Вход Регистрация
Подписка

К новым ипотечным рекордам

06.12.2017

Благодаря снижению ставок и падению цен на вторичное жилье ипотечный рынок в первом полугодии 2017 года вырос на 16%, достигнув 773 млрд рублей

Дальнейшее снижение стоимости ипотеки и сохранение низких цен на недвижимость позволят ипотечному рынку по итогам 2017 года достичь максимальных объемов за всю историю его развития.

По итогам первого полугодия 2017 года объем выдач ипотеки вырос на 16% — до 773 млрд рублей (график 1) после восстановительного роста на 44% годом ранее. При этом ипотечные выдачи за первую половину текущего года превысили рекордные объемы первого полугодия 2014 года (769,5 млрд рублей). Рост выдач позитивно отразился на размере ипотечного портфеля, который достиг 4,7 трлн рублей на 01.07.2017. Однако темпы прироста портфеля продолжают замедляться (+12% за период с 01.07.2016 по 01.07.2017 против +16% за аналогичный период годом ранее). Тем не менее текущие темпы прироста задолженности по ипотеке существенно превышают прирост портфелей в других сегментах розничного кредитования — автокредитов и необеспеченных потребительских кредитов (график 2).

 

Источник: RAEX («Эксперт РА»), по данным Банка России

Поддержку ипотечному рынку оказало падение стоимости ипотеки: среднерыночная ставка по ипотечным кредитам достигла на 01.07.2017 своего исторического минимума — 11,1% (график 3). Для покупки недвижимости на первичном рынке банки в июне 2017 года давали ипотеку в среднем под 10,7%, на вторичном рынке — под 11,3%.

 

Источник: RAEX («Эксперт РА»), по данным Банка России

Несмотря на снижение реальных располагаемых доходов населения (–1,4% за период с 01.07.2016 по 01.07.2017, по данным Росстата), ситуация с обслуживанием ипотечных кредитов стабильна. Объем просроченной задолженности по ипотеке за период с 01.07.2016 по 01.07.2017 практически не изменился, а доля просрочки в портфеле сократилась на 0,2 п.п., составив 1,5% на 01.07.2017. При этом существенное снижение уровня просрочки показал портфель задолженности «валютных ипотечников»: за 12 месяцев просроченная задолженность сократилась на 26%, а портфель валютной ипотеки достиг рекордно низкого значения — 1,2% в общем объеме задолженности на 01.07.2017. Среди сегментов розничного кредитования в первом полугодии 2017 года лучшую платежную дисциплину показали заемщики, бравшие автокредит: в среднем не был погашен в срок каждый десятый кредит на покупку автотранспорта, по которому наступил срок платежа (каждый восьмой годом ранее). У заемщиков, взявших необеспеченный потребительский кредит, наблюдалось незначительное улучшение обслуживания долга — в первой половине 2017 года в среднем они допускали просрочку по каждому седьмому кредиту (годом ранее — по каждому шестому). Ипотечные заемщики демонстрируют стабильную платежную дисциплину: как и годом ранее, не был погашен в срок каждый девятый ипотечный кредит.

Возврат на круги своя

Продолжающееся в течение семи кварталов подряд снижение цен на вторичное жилье, а также завершение в 2016 году госпрограммы по субсидированию ставок на покупку первичного жилья привели к росту спроса на готовое жилье. Среди опрошенных RAEX («Эксперт РА») банков 69% увеличили выдачу ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке и только 28% — на приобретение жилья в новостройках. Доля выдач ипотеки на готовое жилье составила 60% в первом полугодии 2017 года, таким образом, структура ипотечного рынка возвращается к докризисному состоянию, когда именно вторичное жилье лидировало в выдачах.

Падение цен на первичное и вторичое жилье замедлилось со второго квартала 2016 года, при этом во втором квартале 2017 года на рынке новостроек наметилась тенденция к стабилизации цен. Темпы прироста цен на новостройки и на готовое жилье сопоставимы, поэтому разрыв между индексами цен сохраняется практически неизменным (график 4).

