Сохранить двухзначные цифры роста ипотечному кредитованию в 2019 году будет сложно, считают банкиры и застройщики. На охлаждение рынка работают как новые регуляторные ограничения, так и макроэкономические факторы. Банкиры, застройщики и регуляторы обсудили будущее ипотечного кредитования в России на конференции «Ипотечное кредитование в России 2003–2019», которая состоялась 25 января 2019 года в Москве.

Алексей Болдин («Лидер-инвест»), Михаил Матовников (Сбербанк), Евгений Дячкин (ВТБ), Татьяна Ушкова (Абсолют Банк) и Валерия Мозганова (Business.FM). Фото: АК&М

«Взять ипотечный кредит должно быть не сложнее, чем купить рубашку в магазине», — убежден руководитель департамента ипотечного кредитования Банка ВТБ Евгений Дячкин. Но до этой гипотетической ситуации пока далеко. Более того, все говорит о том, что получить ипотечный кредит в 2019 году будет сложнее, чем в 2018-м. Повторить рекордные показатели выдачи ипотечных кредитов (по предварительным оценкам, их объем превысил 2 трлн рублей) вряд ли выйдет. Главный спойлер — повышение ставок по ипотеке, вызванное повышением ключевой ставки Центрального банка. Чувствительность ипотечного рынка к размеру ставки в качестве основного ограничителя роста отметили все участники дискуссии.

Повышение банками в конце 2018 года ставки по ипотеке на 1% приведет к снижению спроса на 20%, отметил Е. Дячкин. «В начале года мы вряд ли увидим снижение спроса, так как пока еще обрабатываются заявки волны ажиотажного спроса ноября-декабря 2018-го. Эта история “догонит” нас в начале весны», — считает он.

С такой оценкой согласились и другие участники рынка.

«В марте мы увидим, что по новым ставкам многие клиенты не выйдут на сделки, даже те, которые уже подали заявки. Когда ставки по ипотеке приближаются к 12%, профиль заемщика резко меняется, — отметила председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. — Это психологическая отметка. Ниже 10–12% могут брать все, а выше 12 — только те, у кого доходы выше среднерыночных. Сейчас мы находимся в ставках 10,5–11,5%, при дальнейшем росте ставки ЦБ рынок снова станет премиальным».

«В перспективе до 2024 года мы обречены сделать приемлемые ставки по ипотеке или такой большой рынок недвижимости, как наш, не выживет», — заявил вице-президент компании «Лидер-инвест» Алексей Болдин. По его мнению, стоит ожидать активного вмешательства государства в части более активного выделения дотаций разным категориям граждан.

Дотации по ипотеке могут прийти к людям и от совсем неожиданного источника — самих застройщиков. «Введение эскроу-счетов и проектного финансирования еще больше объединит застройщиков и банки с точки зрения заинтересованности в конечном результате, — предсказал А. Болдин. — Уже сейчас есть много успешных кейсов дотаций ипотечных ставок за счет застройщика. У нас до 60% кредитов по долевому строительству идет по этим программам».

Второй фактор, который способен затормозить ипотечный рынок, — новые регуляторные требования, и это относится не только к Закону об эскроу-счетах.

«До последнего [времени] ЦБ считал, что ипотека — тот рынок, который надо развивать, но в прошлом году ситуация изменилась, — напомнил Евгений Дячкин. — Так, мегарегулятор ввел ограничения в отношении ипотеки с низким первоначальным взносом, хотя наша статистика показывает, что никакого различия в качестве этих кредитов не существует». При учете всех факторов в 2019 году мы получим ощутимое охлаждение рынка ипотеки, считает он. «Единственная надежда, что к моменту начала работы законодательства об эскроу-счетах закончится цикл повышения ставок ЦБ и можно будет перейти к новому росту в новых правилах игры», — сказал руководитель департамента ВТБ.

Помимо перечисленных выше проблем ипотечный рынок близок к исчерпанию спроса среди платежеспособного населения, считает главный аналитик Сбербанка России Михаил Матовников. «Сейчас каждое пятое домохозяйство с работающим членом семьи уже имеет ипотеку. Учитывая, что, по данным Росстата, только 20% российского населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна “окучивать” все более и более бедные слои населения», — заявил он. Это подразумевает совсем иной уровень закредитованности граждан, большие сроки погашения ипотечных кредитов (не семь лет, а пятнадцать) и вряд ли достижимо без все того же снижения ключевой ставки ЦБ, считает аналитик Сбербанка.

Его слова подтверждаются данными ипотечного агентства «Мир», которые озвучила модератор конференции, руководитель направления «Недвижимость» Business.FM Валерия Мозганова. В России 60% семей нуждаются в улучшении жилищных условий (пять лет назад этот показатель составлял 75%), но только 7% могут себе это позволить. Из них 62% уже используют ипотеку.

Им возразила Татьяна Ушкова, заявив, что многие клиенты входят в ипотеку второй и даже третий раз, стремясь к улучшению жилищных условий. «Первичный спрос на квадратные метры практически удовлетворен. Люди все больше смотрят на местоположение, ландшафт, другие качественные параметры, — считает Т. Ушкова. — С другой стороны, нам никто не облегчит андеррайтинг и не понизит требования к заемщику. Поэтому мы пока не готовы спускаться в более низкие сегменты рынка».