушение требований п. 9 ФСО № 3, требований достаточности и достоверности информации (п. 19 ФСО № 1).

Комментарий. Оценщик определяет строительный объем здания, умножая площадь на высоту этажа (по проекту), методика описана в нормативной строительной литературе. Проверяющие из ЦБ РФ уверены, что если объема здания в техпаспорте нет, значит, расчеты проводились на основании неподтвержденной информации. Абсурдность ситуации — в том, что оценка в принципе — процесс определения вероятностной величины. СРО оценщиков допускают отклонения в результатах расчетов до 30% как допустимые, суды признают лаг в оценке стоимости плюс-минус 5–15%. Суть указанного выше замечания — это доли процента.

Не по понятиям

Замечание ЦБ. Средневзвешенные величины ставки арендной платы для оцениваемых помещений в результате проведения расчетов составили 52 300–53 900 рублей за 1 кв. метр в год без НДС с учетом эксплуатационных расходов или 862–890 долларов США за 1 кв. метр в год без НДС и эксплуатационных расходов.

Однако в обзоре рынка, приведенном оценщиками, указано, что средневзвешенная ставка аренды офисных помещений класса А в данном районе составляет 850 долларов США за 1 кв. метр в год. Полученный оценщиками результат превышает рыночные показатели, что свидетельствует о завышении стоимости объекта оценки в рамках подхода. Нарушены принципы существенности и обоснованности (п. 4 ФСО № 3), требования достаточности и достоверности информации (п. 19 ФСО № 1).

Комментарий. Напрашивается вопрос: знают ли авторы замечаний, что такое «средневзвешенная величина»?

Претензия — за единицу

Замечание ЦБ. Выбор единиц сравнения при определении стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки, и объекта оценки оценщиками не обоснован. Таким образом, имеет место нарушение требований п. 22а ФСО № 1.

Комментарий. По правилам оценщик может оценивать земельный участок, используя разные единицы площади: по стоимости одной сотки, одного гектара или одного квадратного метра. Это непринципиально.

Проверяющие не принимают отчет, поскольку в нем нет специального параграфа, указывающего, почему выбрана та, а не иная единица измерения.

Ничтожно, но не для клиента!

Замечание ЦБ. В описании объекта оценки отсутствует информация о наименовании комплекса, в котором расположены оцениваемые квартиры. Согласно данным открытых источников информации объект представляет собой ЖК «Резиденция…». Таким образом, оценщиком не проанализированы характеристики объекта оценки. Нарушены требования достаточности и достоверности информации (п. 19 ФСО № 1), принципы существенности, однозначности и обоснованности (п. 4 ФСО № 3), требования п. 8е ФСО.

Комментарий. Будем откровенны — замечание ЦБ носит ничтожный характер. Наименование комплекса — всего лишь фактор маркетинга, стимулирующий спрос потребителя для покупки квартир, а никак не ценообразующий фактор или его характеристика. Основной критерий идентификации объекта незавершенного строительства — строительный адрес, зафиксированный в договоре участия в долевом строительстве с указанием даты, приложением паспорта объекта, проектной декларации и т.д. Все эти реквизиты в отчете есть.

Отсутствие сведений о маркетинговом наименовании ЖК не оказывает влияния на итоговый расчет стоимости объекта оценки. Ни один нормативный документ не обязывает оценщика приводить сведения о маркетинговом или рекламном наименовании ЖК.

Равно нулю, что очевидно

Замечание ЦБ. Величину корректировки на объем передаваемых прав на квартиру оценщик принимает в размере 0%. Однако оценщик не учитывает, что оценке подлежат права по договорам уступки прав требования, а объекты-аналоги реализуются по договорам долевого участия (согласно приложениям — принтскрины объявлений). Отсутствие учета указанных факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость объекта, приводит к завышению рыночной стоимости объекта оценки. Нарушены принципы обоснованности и существенности (п. 4 ФСО № 3), требование достаточности и достоверности информации (п. 19 ФСО № 1).

Комментарий. В отчете оценщиком приведено обоснование, почему именно корректировка принята равной нулю (0%). И объекты-аналоги, и оцениваемые объекты находятся в равных условиях — это квартиры в строящихся домах, оформление в собственность которых будет производиться после сдачи домов в эксплуатацию. Данные о том, каким образом оформлено право на каждую квартиру на момент оценки, приведены в описании объектов аналогов.

