Пазл из рисков и тарифов

Сравнение пакета рисков ипотечного страхования для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости заставляет сделать вывод: главное для банка — жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика. Этот пункт присутствует во всех программах. Остальные риски являются территорией свободного творчества. Например, на первичном рынке до сдачи дома отсутствует имущественный объект залога — квартира. И потому, считают одни эксперты, нет имущественных видов риска (от огня и т. д.), нет и предмета для титульного страхования после сдачи дома в эксплуатацию, поскольку нет истории собственности.

Другие же эксперты полагают, что титульное страхование необходимо и на «первичке». Всегда возможны споры о правильности проведения землеотвода, могут появиться лица, претендующие на землю под домом. Уже после начала строительства могут появиться федеральные нормативные акты, которые меняют порядок этих работ и т. д.

Ну и, конечно, на первичном рынке банки могут требовать дополнительно застраховать риски завершения строительства, что в данном случае, по сути, является финансовыми рисками банков. Этот пункт вызывает самые оживленные споры, потому что ряд страховщиков принципиально выступает против страхования финрисков банка, считая управление этими рисками сугубо банковским бизнесом. Рынок осведомлен о масштабном и неудачном опыте такого рода на рынке потребительского кредитования. А ведь на ипотечном рынке и риски выше, и суммы больше. Но находятся страховые компании, которые считают, что могут предложить грамотный продукт для урегулирования рисков долевого строительства — разумеется, не для всех банков, и не для всех застройщиков.

По факту же на рынке складывается следующая структура полисов и тарифов для ипотеки на первичном рынке. До завершения строительства и вступления заемщика в права собственности на приобретаемое жилье в пакете страхуются два риска. Жизнь и здоровье (от несчастного случая) заемщик страхует сам, тариф по этому виду страхования колеблется от 0,27 до 4% в зависимости от возраста и состояния здоровья. Строительно-монтажные риски — тариф 0,3% от суммы контракта — страхует застройщик. Страхование рисков долевого строительства добавит к этому пакету еще от 1,5%, которые оплачивает заемщик. После сдачи дома страхуется классический пакет из трех рисков. К «несчастному случаю» добавляется имущественное страхование жилья (от 0,13%) и в некоторых случаях страхование титула (0,2%).

Дорого и бесперспективно?

Наиболее полный набор аргументов, подтверждающих мысль о бесперспективности развития ипотечного страхования на первичном рынке недвижимости, привела по просьбе «БО» заместитель генерального директора Страхового дома ВСК Елена Веневцева. По ее мнению, страхование рисков банка и ипотечного заемщика на первичном рынке недвижимости, как на современном этапе, так и в будущем, зависит от особенностей страхового законодательства и от текущей экономической ситуации.

Если говорить о законодательной базе, то на Западе законодательно описан порядок, при котором полис накопительного страхования жизни служит обеспечением при ипотечном кредитовании. В то же время резервы страховой компании вкладываются в строительство нового жилья. В такой ситуации страховщик имеет возможность контролировать риски строительства и риски, связанные непосредственно с заемщиком. В России такой законодательно обрисованной перспективы не существует.

В то же время демонстрации дольщиков, регулярное неисполнение застройщиками своих обязательств по договорам с дольщиками уже свидетельствуют об уровне рисков в этом секторе рынка с точки зрения экономики процесса. Причем задержки в завершении строительства могут происходить как в силу криминальных обстоятельств, так и просто потому, что строители неправильно ведут бизнес, не могут рассчитать свои расходы в связи с подорожанием стройматериалов, ростом инфляции и т. д. А страхование по определению по закону не может покрывать как криминальные риски, так и риски непрофессионального ведения бизнеса.

На страхование при правильном ведении дел принимаются исключительно риски, обусловленные внешними, непредвиденными обстоятельствами. Если же страховать риски неполучения квартиры, оплаченной физлицом, в том числе и на средства ипотечного кредита, неизбежно получится страхование финансовых рисков банка. Таким образом, взыскание квартиры по суду некоторые банки и их клиенты пытаются подменить страховым полисом.