 

Источник: RAEX («Эксперт РА»), по данным Росстата

Поддержку первичному рынку оказало продление государственной программы по субсидированию ипотечной ставки до конца 2016 года. Реализация данной программы привела к тому, что в среднем у банков доля субсидированной ипотеки в портфеле оказалась около 16%. Лидером по доле льготной ипотеки в портфеле на 01.07.2017 стал ТКБ Банк (45,4%). Стоит отметить, что свыше четверти портфеля составляет субсидированная ипотека у Россельхозбанка, «Возрождения», Абсолют Банка, Банка «Санкт-Петербург» и «АК БАРС» Банка (табл. 1).

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в первом полугодии 2017 года


Место в рэнкинге на 01.07.2017

Место в рэнкинге на 01.07.2016

Наименование банка

Рейтинг от RAEX («Эксперт РА») на 10.10.2017
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн рублей

Темп прироста I полугодие 2017-го/I полугодие 2016-го, %

I полугодие 2017-го

I полугодие 2016-го

1

1

Сбербанк России

396 501

329 692

20,3

2

2

ВТБ24

ruAA

155 147

130 142

19,2

3

Россельхозбанк

24 621

30 666

–19,7

4

4

ГПБ

ruAA+

24 253

20 409

18,8

5

5

Банк ВТБ

ruAAA

23 502

18 000

30,6

6

3

«ДельтаКредит» (Societe Generale Group)

20 806

20 198

3,0

7

8

Абсолют Банк

ruBBB

10 063

8716

15,4

8

7

Банк «Санкт-Петербург»

ruA-

9917

9026

9,9

9

9

Банк «Возрождение»

ruA-

9248

8382

10,3

10

23

Банк УРАЛСИБ

7887

1216

548,5

11

12

«АК БАРС» БАНК

4903

5246

–6,5

12

17

Запсибкомбанк

ruA

4464

2387

87,1

13

14

«Центр-инвест»

4209

3730

12,9

14

6

Связь-Банк

ruA

3579

9081

–60,6

15

10

ТКБ БАНК

ruA

3131

6856

–54,3

16

11

Банк «ФК Открытие»

2656

5397

–50,8

17

33

СМП Банк

ruA-

2369

283

737,1

18

22

Примсоцбанк

ruBBB+

2296

1562

47,0

19

20

Банк «ЗЕНИТ»

2053

2028

1,3

20

21

Банк «Левобережный»

ruBBB+

1846

1583

16,6

21

26

«Кубань Кредит»

1728

1056

63,7

22

16

Банк Жилищного Финансирования

ruB+

1603

2726

–41,2

23

13

Московский Кредитный Банк

1283

4112

–68,8

24

Севергазбанк

ruBBB+

1183

132

793,2

25

24

РосЕвроБанк

ruA

1149

928

23,9

26

29

Челиндбанк

ruAA-

808

604

33,9

27

27

Банк «Снежинский»

ruBBB

695

913

–23,8

28

28

Автоградбанк

ruBB-

656

760

–13,7

29

30

Кредит Урал Банк

ruA+

560

523

7,2

30

32

Челябинвестбанк

ruA+

359

373

–3,7

31

38

СДМ-БАНК

ruA

196

140

40,1

32

41

«Русь»

185

105

76,5

33

34

Энергобанк

ruBB+

119

217

–45,0

34

37

Курскпромбанк

ruBBB+

109

148

–26,1

35

НС Банк

ruBB-

102

68

51,4

36

Ижкомбанк

ruB+

72

85

–15,5

37

46

КС Банк

ruBB-

70

3

2152,1

38

45

Земский Банк

2

4

–57,3

39

39

Синко-Банк

0

136

Источник: RAEX («Эксперт РА»), по результатам анкетирования банков

Атака госбанков

Прирост ипотечных выдач у госбанков в первом полугодии 2017 года существенно превысил показатель частных игроков (+17% против +8%), годом ранее ситуация на рынке была противоположной. Так, в первой половине 2016 года прирост выдач у частных банков составил 111%, а у госбанков — 29%, что было прежде всего обусловлено эффектом низкой базы кризисного для ипотеки 2015 года, особенно у частных банков. Лидером по темпу прироста выдач в первой половине 2017 года среди госбанков стал ВТБ (+31%), другие крупнейшие госбанки наращивали выдачу ипотеки в среднем темпом не более 16%. Прирост госбанков без учета лидера рынка по объему выдач — Сбербанка — составил 11% в первом полугодии 2017 года.

