— Андрей Николаевич, как вы оцениваете нынешнюю ситуацию с ипотекой, и чья позиция вам ближе? Пациент скорее жив, чем мертв, или наоборот?

— Сказать, что ипотека бурно развивается, было бы неверным, однако и утверждать, что у нее нет будущего, тоже нет оснований. Рост цен на недвижимость затрудняет процесс ее развития, но он носит цикличный характер, в данном случае он вполне объясним и вызван, в частности, разбалансированностью между спросом и предложением. Сейчас при осуществлении сделки на рынке жилья продавец имеет больше контроля над сделкой, чем покупатель. При этом темпы роста доходов населения не поспевают за темпами роста цен на жилье. Банкам приходится адаптироваться к этим условиям, предлагать клиентам такие условия, которые позволили бы покупателю заключать сделку максимально быстро. Отсюда и снижение ставок по кредитам, и уменьшение размера первоначального взноса до уровней, которые еще год-два назад казались невозможными.

— Снижение размера первоначального платежа — действительно последний «крик моды» на ипотечном рынке. Банк Москвы и Внешторгбанк даже предложили своим клиентам кредиты с «нулевым» первоначальным взносом. Это не слишком рискованная игра?

— Прежде чем говорить об этом конкретном продукте, хотел бы отметить, что в принципе уменьшение размера первоначального взноса — это объективная необходимость. Я уже говорил о том, что сейчас темпы роста цен на жилье опережают темпы роста накоплений. На практике это означает следующее: если еще год-два назад у домохозяйства были сбережения, из которых можно было профинансировать первоначальный взнос, то теперь этих средств не хватает. Что остается в этом случае банкам — рынок должен развиваться, его участники заинтересованы в привлечении новых клиентов. Выход один — снизить первоначальный взнос так, чтобы люди обращались за ипотечными кредитами.

— То есть это обусловлено не столько обострением конкуренции между банками, сколько опять-таки ростом цен на недвижимость?

— Ну, конкуренцию тоже не надо сбрасывать со счетов: конечно, чем больше на рынке появляется игроков, тем более либеральными становятся подходы к заемщикам. Но главное все-таки заключается в несбалансированности между спросом и предложением.

А что касается того, повышается ли риск дефолта при «нулевом» первоначальном взносе, — это было доказано эмпирически, на опыте участников развитых ипотечных рынков. Если хозяйство при покупке недвижимости не вкладывало собственные средства — 30, 20 или хотя бы 10% от общей стоимости, — то оно меньше «привязано» к приобретенному жилью, и вероятность того, что заемщик не станет обслуживать кредит, повышается. Риски возрастают и по другой причине: если человек не в состоянии внести первоначальный взнос, значит, у него нет накоплений: возможно, он не умеет правильно распоряжаться своими доходами, или у него не было до последнего времени высокой зарплаты. В любом случае можно сделать вывод, что кредитоспособность таких людей ниже, чем кредитоспособность людей, которые могут внести первоначальный взнос. А следовательно, и риски банков при таком кредитовании выше, чем при выдаче кредита с предусмотренным первоначальным взносом. Если риск невозврата при кредите с 30-процентным взносом взять за единицу, то получится, что в случае выдачи кредита с нулевым первоначальным взносом он возрастает втрое. Правда, оговорюсь, — это не российские данные, а данные, полученные на американском рынке. Но, полагаю, что этот опыт можно экстраполировать на наш рынок.

— Получается, что ВТБ и Банк Москвы, выступив с данной инициативой, фактически обрекли себя на рост невозвратов?

— Нет, они создали для себя дополнительные риски, но выльется ли это в увеличение объемов невозвратов, пока нельзя сказать. Все будет зависеть от качества риск-менеджмента в этих банках. К тому же не надо забывать, что во многих случаях банки «привязывают» размер первоначального взноса к уровню ставки: чем меньше взнос, тем выше ставка. Таким образом они страхуют свои риски, это совершенно нормальная практика, которую применяют и АИЖК, и коммерческие банки, работая на рынке ипотечного кредитования. При 30-процентном первоначальном взносе ставка может быть на 2–3% ниже, чем в случаях, когда в договоре содержится требование внести в качестве первоначального взноса всего 10% от стоимости жилья.

