Банковское обозрение

Финансовая сфера


  • Финансирование строительства: всегда ли у инвесторов возникает право залога?
21.09.2020 Best-practice
Финансирование строительства: всегда ли у инвесторов возникает право залога?

Определение Верховного суда от 04.06.2020 № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017


Финансирование в сфере строительства имеет в своем арсенале множество различных механизмов: это и кредитные договоры, договоры займа, и инвестиционные контракты. Однако юридические последствия применения разных форм финансирования разные, а столкнуться с ними придется в случае банкротства застройщика (что по нынешним временам — не редкость). Участники одного из споров, который мы проанализируем, столкнулись с ними и, дойдя до Верховного суда, выяснили, что не при всех этих вариантах финансирования кредиторы могут рассчитывать на то, что у них возникает право залога в отношении недвижимости, построенной обанкротившимся застройщиком.

Обстоятельства дела

ООО «МДК» (далее — МДК) и АО «ЦНИИКА» (далее — должник) заключили два договора инвестирования, по которым должник обязан передать в собственность МДК будущие помещения1

МДК как инвестор обязалось перечислить застройщику денежные средства (инвестиционный взнос) для осуществления проектных и строительных работ. Общество свои обязательства исполнило, используя помимо прочих заемные средства, предоставленные ему банками.

В отношении должника была введена процедура банкротства2, и МДК обратилось с заявлением о включении в реестр своих требований как обеспеченных залогом имущества должника. На момент подачи заявления строительство объекта недвижимости не было завершено (97% готовности).

МДК посчитало, что, поскольку оно осуществляло финансирование строительства, оно вправе получить приоритетное удовлетворение своих требований за счет выручки от реализации объекта, поскольку залог возник в силу закона. Но такая позиция вызвала возражение других инвесторов. В их числе был и Метробанк, кредитовавший застройщика.

Позиция кредитора — Метробанка

Метробанк возражал против включения требований МДК. Он ссылался на то, что условиями договоров инвестирования не предусмотрено возникновение ипотеки МДК в отношении какого-либо имущества должника. Поэтому залог в силу п. 1 ст. 334.1 ГК РФ не мог возникнуть.

Что касается залога в силу закона, то в ст. 69.1 Закона об ипотеке указано, что здание или сооружение с земельным участком, на котором оно расположено, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

Из буквального толкования следует, что одним из оснований возникновения ипотеки в силу закона зданий, сооружений и нежилых помещений является заключение кредитного договора с кредитной организацией или договора займа с юридическим лицом.

Между тем средства, которые МДК предоставило должнику для строительства, выдавались на основании договора инвестирования и статуса займа не имеют. При этом в качестве основания возникновения ипотеки в договоре указано заключение самих договоров инвестирования.  

Абз. 2 п. 4 ППВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» устанавливает, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Поэтому договоры инвестирования должны быть квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не порождает право залога. 

Позиция первой и апелляционной инстанций

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию банка. Они посчитали, что договоры инвестирования подлежат оценке как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, при этом такое обязательство возникновения заемных отношений не предусматривает.

Таким образом, между кредитором и должником кредитный договор или договор займа не заключался. Поэтому МДК залогодержателем по смыслу п. 2 ст. .2 Закона об ипотеке не является.

Более того, суды установили, что договоры инвестирования расторгнуты, поскольку в реестр требований кредиторов включены требования МДК по возврату предварительной оплаты будущей вещи.

В связи с этим все иные обязательства, обеспечивающие исполнение обязательств по договорам инвестирования, возникшие в силу закона или на основании договоров залога, а также договоры залога прав по договорам инвестирования являются прекращенными.

Позиция суда кассационной инстанции

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и признал МДК залоговым кредитором. Выводы о квалификации договора инвестирования в качестве договора купли-продажи будущей вещи он признал ошибочными.

Суд посчитал, что на момент обращения с заявлением о признании установленных требований обеспеченными залогом объекта незавершенного строительства права на него зарегистрированы не были, то есть формально он не был введен в оборот как объект недвижимого имущества (возведен после заключения договора ипотеки), при этом из условий заключенного сторонами спора договора следует воля МДК на финансирование строительства, осуществляемого должником. В связи с этим у МДК возникло право залога в силу закона.

Позиция Верховного суда

Банк обжаловал судебный акт в Верховный суд, который отменил постановление кассации и оставил в силе судебные акты первой инстанции и апелляции.

Верховный суд указал, что по договору займа, предоставляемого в деньгах, займодавец передает или обязуется передать в собственность заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму и уплатить проценты за пользование займом (п. 1 ст. 807, п. 1 ст. 809 ГК РФ). 

Понятие целевого займа раскрывается в ст. 814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования заемных средств вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Что касается договоров инвестирования, то судам необходимо оценивать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Что касается договоров инвестирования, то судам необходимо оценивать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи

В силу ст. 549, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель — принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену).

Условиями договоров инвестирования не предусматривался возврат МДК денежных средств. Стороны однозначно установили, что в обмен на предоставленные МДК денежные средства должник передаст недвижимое имущество. В связи с этим у окружного суда не было оснований для квалификации этих правоотношений иначе как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом использование МДК заемных средств для покупки недвижимости не являлось основанием для вывода о том, что оно находилось с застройщиком в заемных правоотношениях.

Поскольку положения ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке предусматривает обязательный признак — наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем, а МДК и должник в таких отношениях не находились, суд неправильно применил нормы.

Вопреки доводам МДК для разрешения спора имеет правовое значение основание передачи застройщику денежных средств. Залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений. Основания для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке отсутствуют.

Таким образом, Верховный суд ограничил применение ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке и прямо указал, что сторона по инвестиционному контракту не приобретает право залога на имущество в случае банкротства застройщика.


1. Находятся в объекте незавершенного строительства (корпус «А»), расположенном по адресу: г. Москва, ул. Можайский Вал, вл. 8, ориентировочной площадью 17 236,5 кв. метров.
2. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.12.2018 по делу № А40-52617/2017.






Сейчас на главной

ПЕРЕЙТИ НА ГЛАВНУЮ