«Иными словами, страхование — это инструмент стабильной экономики, — заключает Е. Веневцева (ВСК). — В ситуации массового неисполнения договоренностей страхование бессмысленно и бессильно. На волне скандалов, связанных с выступлениями дольщиков, в федеральных структурах появились идеи о внедрении обязательного страхования рисков неисполнения обязательств в схемах строительства, где частные лица выступают соинвесторами, но, на мой взгляд, и принятие такого закона вряд ли приведет к развитию данного рынка. Да и сами схемы долевого строительства представляются нецивилизованным и временным механизмом инвестиций в строительство».

Аргументы, что банк выбирает надежного застройщика, не вполне состоятельны, продолжает эксперт ВСК. Как правило, привлекая страховщика, банк практически полностью перекладывает ответственность за оценку риска на страховую компанию. Получается, что страховщик должен нарастить инфраструктуру по оценке данного риска, сформировать штат компетентных сотрудников, которые имели бы доступ к информации о состоянии рынка жилищного строительства, о его устройстве, технологиях, репутации отдельных игроков. В то же время большой премии в этом сегменте рынка не получишь, риски слишком велики, и не понятно, зачем вообще вкладываться в инфраструктуру.

Учитывая все сказанное, Страховой дом ВСК очень осторожно относится к возможности работы на данном рынке. «Мы изучаем данный рынок и видим, что крупные компании, лидеры страхового рынка пока не спешат работать с ипотекой для приобретения жилья на первичном рынке, — делится наблюдениями Е. Веневцева (ВСК). — А у тех небольших компаний, которые рискуют, уже были случаи массовых выплат. Например, одна компания, застраховавшая дольщиков целого дома, в один прекрасный день была вынуждена выплатить компенсацию более чем по 100 полисам. Это неоправданная аккумуляция риска стала серьезным уроком для игроков, и сегодня компании не рискуют страховать более трех-пяти квартир в одном доме».

Страхование от мошенничества и банкротства

Критический взгляд на страхование рисков долевого строительства косвенно подтверждают и другие участники рынков ипотеки и ипотечного страхования. Страховая компания «Оранта» одна из немногих принимает на страхование финансовые риски при инвестировании в строительство, но все равно относится к этому сектору рынка очень осторожно.

«Оранта» покрывает риски возникновения у страхователя, ипотечного заемщика, убытка в результате неисполнения застройщиком своих обязательств. Наступлением страхового случая считается, если застройщик не передал страхователю помещение, обозначенное в договоре, и не вернул денежные средства, полученные по тому же договору. Причем страховщик в данном случае принимает на себя риски банкротства или ликвидации застройщика в судебном порядке; риски непригодности построенного объекта недвижимости для проживания, если эта непригодность установлена в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Полисом покрываются и ошибки, допущенные при проектировании, проведении строительно-монтажных работ; нарушения, допущенные при оформлении документов на проведение строительства объекта недвижимости. Даже мошенничество застройщика, кража, растрата денежных средств, некомпетентность, неосмотрительность или халатность сотрудников включены в перечень причин, по которым может быть нарушен договор с ипотечным заемщиком, страхователем и дольщиком.

Страхователем и выгодоприобретателем по договору страхования финансовых рисков при инвестировании в строительство является заемщик кредита. Несмотря на значительный объем рисков, тариф на это страхование в компании «Оранта» не очень велик. По словам Сергея Иванова, директора департамента по работе с финансовыми партнерами СК «Оранта», тариф зависит от сроков окончания строительства, места расположения строящегося объекта недвижимости, и в среднем составляет около 1–1,5% от суммы инвестиций.

В прошлом году по программе страхования ипотечных кредитов для приобретения жилья на первичном рынке компания «Оранта» работала с Газпромбанком и Райффайзенбанком. Однако в настоящее время программа приостановлена «в связи с пересмотром условий взаимоотношений с банками-партнерами и изменением в качественную сторону принципов андеррайтинга».

При этом С. Иванов («Оранта») признает, что страховщики в общей своей массе предпочитают страховать только жизнь и здоровье заемщика, отказываясь в предоставлении страховой защиты по финансовым рискам. И компания «Оранта» не исключение. «Мы очень осторожно относимся к страхованию финансовых рисков, тщательно проверяем достоверность сведений о застройщике и объекте застройки, проверяем разрешительную и проектную документацию на строительство, бывают случаи отказа в страховании, — говорит С. Иванов. — В основном страхованию подлежат те объекты недвижимости, которые не вызывают опасений у кредиторов.

