Для успешного развития ипотеки необходимо совершенствовать инструменты рефинансирования. Ипотечные кредиты — длинные займы, и коммерческий банк, не имеющий государственной поддержки, не в состоянии удерживать их на своем балансе в течение всего срока жизни кредитов. Классический «ипотечный» бизнес строится следующим образом: банк выдал кредиты, упаковал их в ценные бумаги, продал инвесторам, полученные средства вложил в новые кредиты — и так по кругу. Сама закладная — актив долгоживущий, но пул закладных по классике должен быстро обращаться.

Важным параметром сделки секьюритизации является разделение облигаций на старшие и младшие транши. Старшие — максимально надежны и имеют фиксированную доходность, держатели таких облигаций имеют приоритетное право на получение выплат от эмитента. Оставшиеся средства идут на погашение младших траншей, доходность по которым может быть как очень высокой, так и отрицательной. Убытки, в первую очередь, абсорбируются младшими траншами, в связи с чем, обычно они удерживаются на балансе оригинатора выпуска.

Пул закладных переводится на специальную финансовую компанию. Она аккумулирует денежный поток, который идет на выплаты держателям облигаций. Для бесперебойного генерирования денежного потока необходимо качественно сопровождать пул закладных — работать с обслуживающими кредит физическими лицами, которые сообщают об изменении своих контактных данных, задают вопросы, требуют дополнительные документы и т.д.

Еще один участник выпуска ипотечных бумаг — рейтинговое агентство. Оно оценивает качество всего выпуска закладных. Присваиваемый рейтинг, в первую очередь, зависит от качества пула закладных и стабильности денежного потока, а также от доли старшего транша в выпуске и размера дополнительных резервов.

Ипотека не может нормально развиваться, если она будет полностью удерживаться на балансе банка

Важнейший критерий, который оценивает рейтинговое агентство — что произойдет, если оригинатор обанкротится? Ответ очевиден: денежный поток прервется. Для предотвращения данного риска на рынке и существует резервный сервисер. Эта организация в «мирное» время наблюдает за обслуживаемым пулом (в частности, проверяет полноту контактной информации заемщиков и комплектность документов), а в случае «выхода из строя» оригинатора принимает на себя сопровождение всего портфеля, то есть организует работу сервиса ипотечных закладных. Наличие сервисера обязательно, так как инвесторы должны быть уверены, что денежный поток не прервется даже в случае дефолта оригинатора. Резервный сервис повышает рейтинг старшего транша, соответственно, при отлаженном рынке, по этим облигациям можно выставить и более низкую доходность. Кроме того, резервный сервис позволяет уменьшить объем младшего транша.

Пока российские банки воспринимают резервный сервис как лишнюю финансовую нагрузку, которая ложится на держателя младшего транша — оригинатора. Тогда как эта услуга, в первую очередь, призвана защищать интересы держателей старших траншей.

Обычная практика, когда резервный сервисер не ведет реальную работу по контролю пула и планирует ее начать только в случае возникновения форс-мажорной ситуации. К счастью, российский рынок пока смог избежать дефолтов оригинаторов ипотечных облигаций, иначе проблем было бы не избежать.

АИЖК, по сути, является единственным «чистым» мастер-севисером, так как взаимодействует с заемщиком не через филиальную сеть, а через партнеров. В отличие от банков, у Агентства существуют специальные подразделения, занимающиеся сопровождением пула закладных, которые включаются в работу сразу с момента подписания договора, не дожидаясь наступления «подходящего случая».

Мы уже тестировали резервный сервис внутри своей системы, когда передавали портфель от одного партнера другому. Это и есть основная функция — быстро подхватить портфель, сопровождать его в течение какого-то времени и без потерь передать другому участнику рынка. В частности, такая ситуация возникла в кризис 2008–2009 годов, когда один из партнеров Агентства, сервисный агент, обанкротился.

Интересно, что уже возникает различное понимание отдельных моментов резервного сопровождения, поэтому сейчас самое время создавать единые стандарты — пока на данном рынке немного игроков. АИЖК, являясь институтом развития рынка, планирует заняться формированием таких стандартов, что повысит прозрачность сделок и снизит издержки участников.

Российский рынок секьюритизации находится в начале своего развития: пока это менее 10% рынка, хотя в будущем больше половины новой ипотеки должно фондироваться за счет ипотечных облигаций. Ипотека не может нормально развиваться, если она будет полностью удерживаться на балансе банка. Закладная в мире «живет» около 20 лет, у нас, в среднем, — 7 лет, но для России, привыкшей к краткосрочному планированию, и этот срок является длительным.

В классическом варианте ипотечного бизнеса пул должен очень быстро обращаться: одна компания выдает, перепродает пул посреднику, посредник — крупному консолидатору, тот выпускает ипотечную ценную бумагу и т.д. Задача, которая стоит перед рынком, глобальная — увеличить оборачиваемость ипотечного актива, перепродажу, промежуточное финансирование, выпуск ИЦБ. Здесь важно переходить на электронные закладные, развивать депозитарный учет. Независимый сервис в этой работе является ключевым элементом, потому что сервисер на всем «жизненном пути» закладной подтверждает ее качество и гарантирует непрерывный денежный поток, независимо от состояния оригинатора.