«Тихая гавань» на бурном рынке

Ипотека разочаровывает российскую власть и очаровывает банки — наверное, так можно вкратце охарактеризовать сложившиеся на рынке тенденции. Правительство, похоже, все больше смиряется с выводом, что быстрое развитие долгосрочного жилищного кредитования и двукратное увеличение объемов займов совсем не обязательно является залогом успешного выполнения программы «Доступное жилье». Банки пришли к выводу, что ипотека, несмотря на сравнительно невысокий доход, «не обманет и не подведет»: если в потребительском кредитовании уровень невозвратов достигает в среднем 2–4% (а по мнению экспертов коллекторских агентств, уверенно приближается к 10%), то в ипотечных портфелях аналогичный показатель не превышает 0,5—1%. «Сегодня в банках оседают нефтедоллары, вкладывать их, в общем-то, некуда, поэтому выдача ипотечных кредитов — один из надежных финансовых механизмов», — говорит президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев.

О том, что его точку зрения разделяет все больше банкиров, говорят цифры: на сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ, при этом, вопреки расхожему убеждению, столица нашей Родины вовсе не является «ипотечной столицей» России. За 2005 год, по данным ЦБ РФ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17,8 до 52,8 млрд рублей (1,8 млрд долларов). В 2006 году, как заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, объем рынка может еще удвоиться, и тогда общая сумма выданных кредитов достигнет 110 млрд рублей. Как отмечают банкиры, ипотеке есть куда расти: пока, по данным ЦБ РФ, доля долгосрочных займов на приобретение жилья в корзине потребительского кредитования банков не превышает 2%. Эксперты не сомневаются в том, что постепенно ипотека будет отвоевывать для себя все большую долю — хотя бы потому, что долгосрочные займы на приобретение жилья являются, по словам экспертов, наименее рискованными.

«Рынок растет очень быстро, мы это чувствуем на себе: за первые шесть месяцев этого года мы выдали кредитов больше, чем за весь прошлый год. Это дает основания прогнозировать, что рынок за год удвоится, то есть объемы новых кредитов будут вдвое больше, чем объемы кредитов, выданных в прошлом году», — говорит председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. Довольна темпами развития ипотечного кредитования и менеджер по управлению кредитным портфелем банка «Ренессанс Капитал» Ксения Городничева. «Банки сталкиваются со многими сложностями при развитии этого направления, но общее мнение таково, что ипотекой заниматься выгодно, особенно если учитывать долгосрочный характер этого вида кредитования. И дело не только в том, что оно приносит стабильный доход, но и в том, что выдача ипотечных займов позволяет распределить риски, наладить эффективную систему риск-менеджмента», — поясняет эксперт. Последняя задача тем более актуальна, если учесть, что и период высоких цен на нефть, и потребительский бум продлятся не вечно, и для многих российских банков проблема «невозвратов» может стать в полный рост уже через 3–5 лет.

Считаем цены в дециметрах!

Картина, наверное, была бы приятной во всех отношениях, если бы не одно «но» — стремительный рост цен на квадратные метры, который зачастую сводит на нет все усилия банков расширить свою кредитную базу и заполучить новых клиентов. Глава Внешторгбанка Андрей Костин привел неутешительную статистику по своей финансовой структуре: многие граждане вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти жилье, устраивающее их по цене. В прошлом году таких «отказников» оказалось 30% от общего числа клиентов банков, уже получивших одобрение на ипотечный кредит. В этом году из-за скачков цен аннулируется уже каждое второе предварительное соглашение о предоставлении ипотечного займа. Аналитики отмечают, что А. Костин лишь обрисовал «среднюю температуру по больнице»: повышение цен на квадратные метры со скоростью 2—3% в неделю (по итогам мая, они, например, выросли на 12%) действительно не слишком благоприятное условие для расширения клиентской базы и привлечения новых заемщиков.

«Фактически уже можно выставлять цены не на квадратные метры, а на квадратные дециметры, — с горькой иронией говорит начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов. — Мы вполне «созрели» для этого, особенно в тех случаях, когда речь идет о Москве, где очень высока цена на землю, много административных барьеров, до 40% квартир в новостройке заселяется по социальным программам, и где наиболее высока конкуренция среди банков». «Правда, — добавляет эксперт, — Москва — город непоказательный: в регионах ситуация с ростом цен на недвижимость несколько проще, и с точки зрения банков, и с точки зрения заемщиков. Однако и там налицо огромный разрыв между спросом и предложением, причем отнюдь не в пользу последнего».

