Одними из основных проблем для использования ЦФА на рынке недвижимости являются невозможность прямой токенизации недвижимости, то есть приобретения реальных метров с помощью цифровых прав, и затрудненный доступ неквалифицированных инвесторов к ЦФА с базисом в виде недвижимости.

Для решения первой проблемы есть два пути. Во-первых, можно внести изменения в законодательство о краудфандинге, расширив функционал утилитарных цифровых прав — разрешить удостоверять с их помощью право на заключение договора. В таком случае можно было бы выпускать УЦП или гибридные цифровые права, удостоверяющие право на заключение договора купли-продажи недвижимости. Это право инвестор мог бы реализовать прямо с помощью информационной системы. Однако такое решение потребовало бы существенного расширения также технических возможностей операторов информационных систем, которые должны были бы проверять фактическое заключение договора между сторонами, что вызывает вопросы о масштабируемости таких проектов. Также это не снимает со сторон обязанностей по исполнению договора и регистрации перехода права собственности, что никак нельзя обеспечить с помощью информационной системы.

Более глобально решить проблему прямой токенизации могли бы масштабная реформа всей системы удостоверения прав на недвижимость и перевод ее в блокчейн, обязательным участником которого был бы Росреестр.

Это позволило бы дополнительно ускорить и упростить процесс регистрации и обеспечить достоверность записей в реестре благодаря особенностям самой технологии. В этом случае вполне допустимо, чтобы цифровые права напрямую удостоверяли право собственности на недвижимость. Однако такая реформа потребует очень больших затрат со стороны государства, значительного времени на внедрение и смены парадигмы применительно к ведению государственных реестров.

Вторую проблему с допуском неквалифицированных инвесторов решить, на первый взгляд, проще. Для этого потребуется, чтобы Банк России во-первых, изменил годовой лимит на приобретение ЦФА неквалифицированными инвесторами, поскольку из-за достаточно высокой стоимости текущий лимит в 600 тыс. рублей явно для инвестиций в подобные инструменты недостаточен, а во-вторых, допустил приобретение неквалифицированными инвесторами ЦФА с переменным доходом. Чтобы защитить при этом права неквалифицированных инвесторов, можно ввести их предварительное тестирование на знание инструментов (как это сделано применительно к рынку ценных бумаг), установить повышенные требования к раскрытию информации эмитентами таких ЦФА и развивать далее систему кредитных рейтингов ЦФА.