Финансирование в сфере строительства имеет в своем арсенале множество различных механизмов: это и кредитные договоры, договоры займа, и инвестиционные контракты. Однако юридические последствия применения разных форм финансирования разные, а столкнуться с ними придется в случае банкротства застройщика (что по нынешним временам — не редкость). Участники одного из споров, который мы проанализируем, столкнулись с ними и, дойдя до Верховного суда, выяснили, что не при всех этих вариантах финансирования кредиторы могут рассчитывать на то, что у них возникает право залога в отношении недвижимости, построенной обанкротившимся застройщиком.
Обстоятельства дела
ООО «МДК» (далее — МДК) и АО «ЦНИИКА» (далее — должник) заключили два договора инвестирования, по которым должник обязан передать в собственность МДК будущие помещения1.
МДК как инвестор обязалось перечислить застройщику денежные средства (инвестиционный взнос) для осуществления проектных и строительных работ. Общество свои обязательства исполнило, используя помимо прочих заемные средства, предоставленные ему банками.
В отношении должника была введена процедура банкротства2, и МДК обратилось с заявлением о включении в реестр своих требований как обеспеченных залогом имущества должника. На момент подачи заявления строительство объекта недвижимости не было завершено (97% готовности).
МДК посчитало, что, поскольку оно осуществляло финансирование строительства, оно вправе получить приоритетное удовлетворение своих...