Банковское обозрение

Финансовая сфера

03.04.2019 Аналитика
Пик пройден

Основные факторы поддержки ипотечного рынка, которые позволили ему достичь рекордных объемов в 2018-м, — низкие ставки, стабильные цены на жилье и увеличение выдач ссуд с первоначальным взносом менее 20% — к началу 2019 года существенно ослабли, что приведет к снижению объемов кредитования



Благоприятная для заемщиков ситуация на кредитном рынке и рынке недвижимости привела к рекордным выдачам ипотечных займов в 2018 году: объем предоставленных кредитов достиг 3 трлн рублей, что на 49% выше показателей 2017 года (график 1). Другие сегменты розничного кредитования также активно росли в 2018-м, но ипотечный портфель лидировал по темпам прироста, достигнув 6,4 трлн рублей на 01.01.2019 (график 2).

 

График 1. По итогам 2018 года объем ипотечных выдач достиг рекордных 3 трлн рублей

Источник: «Эксперт РА», по данным Банка России

График 2. Ипотечный портфель физических лиц растет более высокими темпами по сравнению с другими розничными сегментами

Источник: «Эксперт РА», по данным Банка России

 

Росту рынка способствовали низкие ставки, которые обновили исторические минимумы, и стабильные цены на недвижимость. Кроме того, объем выдач поддержали увеличение объемов рефинансирования и усиление неценовой конкуренции банков за заемщиков по величине первоначального взноса. Заемщики, в свою очередь, не откладывали покупку квартиры в кредит из-за недостатка сбережений и активно брали кредиты с первоначальным взносом менее 20% (45% выдач в 2018 году).

Однако к началу 2019-го основные факторы роста ипотечного рынка ослабли. Во второй половине года увеличение стоимости фондирования привело к повышению ставок по ипотеке, а цены на жилье перешли к уверенной положительной динамике. При этом на фоне роста ставок часть заемщиков поспешила закрыть ипотечные сделки до конца 2018-го, тем самым реализовав часть спроса будущего года. Опасаясь накопления рисков в бурно растущем ипотечном сегменте, Банк России с 1 января 2019-го вновь увеличил риск-веса по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%. Ряд банков отреагировал на эту меру введением в начале 2019 года надбавок к процентной ставке при внесении менее 20% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Хотя величина надбавок не является заградительной, данная мера несколько снизит привлекательность таких ссуд для заемщиков.

Переход к росту

Ставки по ипотечным кредитам снижались в течение первого полугодия 2018 года, однако с сентября в связи с увеличением ключевой ставки и ростом стоимости фондирования многие игроки стали повышать проценты по ипотеке. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам была на минимуме (9,4%) в сентябре и октябре (график 3), однако уже в декабре повысилась до 9,7%. В январе 2019-го ее значение приблизилось к 9,9% в связи с повторным повышением ставок крупнейшими участниками рынка с начала года.

 

График 3. В четвертом квартале 2018-го началось повышение среднерыночных ставок по ипотеке

Источник: «Эксперт РА», по данным Банка России

График 4. В 2018 году начался активный рост цен на первичное жилье

Источник: «Эксперт РА», по данным Росстата

 

Активный рост цен на первичное жилье начался с первого квартала 2018 года, и в 2019-м восходящая динамика усилится: переход застройщиков к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета в середине года приведет к росту затрат на строительство и увеличению цены квадратного метра. Цены на готовую недвижимость стабилизировались во втором квартале 2018 года после почти 2,5 лет падения и перешли к росту в четвертом квартале (график 4). Именно «вторичка» лидировала в 2018-м по темпам прироста — кредитование на покупку готового жилья выросло на 54% против 39% в сегменте новостроек. Соответственно доля выдач на приобретение «первички» в 2018-м снизилась с 35 до 32%. Меньшие темпы прироста выдач на «первичку» связаны со снижением числа новых объектов на рынке, а также с растущим разрывом в ценах на первичную и вторичную недвижимость. Изменение механизма финансирования долевого строительства и как следствие ожидание повышения цен на новостройки может привести к кратковременному всплеску спроса на «первичку» в первыом полугодии 2019-го. Новации в механизме финансирования застройщиков несколько ограничат развитие рынка новостроек в этом году, однако в перспективе двух — трех лет повысят доверие к долевому строительству, что приведет к росту спроса на «первичку».