Половина банков из топ-20 по итогам первого полугодия 2017 года показала прирост выдач ипотечных кредитов не выше 20% (табл. 2), однако у отдельных игроков темпы прироста были существенно выше рынка. Так, Банк УРАЛСИБ увеличил выдачи на 548%, СМП Банк — на 737%, что позволило им войти в топ-20 по данному показателю. «Причиной роста продаж послужила реализация комплекса мер по продвижению ипотеки, в том числе перезапуск продукта: усовершенствовано большинство внутренних процессов, значительно упрощены механизмы и ускорены процессы аккредитации застройщиков и их объектов», — комментирует результаты работы Вячеслав Дусалеев, заместитель председателя правления, руководитель розничного бизнеса Банка УРАЛСИБ. Без учета показателей СМП Банка и Банка УРАЛСИБ в первом полугодии 2017 года частные банки показали бы сокращение выдач на 2%.

Таблица2. Топ-20 банков по портфелю ипотечных ссуд, выданных в рамках государственной программы по субсидированию ипотечной ставки



Наименование банка

Рейтинг от RAEX («Эксперт РА») на 10.10.2017

Портфель ипотечных жилищных кредитов, выданных по субсидированной ипотечной ставке на 01.07.2017, млн рублей

Доля субсидированной ипотеки в общем портфеле на 01.07.2017, %

Портфель ипотечных жилищных кредитов, выданных по субсидированной ипотечной ставке на 01.07.2016, млн рублей

Доля субсидированной ипотеки в общем портфеле на 01.07.2016, %

1

Сбербанк России

335 956

13,3

н.д

н.д

2

ВТБ24

ruAA

187 173

19,3

129 237

15,6

3

Россельхозбанк

40 275

25,6

н.д

н.д

4

ГПБ

ruAA+

17 320

7,4

11 476

5,3

5

Связь-Банк

ruA

15 278

22,9

14 488

21,1

6

Абсолют Банк

ruBBB

15 060

30,0

10 313

23,8

7

Банк «Санкт-Петербург»

ruA-

13 943

32,8

12 357

32,0

8

ДельтаКредит (Societe Generale Group)

13 557

9,5

9031

6,9

9

Банк «Возрождение»

ruA-

11 638

28,5

7517

23,6

10

ТКБ Банк

ruA

11 348

45,4

9363

35,9

11

«АК БАРС» БАНК

7707

30,9

5217

28,5

12

Банк «ФК Открытие»

7370

16,0

6714

13,9

13

Банк «ЗЕНИТ»

5665

23,0

4360

19,0

14

Центр-инвест

2793

13,4

1134

7,3

15

Банк УРАЛСИБ

2380

7,4

199

0,8

16

Запсибкомбанк

ruA

2029

7,6

2966

12,7

17

СМП Банк

ruA-

581

8,0

11

0,3

18

Курскпромбанк

ruBBB+

110

11,7

207

24,0

19

Банк «Левобережный»

ruBBB+

82

2,4

92

4,6

20

Примсоцбанк

ruBBB+

58

1,3%

114

3,5

Источник: RAEX («Эксперт РА»), по результатам анкетирования банков

Огни столицы

В первом полугодии 2017 года Москва сохранила лидирующие позиции в региональной структуре выдач (103,2 млрд рублей). Второе и третье место — у Московской области (61,2 млрд рублей) и Санкт-Петербурга (52,1 млрд рублей) соответственно. Лидерство по темпам прироста Москва уступила Ленинградской области (+23,8%). Прирост выдач в столице составил 22,3%, что выше, чем в среднем по стране (+16%). Среди регионов, показавших темпы прироста выдач на уровне московских, — Краснодарский край и Волгоградская область (около 22%). Второй субъект существенно нарастил объемы выдач, что позволило ему войти в топ-20 лидеров по объему ипотечного кредитования в первом полугодии 2017 года (табл. 3).

