— Как правило, называют две причины, которые мешают возникновению бума на ипотечном рынке, - это малые объемы строительства и законодательные неурядицы. На ваш взгляд, что в большей мере мешает развитию ипотеки и почему, несмотря на огромное количество разговоров и обещаний, которые звучат из уст государственных чиновников, ипотечного бума мы не наблюдаем?

— На самом деле причины, мешающие развитию ипотеки, названы в послании Президента РФ к Федеральному Собранию - это высокие кредитные ставки и низкие доходы населения. Безусловно, необходимы корректировка законодательства и повышение темпов жилищного строительства, но причины, названные Владимиром Путиным, определяющие. При ставке 15-18% годовых в ипотечном кредитовании может участвовать только 5-8% населения, снижение ставки до 7% годовых увеличит количество потенциальных участников до 50%. При существующем темпе снижения инфляции это, возможно, произойдет в 2007-2008 годах. К этому же времени и рубль может стать конвертируемым, что позволит привлекать более дешевые средства с международного фондового рынка. Тогда и будем говорить о наступлении ипотечного бума.

— Как вы считаете, начнется ли в ближайшее время массовый выход на рынок ипотеки новых игроков? Если да, то каковы будут последствия для рынка?

— Выход новых игроков на ипотечный рынок будет постепенным. Сейчас два основных игрока - это АИЖК и Московское ипотечное агентство (МИА), которые уже осуществили эмиссию облигаций под гарантии Правительства РФ и Правительства Москвы. АИЖК, имея гарантии в бюджете 2004 года в размере 6,5 млрд рублей, проведут еще две эмиссии. Потенциальными эмитентами могут быть банк ДельтаКредит и Внешторгбанк, каждый из которых выдал около 3 тыс. ипотечных кредитов. Закладные по этим кредитам могут служить обеспечением эмиссии.

Ряд региональных ипотечных операторов, в частности Самарской, Нижегородской, Иркутской областей, также осуществил выпуск ипотечных облигаций. Готовится эмиссия фондом развития жилищного строительства Кемеровской области. МАИФ прорабатывает вопрос о проведении синдицированной эмиссии ценных бумаг, обеспеченных низкодоходными закладными. Уже дали согласие на участие в этой эмиссии ипотечные операторы из 20 регионов.

— Сейчас наиболее распространенным является первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры, но некоторые игроки рынка начинают предлагать меньшие процентные ставки. Как вы расцениваете подобное явление и каковы могут быть его последствия?

— По стандартам АИЖК и МИА первый взнос должен составлять 30%. В программах по обеспечению жильем молодых семей и в отраслевых ипотечных программах МПС, Минатома России, концерна "Росэнергоатом" первый взнос может составлять 5%. В первом случае это условие коммерческой ипотеки, во втором - социальной ипотеки. Их не надо смешивать, поскольку они направлены на людей с различными доходами и условиями проживания.

— Как вы считаете, нужно ли отменять плату за совершение нотариальных действий (1,5%) при заключении ипотечной сделки?

— Плату за нотариальное удостоверение договоров ипотеки (1,5%), безусловно, надо отменить. Это необходимо сделать по нескольким причинам. Первая - ипотека регистрируется органами Минюста по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариус фактически делает двойную работу, заверяя фотографию в паспорте и ничем при этом финансово не отвечая. Вторая - неоправданное увеличение на 1,5% стоимости квартиры не стимулирует развитие ипотечного рынка.

— Предположим, произойдет обвал цен на жилищном рынке, каковы могут быть последствия для банков, работающих с ипотекой и вообще для ипотечного рынка?

— Мы уже пережили один дефолт, при этом цены на недвижимость упали в 1,5-2 раза, а рубль обесценился в 6 раз. Поэтому вложение средств в недвижимость - это наиболее гарантированное сохранение денег. Для банков и ипотечного рынка проблемы будут временными, поскольку кредиты обеспечены недвижимостью, они длинные, и за этот период ситуация обязательно выправится. Жилье всегда будет ликвидным.

— Возможна ли такая ситуация, что ставка кредита опустится до такого уровня, как в США?

— В США ставка 6%. По прогнозам снижения инфляции, у нас аналогичная ставка может быть через 4 года, к концу президентского срока. Но уже сейчас более чем в 20 региональных и 4 отраслевых социальных ипотечных программах ставки составляют от 2 до 5%, но это только для определенных категорий граждан, которым нужна поддержка.

— Первый зампред ЦБ РФ Андрей Козлов считает, что вводимые нормативы для операций банков с ипотечными ценными бумагами сделают их более надежными с точки зрения инвестиций по сравнению с банковскими облигациями. Вы согласны? Какая доходность ожидается по ипотечным бумагам?

— Конечно, меры, принимаемые Центробанком, приведут к повышению надежности ценных ипотечных бумаг. Доходность будет снижаться в соответствии с изменениями темпов инфляции и используемыми гарантиями. Доходность облигаций АИЖК, обеспеченных гарантиями Правительства РФ, вероятно, будет на уровне 10%. Это позволит рефинансировать ипотечные кредиты, выданные ипотечными операторами в текущем году под 13%. Доходность облигаций, эмитированных банками и региональными операторами, будет на уровне 12-14%.