Успеть до повышения

Комфортные на протяжении большей части года ставки по ипотеке, стабильность цен на жилье, а также тенденция к сокращению первоначального взноса привели к росту размера ипотечных ссуд. За 2018 год средний размер ипотечного кредита вырос на 10%, с 1,86 до 2,05 млн рублей. Вместе с тем увеличение среднего размера кредита на фоне стагнации реальных доходов заставляет заемщиков выбирать более длинные сроки кредитования для формирования комфортного графика погашения. За 2018 год средневзвешенный срок кредитования вырос более чем на год, до 16,7 года.

Многие заемщики в 2018-м не стали откладывать покупку квартиры, поспешив воспользоваться благоприятными условиями на ипотечном рынке, в связи с чем размер вносимого первоначального взноса несколько снизился. По оценке Агентства, доля ссуд с первоначальным взносом от 10 до 20% выросла с 35 до 41% (график 5). Однако доля наиболее рискованных кредитов с первоначальным взносом менее 10% существенно не увеличилась.

 

График 5. В 2018 году значительно выросла доля выдач кредитов с первоначальным взносом менее 20%

Источник: «Эксперт РА», по результатам анкетирования банков

 

Прирастая госбанками

Большинство крупных ипотечных банков воспользовались благоприятной ситуацией на рынке и существенно нарастили объемы выдач. Так, более чем у половины банков из топ-20 по объему ипотечного кредитования темп прироста оказался выше среднего по рынку в 2018 году (см. таблицу). Лидером по темпу прироста ипотечных выдач вследствие эффекта низкой базы стал Альфа-Банк (+1177%), вернувшийся в ипотечный сегмент в конце 2017-го. В тройку лидеров также вошли Банк «ФК Открытие» (+172%) и СМП Банк (+120%).

Госбанки в 2018-м наращивали выдачи более активно — совокупный объем ипотечного кредитования у них увеличился на 52% против 41% у частных игроков, годом ранее темпы прироста были сопоставимы (49 и 51% соответственно). Доля крупнейшего игрока на рынке — Сбербанка — снизилась с 53 до 51%. Однако в целом концентрация ипотечного рынка на игроках с госучастием в 2018 году выросла — их доля в выдачах увеличилась с 85,6 до 86,5%.

Без новых рекордов

Рост ипотечных ставок, начавшийся в конце 2018-го, а также усиление положительной динамики цен на недвижимость будут ограничивать развитие рынка в 2019 году. Кроме того, с 1 января 2019-го вступили в силу новые требования к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%, что будет ограничивать выдачу таких ссуд. В соответствии с базовым сценарием «Эксперт РА», объем выданных ипотечных кредитов покажет умеренное снижение (на 10–15%, до 2,5–2,6 трлн рублей, см. график 6). Совокупный ипотечный портфель не превысит 7,5 трлн рублей на 01.01.2020 как из-за снижения выдач, так и вследствие возможного роста объемов секьюритизации, интерес к которой у банков возобновится на фоне повышения ставок. Реализацию данного базового прогноза мы считаем наиболее вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 60 долларов США за баррель, ключевой ставке в диапазоне 7,25–7,75% в течение года и инфляции не выше 5% по итогам 2019-го. Средняя ставка по ипотеке превысит 10% уже в первом квартале 2019-го и будет находиться на этом уровне по крайней мере в течение первой половины года. Мы ожидаем роста объема просроченной задолженности по ипотеке на 5–10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля. Тем не менее в перспективе двух — трех лет возможен более значительный рост просрочки в связи с выходом в дефолт части кредитов, выданных в 2018 году.

 

График 6. Согласно базовому сценарию «Эксперт РА», выдачи ипотечных кредитов в 2019 году снизятся впервые за три года

Источник: прогноз «Эксперт РА», по данным Банка России

 

Негативный сценарий «Эксперт РА» предполагает снижение среднегодовой цены на нефть до 50 долларов США за баррель, рост инфляции до уровня 6–7% к концу года и увеличение ключевой ставки до 8% и выше. В таком случае объем выдачи ипотеки окажется на уровне 2017 года и составит около 2 трлн рублей. Однако вероятность реализации данного сценария мы считаем невысокой.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2019 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методология составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АО «ДОМ.РФ».

