Сезонный спад

Летом этого года цены на недвижимость в столице встали. По оценке вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Константина Апрелева, в июне в Москве цены на недвижимость выросли на 0,5%, а в июле — снизились на 0,3%. Вместе с тем, руководитель РГР уверен, что речь идет не о начале снижения цен, а лишь о их колебаниях. Рынок недвижимости очень консервативен, говорит г-н Апрелев. Действительно, вот уже много лет для него, как отмечают многие риэлторы, характерны ярко выраженные сезонные колебания. Летом рынок традиционно впадает в спячку: решение о покупке жилья потенциальные приобретатели откладывают на осень. Главным приоритетом для большинства в этот период является отпуск, так что спрос на жилье снижается, и рост цен обычно затормаживается.

В сентябре, с окончанием сезона отпусков, офисная Москва снова входит в обычный деловой ритм. Те, кто летом только задумывался о покупке квартиры или дома за городом, вернувшись из отпуска, принимают решения. Спрос растет, соответственно растут и цены. «Горячка» спадает ближе к концу осени, порой даже к декабрю, когда на первый план у граждан выходят новогодние торжества.

Весной на рынке появляется такая категория покупателей, как семейные пары с достаточно взрослыми детьми. Они покупают квартиры с тем расчетом, чтобы уже в августе закончить ремонт и переехать на новое место жительства: считается, что ребенку лучше переходить из одной школы в другую 1 сентября, а не в середине учебного года. Поэтому снижение темпов роста цен на недвижимость до нуля и даже их падение в летние месяцы обычно не слишком беспокоят продавцов жилья, а также инвесторов, профессионально работающих на рынке недвижимости. Они знают, что возьмут свое осенью — а не осенью, так весной. Константин Апрелев уверен, что, несмотря на летнее затишье, по итогам года цены вырастут на 25—30%.

Правительство обещает снижение цен

Даже если прогнозы г-на Апрелева и сбудутся, 2004 год для рынка недвижимости окажется чуть худшим, чем предыдущий. По оценкам РГР, в 2003 году цены на недвижимость увеличились на 45%.

Возможно, одной из причин снижения темпов роста рынка стала смена правительства. Кабинет Михаила Фрадкова уже в первые недели своей работы обратил пристальное внимание на рынок недвижимости, прежде всего крупных городов. Правительство преследовало благие цели: увеличить число граждан, которым по силам приобрести жилье. Сегодня таковых менее 10%, а должно быть, по меньшей мере, 30%.

Другое дело, что средства, используя которые правительство собиралось добиться этой цели, вызывали сомнения. На горизонте замаячил призрак административного регулирования цен. Председатель правительства и вовсе потребовал установить контроль за ростом цен на жилье в Москве.

Хотя ни передела столичного рынка недвижимости, ни введения административного контроля за ценами в Москве не произошло, заявления высокопоставленных чиновников вызвали нервозность на рынке.

«Власти говорят об одном, а до населения доходит другое, — говорит вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Радченко. — В действительности многие доверчивые граждане надеются, что законодательные акты могут регулировать рыночные механизмы, которыми управляется рынок недвижимости, они ожидают лучших времен».

И действительно, многие потенциальные приобретатели недвижимости решили выждать разрешения ситуации: возможно, разговоры о контроле за ростом цен так и останутся разговорами, но вдруг правительству удастся стабилизировать цены на недвижимость, а то и добиться их снижения.

Тем временем до разрешения этой коллизии по-прежнему далеко: чиновники не дают умереть теме административного контроля за ценами. Например, в конце августа помощник министра промышленности и энергетики Леонид Чернышев заявил, что в ближайшие годы рост цен на жилье в России не должен превышать 20% в год.

«Сейчас многие государственные деятели, чиновники высказываются по поводу рынка недвижимости, который, безусловно, волнует всех, — негодует г-жа Радченко (МАИФ). — Поскольку тема недвижимости сегодня очень важна и интересна, она вызывает много спекулятивных высказываний, которые ничем, кроме желания засветиться в прессе, не обоснованы. Здравомыслящий человек не будет к ним прислушиваться». Тем не менее многие прислушиваются. Риэлторы отмечают более глубокое, чем обычно, снижение спроса на недвижимость этим летом.

Во всем виноват «ЮКОС»

В последние месяцы невольно складывается ощущение, что едва ли не всем негативным процессам в экономике Россия обязана делу «ЮКОСа». Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян в качестве одной из причин снижения спроса на недвижимость называет отток капитала из России. Эксперты говорят о том, что изменение направления, в котором движется капитал — ранее инвесторы вкладывались в Россию, а теперь выводят из страны деньги, — связан с преследованием «ЮКОСа».