Банкиры рискуют

Страховщики утверждают, что есть несколько категорий банков, выдающих кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Некоторые банки требуют только страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и болезней. Другие настаивают на страховании полного пакета рисков. Есть и такие банки, что вообще не требуют страхования. Все зависит от конкретного банка, от программы, от известности и репутации застройщика, непосредственно от объекта инвестиций.

Словом, жестких правил не сложилось. Однако лидеры рынка ипотечного страхования, судя по отзывам, собранным «БО», не полагаются на страхование финансовых рисков. Надежда Грамотнева, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Росбанка, утверждает, что Росбанк не разделяет своих партнеров из числа страховых компаний на тех, кто страхует только первичный или только вторичный рынок жилья. В настоящий момент у Росбанка шесть партнеров по страхованию в рамках программы ипотечного кредитования. И разница между продуктами для первичного и вторичного рынка только в том, что при покупке квартиры на вторичном рынке оплачивается страховая премия сразу по трем рискам: риск потери жизни и трудоспособности, риск утраты права собственности на квартиру и риск потери и повреждения предмета залога. А при покупке жилья на стадии строительства страхуется только риск потери жизни и трудоспособности. После сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности заемщики Росбанка страхуются уже по трем рискам.

Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ «ВТБ 24», утверждает, что сегодня при осуществлении операций ипотечного кредитования строящейся недвижимости практически все банки вынуждены в течение периода строительства жилья в какой-то степени принимать на себя риски рынка долевого строительства. «На рынке страхования отсутствует действительно технологичный продукт, способный существенно сократить риски долевого строительства, стоимость которого позволяла бы ипотечному кредиту оставаться привлекательным», — говорит М. Серова.

В сложившихся условиях «ВТБ 24» вынужден опосредованно компенсировать отсутствие адекватных страховых продуктов путем проведения более сложной процедуры оценки качества обеспечения, что может привести к некоторому сужению доступных для ипотечного кредитования объектов недвижимости.

Нужно ли страхование заемщикам?

Разумеется, заемщика никто не спрашивает, хочет ли он страховаться и по каким тарифным ставкам. Порядок страхования и тарифы, как правило, определяются соглашением банка и страховщика, хотя банкиры, опрошенные «БО», утверждают, что не влияют на тарифную политику партнерских страховых компаний. «Каждая страховая компания самостоятельно устанавливает те или иные тарифы и ограничения в зависимости от конкуренции на рынке и своей рисковой политики», — уверяет Н. Грамотнева (Росбанк).

Однако конкуренция — это и есть рычаг клиента, заемщика и страхователя. Страховые компании, которые не берутся страховать риски долевого строительства, утверждают, что экономически обоснованный тариф на такое страхование получится слишком большим. Такое страхование сделает невыгодным приобретение первичной недвижимости с помощью ипотечного кредита. Эксперты «БО» частично подтвердили это, указав, что не требуют страхования рисков долевого строительства, ограничиваясь страхованием жизни и здоровья заемщика. Риски строительства банки контролируют сами, используя залоговые схемы на строящиеся объекты или другие механизмы контроля над застройщиком.

Впрочем, никто не может предсказать, как будут развиваться отношения банка и заемщика в отсутствие страховщика, если строительство все же будет заморожено. Заемщик может отказаться выплачивать кредит, и у банка не будет инструмента давления: квартиры, которую можно реализовать в счет погашения долга, еще не существует в природе. «В таком случае банку придется реализовывать свои права требования на недвижимость на аукционных торгах, что с трудом реализуемо в случае, если строительство затягивается, происходит с нарушениями законодательства и сроков сдачи», — говорит Сергей Иванов («Оранта»). Полис снимает эти проблемы, позволяя погасить долги.

Но даже при таких очевидных выгодах страхования заемщик иногда отказывается от возможности получить страховое возмещение. Случаи выплат единичны, поскольку при растущих ценах на рынке недвижимости заемщик и банк, как правило, предпочитают дождаться сдачи дома, несмотря на истечение всех возможных сроков, и успешно оформить недвижимость в залог, нежели получить страховую выплату, пусть и в полном размере инвестиций, но успевших в разы обесцениться относительно стоимости жилья. «Заемщик заинтересован в получении жилья, банку выгодны проценты от пользования кредитом и нормальный, полноценный залог в виде имущества. Поэтому страховые выплаты производятся только в случае безнадежности ситуации с объектом или застройщиком», — утверждает С. Иванов («Оранта»).