Финансовая сфера

Банковское обозрение


  • Банковские залоги в санкционном режиме
26.02.2015 Аналитика

Банковские залоги в санкционном режиме

По итогам 2014 года можно констатировать, что наложение политики доступных кредитных продуктов и предчувствие кризисных явлений привело к полярным по смысловому содержанию действиям: упрощая залоговые процедуры, банки одновременно максимально сократили штат залоговых служб. Ситуационный анализ залоговой политики банков 1Q15 в предлагаемом обзоре


Находя различия в схожем

Сравнение инструментов минимизации залоговых рисков 2008-2009 годов и текущих трендов говорит о диверсификации в пользу последних. Предыдущий кризис привнес моментное изменение залоговых дисконтов c уровня 25–30% до 50–60%. При оценке активов приоритетным стал доходный подход. Отдельные банки вводили мораторий на методы оценки залога затратным и сравнительным подходом, считая их необъективными.

Текущие приступы волатильности рубля, дополненные санкционной и нефтяной реальностью, отразятся на стоимости залогового имущества спустя полгода. Интервьюирование руководителей топовых залоговых служб подтверждает выжидательную позицию в отношении залоговых портфелей. Нормативные документы еще не изменены. Банки ждут выравнивания на рынке стоимости нефти и ее производных. Впрочем, ряд прикладных изменений уже начал работать либо вынесен на рассмотрение коллегиальных органов. Снижен с 10–15% до 5–10% допустимый лаг в стоимости залога между внутренней и независимой оценкой. Залоговые дисконты в банках, не входящих в топ-30, уже отыграли уровень 40–50% для недвижимого имущества и до 60% — для оборудования. Даны рекомендации независимым оценщикам о предпочтении метода DCF (1) в доходном подходе. Однако четкости в видении исходных данных для прогнозов денежных потоков оценщикам это не дало. Сравнительный подход в оценке разбавлен доходным с результирующим взвешиванием 60% к 40%.

Сокращается линейка рассматриваемых банками залогов. Недвижимость — традиционный залог для периода кризиса. Вместе с тем текущий рынок — это рынок не девелопера. Объекты класса «А» офисно-торгового профиля уже не вызывают былого восторга залоговиков. Участники со значительной долей импорта в товарообороте замораживают свою активность. Поэтому изменения, представленные в таблице 1, будут только дополняться.

 

Таблица №1. Детализация изменений в оценке залоговой недвижимости

Метод прямой капитализации дохода

 (Direct Capitalization Method)

Метод сравнения продаж

(Sales comparison method)

Ставка капитализации ↑ до 18–20% с уровня 9–11%

Поправка на недозагрузку ↑ до 20%. В региональных стартапах до 60%.  Ранее норма — 10%

Ставки аренды ↓

Скидка на торг ↑ до 15–20%. Ранее — 5%

Требование к сроку экспозиции аналогов — не более квартала

Корректировка на общую площадь (масштаб) ↑

 

Приведенные данные — статистическая мода. Экстремумы: ставка капитализации 23–25%, поправки на торг — 30–35% — исключены как нетиповые.

Залоговые специалисты в общем случае используют ограниченное число корректировок в расчетах. Так минимизируется возможность оспаривания стоимости пользователями заключений. Считывая истинный экономический смысл приведенных поправок, отметим, что в скидке на торг, вполне вероятно, зашито ожидаемое мягкое падение стоимости недвижимости по аналогии с предыдущим кризисом. В 2008 году среднее снижение стоимости недвижимости в РФ составило 25%. Большее падение в период 2008-2009 годов было в Латвии, Эстонии — 33% и в Испании — 35%.

Залоговые подразделения банков топ-10 дают осторожные оценки перспектив работ с комплексным залогом, включающим технологическое оборудование. В банках второго эшелона вводятся стоп-показатели по залогу оборудования. Кредитные сделки, где основным обеспечением выступает новая импортная техника, особенно не имеющая вторичного оборота на рынке, рассматривают индивидуально.

 

Таблица №2. Детализация изменений при оценке оборудования

Использование стоимости производителя минус износ либо остаточной стоимости, близкой к скраповой

Скидка на торг ↑ до 20–30%

Применение валютного коридора из долгосрочных контрактов либо рекомендованного ЦБ курса доллара США на октябрь 2014 года

 

Из негативных моментов — повышение требования к обеспеченности кредита. Номинальное снижение регулятором ключевой ставки с уровня декабря 2014 года по-прежнему оставляет доступность денег на крайне низком уровне. Банки в требованиях к обеспеченности кредитного продукта вынуждены учитывать рост полугодовой кредитной ставки, составивший в среднем 5%. Это проявится при проведении квартальной переоценки залога, предусмотренной Положением №254-А ЦБ РФ. С другой стороны, вооружившись подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ (2), залоговые подразделения с января 2015 года могут не исключать НДС из рыночной стоимости предмета залога, что уменьшает требование к доле обеспеченности кредита.

Самое темное время — перед рассветом

Несмотря на кризис и политику минимизации расходов, банки еще не ушли от практики аутсорсинга оценки залогов. В отдельных, в том числе и федеральных, банках залоговая работа даже в последний период перед девальвацией рубля сводилась к декларации проверки отчетов независимых оценщиков и имитации андеррайтинговых процедур. Отсюда высока вероятность «успешного» повторения банками граблевой модели 2008-2009 годов.

Отраслевое нормативное регулирование процедур анализа и оценки обеспечения пока отсутствует. Вынесен на общественное обсуждение проект приказа Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

Закончился переходный период для нотариальной регистрации залога движимого имущества, предусмотренный до 1 февраля 2015 года. Очередность удовлетворения требований залогодержателей движимого имущества теперь определятся по дате регистрации в Реестре уведомлений ФНП.

Даже если оценивать текущий кризис как локальный, то год при текущей конъюнктуре рынков повлечет рост проблемных активов в банковской системе до 20% от валовой ссудной задолженности. Один квартал уже пройден. Ждем роста объемов работы с залогами в банках.

 


(1) Метод дисконтированных денежных потоков

(2) Федеральный закон от 24.11.2014 №366-ФЗ

 






Новости Новости Релизы
Сейчас на главной

ПЕРЕЙТИ НА ГЛАВНУЮ