«Я бы не стал говорить о том, что на рынке надулся «мыльный пузырь» и что рост цен на жилье носит истерический или нелогичный характер, — поясняет Николай Шитов (Городской ипотечный банк). — Он обусловливается рядом причин. Первая из них — доходы населения выросли, произошла экономическая стабилизация, люди поверили в то, что их доходы будут стабильны и они смогут обслуживать долгосрочные кредиты, выданные на 10–15 лет. С другой стороны, налицо дефицит предложения, объемы строительства сейчас в два-три раза меньше, чем аналогичные показатели в советское время».

С этим утверждением никто из экспертов не спорит: Ксения Городничева («Ренессанс Капитал») отмечает, что только за 2005 год объемы строительства в России сократились на 40%! А вот вопрос о том, какой вклад в ускорение темпов роста цен вносит ипотека, является на сегодняшний день очень острым, особенно если учесть, что уже начинаются поиски виновного в том, что стоимость квадратного дециметра «зашкаливает» в столице за 200–300 у.е., а стоимость квадратного метра соответственно достигает 2000–3000 у.е. «Ипотека вызывает дополнительный спрос на жилье, а он и без того сейчас достаточно высок», — уверен начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Евгений Михаленков. По его словам, существует скрытый спрос и спрос платежеспособный. «Скрытый — составляют люди, которые нуждаются в изменении жилищных условий, но не имеют на это средств. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. При этом повышаться будет только спрос, а предложение останется на прежнем уровне — цены будут расти. Это общеэкономическая зависимость: рост спроса в условиях ограниченного предложения вызывает рост цен», — считает специалист.

Представители банковских кругов этот тезис застройщиков не оспаривают, но соглашаются с ним, как герой культового постсоветского фильма, только по пунктам. Они охотно апеллируют к данным Росрегистрации, в соответствие с которыми в 2005 году ипотечные кредиты составили 4% от общего количества сделок с жильем, или 2,4% стоимости этих сделок. Николай Шитов (Городской ипотечный банк) добавляет: «Те, кто утверждает, что есть связь между развитием ипотеки и динамикой роста цен на жилье, конечно, правы, но только при условии, что с участием ипотеки заключается, например, каждая вторая сделка на рынке недвижимости. Когда же рынок такой небольшой, как сейчас, когда ипотека составляет менее 1% ВВП, а на вторичном рынке за ее счет финансируется не более 10–15% сделок, говорить о глобальном влиянии ипотеки на цены не приходится». Правда, руководитель Городского ипотечного банка не отрицает, что ипотека действительно успешно переводит скрытый спрос на недвижимость в платежеспособный. И, следовательно, разрыв между спросом и предложением, который и является главной причиной роста цен на квадратные метры, увеличивается. А Сергей Козлов (СДМ-банк) утверждает: «Ипотека, конечно, разогревает спрос. Если раньше люди не покупали квартиры, потому что «не добирали» средства, то теперь есть программы, которые позволяют им купить всю квартиру полностью, без первоначального взноса». Вот такая получается загогулина, как говорил в свое время первый президент России Борис Ельцин.

Взнос на нуле — приманка для клиентов, западня для банков?

Итак, пусть ипотека влияет на цены — пусть не так сильно, как в странах с развитой экономикой, а в меру своих пока небольших возможностей. А вот влияет ли рост цен на ипотеку, и если да, то положительно или отрицательно? Судя по оценкам экспертов, и так, и так. К положительным сторонам можно отнести то, что по мере повышения стоимости жилья все больше людей обращаются за ипотечными кредитами. «Раньше нам приходилось долго объяснять потенциальным клиентам, что ипотека — дело выгодное прежде всего для них самих. Теперь в этом нет необходимости: они сами прекрасно понимают, что не смогут приобрести квартиру без внешней финансовой помощи. И поскольку общая ситуация на рынке такова: человек берет кредит под 10%, а цена на купленную им недвижимость только за год вырастает на 30–40%. Весьма привлекательные условия для тех, кто склонен рассматривать квартиру как инвестиционный инструмент», — резюмирует Николай Шитов (Городской ипотечный банк).

Однако у этой светлой тучки есть своя темная изнанка. Ксения Городничева («Ренессанс Капитал») отмечает, что именно рост цен приводит к тому, что банки вынуждены все больше смягчать условия предоставления кредитов заемщикам и, следовательно, отказываться от уже проверенных схем риск-менеджмента во имя привлечения новых клиентов.

«В перспективе это неизбежно приведет к увеличению доли невозвратов в кредитных портфелях финансовых структур. Конечно, речь не идет о том, что этот показатель будет таким же, как доля невозвратов по краткосрочным потребительским кредитам, ипотека все же более «прозрачный» продукт, да и заемщики здесь подходят более серьезно к выполнению своих долговых обязательств. Однако общая тенденция налицо: снижение ставок, сокращение размеров первоначального взноса — все это объективно повышает уровни рисков. Банки вынуждены это делать и из-за высоких цен на жилье, и из-за растущей конкуренции в секторе, но от осознания этого факта легче не становится», — подчеркивает эксперт.