— Еще одна тема, которая в последнее время вызывает споры: насколько влияет на темпы роста цен развитие ипотечного кредитования?

— В принципе очень сложно сказать, насколько ипотека влияет на динамику спроса, а следовательно, и на рост цен. Рынок жилья в России очень сегментирован, в каждом сегменте ипотека присутствует больше или меньше. В Москве, например, ипотечное кредитование пока развито не слишком сильно, тем не менее именно здесь фиксируются самые быстрые темпы роста цен. Естественно, это связано не с ипотекой, а с тем, что предполагаемая ценность жилья здесь выше, чем в других регионах. Так что вопрос действительно сложный, дать на него конкретный ответ практически невозможно. Ограничусь следующим замечанием: было бы странным, если бы в нынешней ситуации развитие ипотеки оказывало существенное влияние на динамику цен: ведь с ее участием заключается менее 1% от общего объема всех сделок по купле–продаже жилья.

— А столь низкий показатель не свидетельствует о том, что с нашим рынком что-то не так? Насколько сильно он отличается от других развивающихся рынков?

— Отличия, конечно, есть — исторические, культурные, географические, экономические. Очень многое, например, зависит от системы права, ведь речь идет о развитии финансовых инструментов. В мусульманских странах диктуется отсутствие процентной ставки при кредитовании, в других странах развита система круговой поруки при кредитовании. Особенность России, пожалуй, заключается в том, что мы урбанизированное общество, это влияет на градостроение, на распределение цен на недвижимость и на ипотечные услуги. Наконец, особенности рынка обусловливаются и особенностями национальных банковских систем: у нас банков много, многие из них недокапитализированы, у нас не очень большое количество крупных кредитных структур. И это оказывает влияние на то, как банки себя ведут.

— В нынешних условиях стало традицией не столько повышать ставки, сколько снижать их. Причем снижать так, что даже встает вопрос, интересно ли банкам в принципе заниматься ипотекой, при том что риски в этом сегменте растут по мере обострения конкуренции, а маржа здесь намного ниже, чем при автокредитовании и тем более при потребительском кредитовании.

— Если банки этим занимаются, значит интересно.

С другой стороны, каждый банк решает этот вопрос для себя. Вполне возможно, что в случае продолжения роста цен, какие-то банки откажутся от работы на рынке ипотеки, потому что предпочтут более доходные направления деятельности. Но в принципе качество работы банка прежде всего определяется качеством управления активами и пассивами, и те, кто работает на рынке ипотеки в нынешних не слишком легких условиях, приобретают огромный опыт, который им пригодится. Особенно если учесть то, о чем я уже говорил — и взлеты, и падения цен на недвижимость носят цикличный характер, так что надо вырабатывать модели поведения и на тот, и на другой случай.

— И все же складывается впечатление, что для ряда банков — в том числе и тех, которые позиционируют себя как активные участники рынка, — ипотека остается больше имиджевым фактором, чем перспективным направлением деятельности.

— На мой взгляд, тут важно понимать, что банки-участники можно подразделить на две группы в зависимости от того, какой модели деятельности они придерживаются, работая на ипотечном рынке. Таких моделей на сегодняшний день две. Одна из них подразумевает оказание услуг полного цикла, начиная с предоставления ипотечного кредита, его андеррайтинга, формирования пула закладных и рефинансирования их. Другая модель поведения заключается в том, что банки только привлекают заемщиков, выдают ипотечные кредиты и затем продают их вышеперечисленным крупным организациям. Понятно, что таких банков большинство, но хотел бы сразу отметить: одна модель ничем не лучше другой, они дополняют друг друга, и обе необходимы для нормального функционирования рынка.

— Можно ли на основании сказанного вами сделать вывод, что выбор банком модели поведения на ипотечном рынке жестко «привязан» к тому, располагает ли данный банк значительными ресурсами, которые позволяют ему осуществлять рефинансирование?

— В принципе, да, но это далеко не единственный фактор, который предопределяет выбор модели.