Договоры долевого участия (ДДУ), по которым оформлены права на аналоги, могут отчуждаться только в форме уступки прав требования исполнения обязательств по ДДУ, они не продаются — права по ним могут переуступаться. Поэтому и оцениваемые квартиры, и аналоги — в равных условиях.

Проблемы с методологией

Замечание ЦБ. Величина средней стоимости права на 1 кв. метр квартиры домов, строящихся в составе жилого комплекса, определена на основании среднего значения скорректированных стоимостей прав на 1 кв. метр всех квартир дома. Однако указанная величина должна быть определена как частное от деления суммарной стоимости прав на все квартиры дома на общую площадь оцениваемых квартир дома. В результате некорректных математических вычислений стоимость имущественных прав на 1 кв. метр завышена. Нарушены требования достоверности информации (п. 19 ФСО № 1), принцип проверяемости (п. 4 ФСО № 3), требования п. 15 ФСО № 3.

Комментарий. Оценщик самостоятельно выбирает методы расчета, которые считает наиболее подходящими с учетом объема доступной для него информации. Требования проверяющих проводить расчеты иначе не обоснованы. Метод, детализация расчетов, корректировки — обоснованные и верные.

Задание на оценку предполагало, что оценке подлежит стоимость имущественных прав на 1 кв. метр в жилых помещениях по строительному адресу. Иных заданий, в том числе оценивать стоимость прав на каждую квартиру или определять суммарную стоимость прав на все площади во всех квартирах, в задании на оценку не было. Выводы о том, что оценщик этого не сделал и это является признаком неправильной оценки, не обоснованы.

Приведенная в заключении ЦБ альтернативная методика расчета стоимости квартир «оптом» исходя из общей процентной площади квартир в жилом комплексе является усреднено-приблизительной, не учитывает ни особенностей квартир, ни этажа размещения, ни прочих выделенных оценщиком ценообразующих факторов. Более того, она не является методом оценки и даже не соответствует сравнительному подходу к оценке.

Учтите, ЛЭП

Замечание ЦБ. Согласно данным публичной кадастровой карты на земельном участке расположены линии электропередач. Однако данные обременения/ограничения оценщиком не учтены, в результате чего рыночная стоимость объекта оценки определена недостоверно. Нарушены требования достаточности и достоверности информации (п. 19 ФСО № 1), принципы существенности и обоснованности (п. 4 ФСО № 3).

Комментарий. На дату проведения оценки участок не эксплуатировался, на нем отсутствует инженерная инфраструктура. Прохождение по участку ЛЭП не накладывает ограничений на его использование по текущему назначению, а именно: участок ожидает, что с ним что-то сделают.

Если или когда на данном участке (объекте оценки) начнется реализация инвестиционного проекта, МОЭСК или организация, эксплуатирующая данные ЛЭП, предоставит компании-застройщику Технические условия, предполагающие перенос данных ЛЭП за территорию застройки. Или будет организован сервитут: часть участка вдоль воздушных линий электропередачи, в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства, будет выделена и не сможет подлежать эксплуатации для установленных видом разрешенного использования целей (например, коттеджной застройки).

Комментарий: Неясно, то ли проверяющие не понимают, как происходит застройка земельных участков, то ли ищут повод сделать вывод о нарушении оценщиком требований достаточности информации (п. 19 ФСО № 1) и принципа существенности и обоснованности (п. 4 ФСО № 3).

Аналоги, но не совсем

Замечание ЦБ. В обзоре рынка земельных участков указано, что на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли поселений с видом разрешенного использования ИЖС. Однако в качестве объектов — аналогов оцениваемых участков были выбраны только три предложения. Использование в расчетах только трех доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке, что не позволяет делать обоснованные выводы о соответствии цен предложений выбранных аналогов характерному уровню цен сегмента рынка объекта оценки. Нарушены требования п. 22в ФСО № 7, требования достаточности информации (п. 19 ФСО № 1).

Комментарий. Поскольку площадь объекта оценки составляет 840,8 тыс. кв. метров, или 8408 соток, оценщик использовал фактор площади как основной критерий при подборе объектов-аналогов. Предложений участка такого большого масштаба на рынке очень мало. Использование же в качестве аналогов земельных участков гораздо меньшей площади — по 10–15 соток, каких действительно предлагается в большом количестве, привело бы к введению большого количества корректировок, их слишком большой величине и искажению результата оценки.