Эту точку зрения подтверждает и официальная статистика. Если в первом квартале 2003 года — до ареста Платона Лебедева — чистый приток капитала по данным Банка России составил 3,3 млрд долларов, то по итогам первого квартала 2004 года — с началом суда над Лебедевым и Ходорковским — имел место отток в размере 6,5 млрд долларов. Отток капитала будет увеличиваться и дальше, считает Гарегин Тосунян. Помимо всего прочего причиной тому станет либерализация валютного контроля. Нежелание инвесторов вкладывать деньги в России косвенно сказывается и на рынке недвижимости. Значительная часть квартир в Москве — как дорогих, так и дешевых — приобретается не для проживания, а с целью извлечения дохода. Статистика свидетельствует, что в последний год инвесторы ищут способы получения дохода в основном за пределами РФ.

Сброс объектов недвижимости

Помимо уже отмеченного сокращения спроса на недвижимость рынку грозит и увеличение предложения. На традиционное летнее затишье в этом году наложился банковский кризис. Он показал структурную слабость банковской системы: в отсутствие доступа к длинным деньгам им крайне затруднительно финансировать долгосрочные проекты, полагает Гарегин Тосунян.

В частных беседах банкиры признают, что как они сами, так и их коллеги вышли из проектов, связанных со строительством и эксплуатацией недвижимости, — или готовятся выйти. В период банковского кризиса, кризиса ликвидности, наличные важнее любого сколь угодно выгодного проекта.

Подтвердить факт распродажи активов публично банкиры, как правило, не решаются. Вероятно, они опасаются нездоровых ассоциаций, почва для возникновения которых в период кризиса как никогда благодатна. Тем не менее косвенные свидетельства сброса инвесторами крупных долей в инвестиционных проектах рынку известны. Только за май-июль (пик кризиса банковской ликвидности) активы под управлением компании МИАН увеличились в полтора раза до 200 млн долларов. МИАН приобрела два крупных инвестконтракта на постройку домов — на улице Островитянинова и на Мосфильмовской. МИАН не раскрыло имен своих контрагентов, однако на рынке уверены в том, что это банки, продавшие свои инвестконтракты со значительным дисконтом.

Банки на рынке недвижимости

Риэлторы утверждают, что доля банков на рынке жилья относительно мала и даже тотальный сброс ими недвижимости не приведет к каким-либо серьезным последствиям для рынка. Тем не менее, по данным Российской гильдии риэлторов, из 12,5 млрд долларов, вложенных сегодня в рынок жилья, не менее 2 млрд составляют инвестиции банков — сумма достаточно солидная.

Неудивительно, что банковские аналитики не разделяют профессионального оптимизма торговцев недвижимостью. По мнению главы агентcтва RusRating Ричарда Хейнсворта, следующий банковский кризис может быть связан с кризисом недвижимости. Заемщики из числа строительных и девелоперских компаний при снижении цен на недвижимость, возможно, не смогут обслуживать взятые у банков кредиты — так что в принципе падение цен на квартиры, офисные и торговые помещения может вызывать вторую волну банковского кризиса.

Глава Федеральной службы по финансовым рынкам Олег Вьюгин опасается, что только банками дело может не ограничиться. Девелоперские фирмы, предлагающие инвесторам выкуп квартир на этапе строительства, фактически бесконтрольно принимают ничем не обеспеченные вклады населения. Дело в том, что до момента сдачи дома госкомиссии у инвестора нет других гарантий получения в нем квартиры кроме доброго имени фирмы.

Примерно в таких же условиях — бесконтрольность со стороны государственных органов и полное отсутствие гарантий вкладчикам — в середине 90-х годов строились финансовые пирамиды. Между тем на долю инвесторов, заключивших с девелоперами инвестиционный договор, приходится до 80% вложенных в рынок строительства жилья средств.

Что будет дальше

Константин Апрелев из РГР среди факторов дальнейшего роста цен на недвижимость называет продолжающийся рост цен на нефть и соответствующий рост доходов. Кроме того, в условиях недостатка инструментов инвестирования рынок недвижимости, по мнению К. Апрелева, является наиболее понятным для населения и высокодоходным инструментом.

Впрочем, вполне возможно, что и осенью этого года даже при высокой стоимости нефти на мировом рынке цены на недвижимость продолжат стоять на месте. Инвесторы по-прежнему обеспокоены делом «ЮКОСа», а банки наращиванием собственной ликвидности. Кроме того, своего последнего слова на рынке недвижимости, очевидно, не сказало и правительство.

В любом случае если цены и пойдут вниз, то, как свидетельствует опыт кризиса 1998 года, пострадают от этого процесса в первую очередь владельцы жилья с относительно невысокими потребительскими качествами. После дефолта и девальвации стоимость недорогого жилья упала буквально в разы. В этом сегменте цены вернулись на докризисные уровни лишь спустя пять лет.

Напротив, дорогие квартиры хоть и стали малоликвидными объектами — в посткризисный период сделки с ними были крайне редки, — но в цене практически не упали. И по мере оживления рынка и роста спроса дорогие квартиры вновь стали продаваться как и в 1996—1997 годах.