Я бы сформулировал это так: для того чтобы оказывать услуги полного цикла, у банков должны быть и желание, и возможности. Наиболее показательный пример в этом смысле — Внешторгбанк. Акционеры этого универсального и достаточного корпоративного банка решили поставить перед ним задачу развивать ипотечное кредитование, для этого было выделено специализированное подразделение, которое теперь известно на рынке под именем «Внешторгбанк Розничные услуги» («ВТБ 24»). Опыт оказался вполне успешным, и, конечно, свою роль сыграло то, что у ВТБ есть необходимые финансовые возможности для осуществления полного цикла.

— А какие банки могут составить ему конкуренцию в этом вопросе?

— Если вы имеете в виду, какие банки еще предоставляют полный цикл услуг ипотечного кредитования, то это Сбербанк, Райффайзенбанк, «ДельтаКапитал», «Уралсиб», Росбанк, Альфа-Банк. Действительно, это преимущественно крупные банки, и их число невелико — намного меньше, чем число банков, придерживающихся второй модели деятельности. Но это специфика российского рынка ипотечного кредитования, в которой ничего страшного нет.

— Вы говорите о специфике, но разве ту же самую картину мы не наблюдаем на ипотечных рынках в странах с развитой экономикой?

— Если и наблюдаем, то отнюдь не во всех. В Германии, например, рынок складывался в иных условиях и по иным принципам. Там после Второй мировой войны банки получили существенную государственную поддержку, и целенаправленно развивались, в частности, ипотечные банки. В результате сложилась система ипотечного кредитования, при которой вторичного рынка практически нет. Во всяком случае, его нет в том смысле, в каком он существует в США или других европейских странах. В России в силу того, что крупных универсальных банков не очень много, получила развитие американская модель. По крайней мере, мы стремимся к секьюритизации, ко вторичному рынку.

— Если вернуться на несколько лет назад, и даже на два-три года назад, то можно вспомнить, что чуть ли не единственным монопольным игроком на рынке рефинансирования ипотечных закладных выступало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

— Это не совсем верно: услуги по рефинансированию предоставлял и «Дельта Капитал». Впрочем, никто не отрицает, что АИЖК играло и продолжает играть значительную роль на рынке ипотечного кредитования.

— Но многие банкиры, с которыми мне приходилось общаться, сетуют, что АИЖК выкупает только закладные, оформленные в соответствии со стандартами агентства.

Не могли бы вы пояснить, почему это так принципиально важно для агентства и насколько его стандарты отличаются от стандартов, которых придерживаются другие участники рынка ипотеки?

— Стандарты очень важны, потому что они прописывают условия предоставления кредита, как осуществлялась при этом проверка платежеспособности заемщика, как решались вопросы взаимодействия банка и страховой компании, которая страховала, например, жизнь заемщика, и т.д. Фактически покупатель определяет, насколько высок уровень риска тех или иных закладных: если кредиты были выданы по его стандартам, значит, он считает риски приемлемыми. Что касается различий между стандартами, то, на мой взгляд, они не являются принципиальными. В силу неразвитости рынка у нас пока идут вариации на один и тот же ипотечный продукт: стандартный кредит с фиксированной ставкой, аннуитетными платежами, с первоначальным платежом.

— Тогда так ли необходимо существование большого числа стандартов?

— Необходимости в этом нет, это, скорее, издержки того, что наш рынок пока относится к категории развивающихся, и для него характерны те же черты, что и для других рынков, подпадающих под это определение. А именно — локальность и фрагментарность, то есть раздробленность. Конечно, покупатель имеет право выкупать только кредиты, оформленные по тем стандартам, которые он считает правильными. Но надо понимать, что большого массового рынка так не получится, как не получится у покупателей собирать большие пулы закладных с последующим превращением их в ценные бумаги, желательно долговые, и привлечением средств инвесторов на фондовом рынке.

— Но почему, если вы сами говорите, что принципиальной разницы между стандартами нет?

