Статистика продаж: первичка тормозит, вторичка набирает обороты

По данным «Домклик», в апреле 2026 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла всего на 0,6%, до 188,9 тыс. рублей (годовой рост — 8,9%). При этом в 20 региональных центрах с начала года цены на первичное жилье снизились. Лидеры падения — Майкоп (–19,8%), Тюмень (–10,6%) и Улан-Удэ (–8,8%). Продажи новостроек в апреле в годовом выражении сократились на 5% в денежном выражении и на 8% по площади. В городах-миллионниках падение спроса составило от 21,4% до 27,3% год к году.

На вторичном рынке ситуация противоположная. В феврале 2026 года выдачи ипотеки на готовое жилье составили 61,7 млрд рублей, увеличившись в 5 раз по сравнению с февралем 2025 года и на 49,1% к январю 2026 года. Доля вторичного рынка в ипотечных выдачах достигла 29,5% — максимума с марта 2024 года. Цены на готовое жилье в апреле выросли на 0,8%, до 124,6 тыс. рублей за кв. м.

Почему это происходит

Ключевой драйвер — сворачивание льготных ипотечных программ. С 1 февраля 2026 года семейная ипотека стала доступна только один раз на семью, что спровоцировало ажиотажный спрос на новостройки в январе и его резкое охлаждение в феврале — апреле. Застройщики, однако, не спешат снижать цены: себестоимость строительства продолжает расти, дорожает проектное финансирование и рабочая сила. В результате разрыв между ценой предложения и реальной ценой сделки достиг максимума с ноября 2023 года — 15,4%.

Стоит ли покупать квартиру в 2026 году? Мнение аналитического центра «АСТОРИУС»

Однозначного ответа нет — все зависит от целей покупателя.

Для тех, кто покупает для себя (проживание): текущая ситуация скорее благоприятна. Рост цен замедлился, застройщики стали гибче в переговорах, а на вторичном рынке появился хороший выбор. Можно и нужно торговаться, требовать скидки, рассрочки и дополнительные опции.

Для тех, кто рассматривает недвижимость как инвестицию: требуется повышенная осторожность. Спрос на первичку падает, а цены продолжают расти — это создает риски перегрева. Вложения в новостройки сейчас требуют тщательного анализа локации, застройщика и горизонта входа-выхода. Полноценное восстановление рынка новостроек, по мнению экспертов, возможно только при снижении ключевой ставки ЦБ до уровня 8–10%.

Альтернатива — вторичный рынок или ИЖС. Здесь выше ликвидность, ниже порог входа и более предсказуемая динамика цен. С начала 2026 года выдачи на ИЖС превысили 48 млрд рублей — в 2,2 раза больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Главный вывод аналитического центра «АСТОРИУС»: 2026 год — не время для быстрых спекулятивных покупок. Но для долгосрочных вложений в качественные активы с фундаментальным спросом хорошие возможности прироста капитала остаются. Ключевые принципы: выбирать ликвидные локации, проверенных застройщиков и не бояться торговаться. Рынок переходит из фазы ажиотажа в фазу рационального выбора, и это нормальный этап его эволюции.

По всем вопросам приобретения недвижимости, аналитики рынка и инвестиций в недвижимость обращайтесь в корпорацию недвижимости «АСТОРИУС».

Источник: Корпорация недвижимости «АСТОРИУС»