Таблица 3. Топ-20 регионов РФ по объему ипотечного кредитования в первом полугодии 2017 года


Место в рэнкинге за I полугодие 2017-го

Место в рэнкинге за I полугодие 2016-го

Субъект РФ

Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, за I полугодие 2017-го

Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн рублей, за I полугодие 2016-го

Темп прироста (I полугодие 2017-го/ I полугодие 2016-го), %
Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2017-го, %

Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2016-го, %

1

1

Москва

103 222

84 414

22,3

13,4

12,7

2

2

Московская область

61 174

52 886

15,7

7,9

8,0

3

3

Санкт-Петербург

52 080

44 187

17,9

6,7

6,6

4

4

Тюменская область

36 593

32 524

12,5

4,7

4,9

5

5

Республика Татарстан (Татарстан)

24 586

22 153

11,0

3,2

3,3

6

6

Свердловская область

23 762

19 757

20,3

3,1

3,0

7

7

Республика Башкортостан

21 661

19 254

12,5

2,8

2,9

8

8

Краснодарский край

20 031

16 383

22,3

2,6

2,5

9

10

Новосибирская область

17 916

14 837

20,8

2,3

2,2

10

9

Красноярский край

16 652

15 142

10,0

2,2

2,3

11

11

Челябинская область

16 581

14 263

16,3

2,1

2,1

12

13

Ростовская область

16 111

13 577

18,7

2,1

2,0

13

12

Нижегородская область

15 448

13 727

12,5

2,0

2,1

14

14

Самарская область

15 216

13 429

13,3

2,0

2,0

15

15

Пермский край

13 360

12 183

9,7

1,7

1,8

16

17

Ленинградская область

12 298

9931

23,8

1,6

1,5

17

16

Иркутская область

12 226

10 255

19,2

1,6

1,5

18

18

Кемеровская область

10 546

9033

16,7

1,4

1,4

19

19

Воронежская область

9655

8638

11,8

1,2

1,3

20

24

Волгоградская область

9505

7775

22,3

1,2

1,2

Источник: RAEX («Эксперт РА»), по данным Банка России

Москва по-прежнему осталась на первом месте по доле просроченной задолженности в ипотечном портфеле (3,5% на 01.07.2017), однако по сравнению с прошлым годом просрочка сократилась на 0,8 п.п. На втором и третьем местах по доле просрочки Республика Алтай (3,2% на 01.07.2017) и Московская область (2,7% на 01.07.2017), которые в этом году поменялись местами.

Новые вершины

В соответствии прогнозом RAEX («Эксперт РА») объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года вырастет на 30% и составит около 1,9 трлн рублей (график 5), что позволит превысить максимальное значение для 2014 года (1,8 трлн рублей). Совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 01.01.2018 (+11%). Данный прогноз мы считаем базовым, а его реализация наиболее вероятна при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 52 доллара США за баррель, поддержании ключевой ставки на уровне 8–8,5% и достижении таргета Банка России по инфляции в 4% к концу 2017 года. При реализации такого сценария Агентство ожидает снижения ставок по ипотеке в пределах 1 п.п. до конца текущего года. Кроме того, в связи с установившимся трендом на снижение стоимости ипотеки с высокой вероятностью будет расти спрос на рефинансирование и реструктуризацию кредитов, выданных в предыдущие годы.

Несмотря на то что стоимость ипотеки в 2017 году существенно снизилась, ее уровень остается высоким по сравнению с развитыми странами. Наряду с процентными ставками основным сдерживающим фактором для ипотечного рынка в долгосрочной перспективе станет падение либо стагнация реальных доходов населения, что не позволит ему в будущем массово улучшать жилищные условия с помощью заемных средств.

МЕТОДИКА

Выводы аналитиков RAEX («Эксперт РА») основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2017 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.
В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
В исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам Агентства, около 94% ипотечного рынка по объемам выдачи.



06.12.2017
Эта статья была разослана 1437 on-line подписчикам bosfera.ru
Материалы альянса финансовых медиа:
Разговоры финансистов

Вверх