— Потому, что все равно покупателям надо будет проверять кредиты, выданные по разным стандартам. Это возможно, но чревато большими временными и финансовыми затратами. Собственно, смысл стандарта и есть в том, чтобы прописать основные параметры кредита на уровне знаков и символов, чтобы рефинансирующей структуре не нужно было дотошно все выяснять. Ведь ипотечный кредит — очень сложный кредитный продукт, в его предоставлении и обслуживании участвуют и банк, и страховая компания, и заемщик. В странах с развитой экономикой, где высок уровень абстрагирования, покупателю закладной достаточно знать, что кредит был выдан по такому-то стандарту, и рефинансирующая структура сразу получает информацию о каких-то конкретных деталях кредитования. У нас же пока приходится очень многое объяснять и детализировать. Конечно, это серьезно затягивает процесс рефинансирования, и именно поэтому речь необходимо вести об унификации стандарта. Собственно, этим IFC и занимается в рамках выполнения своей задачи по развитию рынка ипотечного кредитования.

— Хорошо, унификацию стандартов необходимо осуществить, но как сделать это на практике? Кто должен принять участие в выработке единого стандарта: АИЖК, крупные банки, другие участники рынка ипотеки?

— Сделать это на практике не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Особенно если учесть, что и опыт такой имеется, пусть пока не у нас, а в странах с развитой экономикой. В США единый стандарт был выработан участниками рынка — крупными банками, государственным агентством Fannie May, которое во многих отношениях является аналогом нашего АИЖК; другими структурами, которые принимали участие в развитии ипотечного кредитования. Выработка единого стандарта значительно облегчила процесс развития вторичного рынка ипотеки, так как покупатели получили возможность приобретать более широкий круг закладных. Фактически была принята установка — работать по единым правилам, и ее стали придерживаться и лидеры рынка, и менее крупные банки.

— Но в России, где, по вашим собственным словам, рынок локализован и фрагментирован, добиться выработки согласованного стандарта, наверное, по определению, будет сложнее.

— Я бы не стал делать таких пессимистичных выводов. Год назад мы создали группу, в которую вошло несколько игроков ипотечного рынка. Сразу отмечу: среди них были как крупные банки, занимающиеся рефинансированием, так и мелкие, и средние, которые только привлекают заемщиков и выдают кредиты. Участие в работе группы приняли, кстати сказать, и АИЖК, и юридические фирмы, и компании риэлторы — короче, мы старались, чтобы в ней были представлены все действующие силы рынка. Были проанализированы существующие стандарты, и на основе опыта работы всех участников была предпринята попытка выработать универсальный стандарт, фактически свести воедино то, что мы имеем на рынке на сегодняшний день, создать продукт, по которому могли бы работать все участники рынка.

— И получилось выработать его?

— Да, мы получили вариант, который участники группы признали приемлемым. Но я хотел бы подчеркнуть: в любом случае, рынок бы выработал единый стандарт, потому что такова логика его развития. Мы видим свою задачу в том, чтобы помочь ему сделать это как можно быстрее, сократить временные издержки. Хотелось бы отметить еще один момент: с нашей точки зрения, необходимо не только унифицировать существующие стандарты предоставления ипотечных кредитов, но и выработать общие для всех участников рынка правила игры, своего рода кодекс поведения ипотечных кредиторов.

— И главным из этих правил будет…

— Предоставлять клиентам полную информацию о кредитных продуктах и не вводить их сознательно в заблуждение, например, когда речь идет о величине процентной ставки.

— Насколько мне известно, рынок ипотечного кредитования сталкивается с проблемами эффективной и заявленной ставок гораздо реже, чем рынок потребительского кредитования.

— И тем не менее. Заемщик не обязан верить банку на слово, особенно в условиях, когда рынок только начинает формироваться и отсутствует общий для всех кодекс корпоративного поведения. В случае, когда такие правила выработаны, риск ввести клиента в заблуждение резко снижается. Конкуренция на развитых рынках настолько высока, что банки, которые не будут придерживаться общепринятых правил игры, вынуждены будут просто-напросто свернуть свою деятельность в этом сегменте кредитования. С нашей точки зрения, настало время и российскому рынку выработать для себя такой кодекс, тем более что первые шаги в этом направлении уже предпринимаются, в том числе и нашей корпорацией.