Показателем того, что рискам уделяется все меньше внимания, стали, по мнению аналитиков, программы кредитования с «нулевым» первоначальным взносом. С 1 июля этого года их «запустили» сразу два лидера на рынке ипотечного кредитования — Внешторгбанк и Банк Москвы. О реализации схемы, предусматривающей предоставление ипотечного займа без первоначального взноса, заявила и Национальная ипотечная компания, которая реализует кредитные программы Национального резервного банка. «Никто не оспаривает право участников рынка поступать в этом вопросе так, как они считают нужным, но следует понимать: в случае отмены первоначального взноса риски банка объективно повышаются. Хотя бы потому, что привлекается та часть клиентов, которая не смогла по каким-то причинам накопить средства для внесения первоначального взноса. Вступает в силу и психологический фактор: заемщик, который не участвует в приобретении недвижимости своими деньгами, меньше привязан к этой недвижимости. Он с большей легкостью допускает просрочки при обслуживании кредита и с большей готовностью допускает возможность невозврата долга в принципе», — говорит Николай Шитов (Городской ипотечный банк). Кроме того, первоначальный взнос выполняет и другую функцию: прежде всего, он страхует банки от риска падения цен на недвижимость (фактически его величина — это прогнозный показатель темпов этого падения в той или иной ситуации). Так что его отмена, по мнению экспертов, может обернуться для банков неприятными последствиями. Впрочем, как считает Сергей Козлов (СДМ-банк), произойдет это только в том случае, если банки затянут программы или если беда подкрадется незаметно: экономику настигнет общий коллапс или будет введено административное регулирование цен. А пока ни того, ни другого не предвидится, можно ожидать и появления новых программ с «нулем» вместо первоначального взноса и дальнейшего снижения ставок по кредитам.

Голый факт

В 1987 году, который стал рекордным по объемам введенного в эксплуатацию жилья, в СССР было возведено 76,7 кв. метров жилья. С начала 1990-х годов начался период сокращения объемов строительства, негативная тенденция была переломлена только в 2001 году, когда этот показатель увеличился по сравнению с «депрессивным» 2000 годом на 2,7%. В 2000 году было построено 30,3 млн кв. метров, на сегодняшний день, по оценкам экспертов, в год вводится в эксплуатацию в среднем от 50 до 60 млн кв. метров. К 2010 году планируется увеличить этот показатель до 80 млн кв. метров. В целом сегодня в России строится 0,25 кв. метра на человека в год, в то время как в странах с развитой экономикой этот показатель составляет не менее 1 кв. метра на человека. При этом средняя обеспеченность жильем в России крайне низка: 19,7 кв. метров общей площади на человека. В Норвегии она достигает 74 кв. метров, в Швеции — 52 кв. метров, во Франции — 43 кв. метров, в Чехии — 28 кв. метров, в Украине — 26 кв. метров. По различным оценкам, приобрести жилье без ипотечного кредита могут не более 2% населения, с помощью ипотечного кредита — не более 4–7%.

Мнение эксперта

Александр Семеняка, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):

— Влияние ипотечного кредитования на уровень жилищных цен, на наш взгляд, незначительно, и это подтверждается цифрами. Ипотечные сделки составляют 4% от общего количества продаж жилья. В стоимостном выражении это еще меньше — 2,4% от общей стоимости договоров купли—продажи (исходя из суммы кредита в 60% от цены жилья).

Кроме того, по данным Росстата России, в течение 2000—2005 годов практически не меняется распределение общего объема денежных доходов по группам населения: 20% семей с высокими доходами получают более 46% доходов. Текущие сбережения семей, входящих в эту группу, а также сбережения прошлых лет (продажа приватизированного жилья) профинансировали 97,6% суммарной стоимости сделок купли—продажи на вторичном рынке и оказали наибольшее влияние на темпы роста жилищных цен.

На то, что текущие сбережения 20% семей с наивысшими доходами явились основным фактором роста жилищных цен, указывает и структура предложения нового жилья, ориентированного на высокую покупательную способность. В каждом регионе более половины всего жилищного строительства ведется по индивидуальным проектам (квартиры большой площади и повышенной комфортности).

Рост цен подталкивает также покупка жилья для последующей сдачи в коммерческий наем или перепродажи с целью извлечения доходов от разницы цен. Такая инвестиция является на настоящий момент гораздо более доходной по сравнению с банковскими депозитами. Экспертные оценки риэлторов в крупных городах указывают, что доля таких квартир составляет от 10 до 30% ежегодного объема сделок с жильем.