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 48 банков, на которые приходится, по оценкам Агентства, более 99% ипотечного рынка по объемам выдач.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2018 году


Место в рэнкинге по итогам 2018 года

Место в рэнкинге по итогам 2017 года

Наименование банка

№ лицензии

Рейтинг от «Эксперт РА» на 01.03.2019
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн рублей

Темп прироста 2018/ 2017, %

2018
2017

1

1

Сбербанк

1481

 

1 557 000

1 085 800

43,4

2

2

Банк ВТБ*

1000

ruAAA

672 292

429 193

56,6

3

3

Банк ГПБ

354

ruAA+

148 716

80 163

85,5

4

4

Россельхозбанк

3349

 

128 004

73 323

74,6

5

7

Банк ДОМ.РФ**

2312

ruBBB

81 691

49 150

66,2

6

6

Группа Societe Generale в России***

б/н

 

ruAAA

71 209

52 887

34,6

7

5

Райффайзенбанк

3292

ruAAA

63 441

59 176

7,2

8

8

Абсолют Банк

2306

ruBBB-

48 103

27 259

76,5

9

14

Банк «ФК Открытие»

2209

ruA

33 786

12 416

172,1

10

9

БАНК УРАЛСИБ

2275

 

30 533

27 172

12,4

11

26

АЛЬФА-БАНК

1326

ruAA

30 278

2370

1177,4

12

11

Банк «Возрождение»

1439

ruA-

28 768

16 488

74,5

13

13

Промсвязьбанк

3251

ruA-

26 972

13 491

99,9

14

10

Банк «Санкт-Петербург»

436

ruA-

24 152

24 226

–0,3

15

12

«АК БАРС» БАНК

2590

ruA-

23 199

13 876

67,2

16

15

«Центр-инвест»

2225

 

14 108

11 347

24,3

17

20

СМП Банк

3368

ruA-

12 311

5588

120,3

18

18

ТКБ БАНК

2210

 

10 939

7620

43,5

19

17

Запсибкомбанк

918

ruA+

10 800

11 000

–1,8

20

16

Связь-Банк

1470

ruA

8937

11 274

–20,7

21

19

Примсоцбанк

2733

ruBBB+

8241

6871

19,9

22

25

АБ «РОССИЯ»

328

ruAA

6859

2500

174,4

23

21

Банк «Левобережный»

1343

ruBBB+

5713

4439

28,7

24

22

«Кубань Кредит»

2518

 

4072

3821

6,6

25

24

БАНК СГБ

2816

ruBBB+

3408

2870

18,8

26

23

Банк ЗЕНИТ

3255

ruA-

3130

3569

–12,3

27

27

ЧЕЛИНДБАНК

485

ruA+

2633

1829

43,9

28

29

Азиатско-Тихоокеанский Банк****

1810

 

2600

1373

89,4

29

31

УБРиР

429

 

2452

1167

110,2

30

30

Банк «КУБ»

2584

ruA+

2413

1294

86,5

31

33

Урал ФД

249

ruBBB-

2254

997

126,0

32

28

Банк «Аверс»

415

ruA-

1638

1827

–10,4

33

32

Инвестторгбанк

2763

 

1466

1165

25,8

34

34

ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК

493

ruA

1221

862

41,6

35

35

Алмазэргиэнбанк

2602

ruBB-

1093

707

54,6

36

36

«Русь»

704

 

1005

599

67,9

37

38

ФОРА-БАНК

1885

ruB

774

397

95,1

38

37

Энергобанк

67

ruBB-

609

412

47,9

39

40

Курскпромбанк

735

ruBBB+

490

332

47,5

40

39

СДМ-Банк

1637

ruA-

470

370

26,9

41

42

Ижкомбанк

646

ruB+

340

187

81,4

42

44

ПЕРВОУРАЛЬСКБАНК

965

ruBB-

273

64

327,6

43

41

НС Банк

3124

ruB

241

215

11,7

44

43

КС БАНК

1752

ruB-

141

157

–9,9

45

46

Земский банк

2900

ruB-

65

4

1477,9

46

45

МПСБ

752

ruCCC

8

9

–10,4

* Показатели Банка ВТБ представлены совокупно с ВТБ24, присоединенным в 2018 году.
** Данные Банка «ДОМ.РФ» консолидированы с данными АО «ДОМ.РФ».
*** В группу Societe Generale в России входят банк «ДельтаКредит» и РОСБАНК. В таблице приведен рейтинг ПАО «РОСБАНК» от «Эксперт РА».
**** Сведения по выдачам Азиатско-Тихоокеанского Банка указаны с учетом выдач по программам АО «ДОМ.РФ».

Источник: «Эксперт РА», по результатам анкетирования банков



Читайте наши лучшие материалы Яндекс. Дзен Телеграмм

Сейчас на главной