Главный посыл: тренды работают на того, кто их понимает

В своем выступлении Екатерина Авдеева сфокусировалась на ключевом правиле профессионального инвестора: не покупать на пике тренда. «Любой тренд — взлет, пик, разворот и спад, — подчеркнула спикер. — Если вы видите, что рынок перегрет, лучшее решение — выждать. А если спад уже начался — не паниковать, а дождаться разворота. Но чтобы действовать осознанно, недостаточно смотреть только на недвижимость. Необходимо оценивать макроэкономические тенденции: динамику ключевой ставки, инфляционные ожидания, курс рубля, дефицит предложения». Именно такой комплексный подход лежит в основе работы аналитического центра «АСТОРИУС».

От макро — к микро: профессиональные показатели эффективности

Екатерина Авдеева подробно остановилась на финансовых метриках, которые должен знать каждый серьезный инвестор в недвижимость: NPV (чистая приведенная стоимость), IRR (внутренняя норма доходности), PI (индекс прибыльности). На реальных примерах она продемонстрировала, как эти показатели рассчитываются применительно к разным типам объектов — от стрит-ритейла до офисных центров и курортных апартаментов.

«IRR ниже 10% для коммерческой недвижимости сегодня — это неинтересная история, — отметила эксперт. — Мы в "АСТОРИУС" отбираем проекты, где IRR находится в диапазоне 12–23% годовых».

Коммерческая недвижимость и лизинг: как усилить доходность

Особое внимание спикер уделила инвестициям в коммерческую недвижимость — офисный сегмент, который переживает настоящий ренессанс. Вакантность качественных офисов класса А в Москве достигла исторического минимума (5,7%), ставки аренды растут, а цены на объекты за 2025 год прибавили 44,7%.

Главным усилителем доходности Екатерина Авдеева назвала плечо лизинга. Лизинг недвижимости позволяет инвестору на фоне налоговой реформы (НДС — 22%, налог на прибыль — 25%) получить экономию до 47% от каждого платежа. Реальный кейс: инвестор с 100 млн рублей, используя лизинг, может приобрести не один, а два объекта стрит-ритейла общей стоимостью 200 млн рублей, и через 10 лет его капитал окажется на 72% выше, чем при покупке одного объекта без плеча.

Курортная недвижимость: Крым и Новые территории

Отдельный блок выступления был посвящен курортной недвижимости — одному из самых динамичных сегментов с точки зрения арендного потока и капитализации. Екатерина Авдеева представила уже сформированные расчеты аналитического центра «АСТОРИУС» по Крыму и Новым территориям.

По ее словам, эти локации обладают высоким потенциалом благодаря государственным программам развития туризма, строительству новой инфраструктуры и растущему внутреннему турпотоку. Однако инвесторам необходимо учитывать специфику: сезонность, юридическую чистоту земельных участков, наличие инженерных коммуникаций и перспективы круглогодичной загрузки.

Источник: АСТОРИУС