Весной 2014 года организаторы назначили гостям сбор в уникальном по красоте итальянском городе Брешия, расположенном неподалеку от промышленной столицы страны — Милана, поскольку там параллельно проходила конференция «Riforma catastale, fiscalità ed effetti sul mercato immobiliare», организованная OSMI Borsa Immobiliare, специальным агентством местной ТПП по организации услуг для рынка недвижимости.

Поэтому 11 апреля, в первый день конференции, российская делегация посетила миланский Palazzo Turati. Отечественные банкиры, оценщики и специалисты по управлению недвижимостью смогли не только прослушать сообщения европейских коллег, но и в неформальной обстановке поучаствовать в обсуждении профессиональных тем. С докладом об особенностях кадастровой оценки в современной России перед иностранными специалистами выступил Максим Скатов, генеральный директор Независимого консалтингового центра «Эталонъ». Спикер порадовал европейцев сообщением, что у нас в стране наконец сформирован государственный кадастр недвижимости.

Российская специфика

«Мы завершили тяжелую работу по подготовке к налогообложению исходя из кадастровой стоимости. Основной особенностью государственного кадастра недвижимости является открытость, доступность для всех: собственников, налоговых органов, оценщиков», — сообщил Максим Скатов. Пока лишь отдельные регионы перешли на новый принцип налогообложения, так что рано говорить об эффективности, но данная новация важна для всех, кто работает с имуществом, включая банки, занимающиеся проектным финансированием.

С 12 по 13 апреля участники снова встретились — на этот раз уже в Брешии, в Hotel Vittoria 5*, чтобы в рамках конференции «Управление недвижимостью: девелопмент, оценка, кредитование» обсудить внутрироссийские проблемы. Большой интерес собравшихся вызвали доклады представителей банковского сообщества, от которых зависит кредитование девелоперских проектов и сделок по покупке недвижимости.

По словам банковских специалистов по проектному финансированию, лишь 10–15% проектов, переданных в банк для получения кредита, получают одобрение. Бывают случаи, когда проект не вписывается в стратегию банка, но в основном проблемы в том, как документы проработаны и обсуждаются, уверяют банкиры. Докладчики постарались дать аудитории рекомендации: что необходимо, чтобы получить кредиты в банках.

Так, Наталья Сосновская, начальник отдела проектного финансирования МТС-Банка, в докладе «Проблемы инвестиционного кредитования застройщиков» пояснила, что банкиры предпочитают финансировать проекты с долевым участием, как менее рискованные. Для новой строительной компании почти нереально получить финансирование, в то же время от крупных застройщиков банк требует оформлять каждый проект на отдельную компанию — ради разделения денежных потоков. «Возникает разница между пожеланиями застройщиков и требованиями банков», — резюмировала Наталья Сосновская.

Можно привозить западных застройщиков в РФ, конкуренция будет расти, и российские застройщики станут более ответственными

Из доклада было очевидно, что брать долгосрочные кредиты под строительство или покупку недвижимости сейчас крайне невыгодно: «Стоимость пятилетних денег дороже, чем трехлетних, на пять лет ставки в среднем 15–16% годовых и растут, и нельзя сказать с уверенностью, какими они будут завтра, поскольку и для банков растет стоимость привлечения МБК, а соответственно и заемных средств».

Акцент на ответственность

Елена Волохина, главный экономист Росинтербанка, обратила внимание потенциальных клиентов на то, насколько важно идти на контакт с банком, не скрывать имеющиеся проблемы и совместно искать пути их решения. Эксперт сказала, что обсуждая финансирование строительства производственного объекта, для оценки рисков всегда требует предоставлять ей протоколы о намерениях от будущих заказчиков или покупателей конечного продукта.

Важным условием для предоставления кредита является возможность обратного выкупа для его погашения. «Российские застройщики не всегда готовы взять этот риск. Западные готовы. Можно находить таких застройщиков, привозить их в РФ, конкуренция будет расти, и российские застройщики станут более ответственными», — предложила Елена Волохина. Эксперт считает, что застройщикам выгодно принимать на себя часть рисков, поскольку иначе банк регулирует риски стоимостью заемных средств. Она также считает, что оценщикам, помимо оценки бизнеса, стоит заниматься упаковкой проектов, выдавать рекомендации, позволяющие клиенту получить одобрение на кредитном комитете в банке.

Наталия Соболева, директор департамента развития бизнеса НКЦ «Эталонъ», рассказала оценщикам, какие риски несут банки, руководствуясь какими правилами там оценивают залоги, чтобы перестраховаться. «С точки зрения банка есть три стоимости имущества: рыночная, справедливая и залоговая. Оценщики знают, что такое рыночная стоимость, как считаются остальные, они не знают. Но у банкиров есть документ 254-П. Справедливая стоимость рассчитывается при резервировании на возможные потери по ссудам», — пояснила она.

Дмитрий Минимуллин, руководитель залоговой службы банка «Открытие», в своем докладе попытался сформировать у аудитории полное представление о том, какими законами руководствуются залоговики в своей работе и как трансформируется законодательство.

Михаил Иголкин, замначальника информационно-аналитического отдела Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга, рассказал о внедрении региональной информационной системы, позволяющей любому желающему получить данные инвентаризации, информацию из реестра прав, кадастровой палаты и узнать кадастровую стоимость земельного участка. Перспективы инвестирования в Крым затронул гендиректор компании «Русфинанс» Александр Субботин.

Деловая часть конференции завершилась круглым столом, во время которого представители банков, оценщики, специалисты по недвижимости обсудили сложные вопросы, касающиеся способов оценки залогов, кадастровой и рыночной стоимости имущества, тонкости законодательства и многие другие, волнующие рынок. Большой интерес у участников вызвали разъяснения юриста Елены Поветкиной об особенностях толкования профильного законодательства высшими судебными инстанциями РФ.

Дискуссии в Тоскане

Позднее профессиональные дискуссии продолжились уже в неформальной обстановке — на экскурсиях, в автобусе, и даже в аутлетах и в самолете по пути в Москву. За неделю участники конференции успели посмотреть половину Италии, перемещаясь из романтичной весенней Вероны в Милан, оттуда в Брешию, а после — в цветущую Тоскану, на затерянную в горах региона Кьянти виллу La Forra, выбранную организаторами в качестве базы для дальнейших «вылазок» в Сиену и Флоренцию. Туристическая тропа гостей из России пролегла также через суровый средневековый город-крепостьСан-Джиминьяно, знаменитый не только архитектурой, но и местными специалитетами, такими как сыр в вине, домашнее мороженое и копченое мясо кабана.

Столь разные по стилю, настроению и укладу жизни города, которые посетили участники конференции, объединяет одно: они признаны культурным достоянием человечества и охраняются ЮНЕСКО. Таким образом, мероприятие прошло под высоким международным покровительством.