Павел Геннель,

генеральный директор Столичной финансовой корпорации

В первый раз я поднимал тему секьюритизации «плохих» долгов при помощи ПИФов почти год назад — в самый разгар прошедшего кризиса. С того времени история успела совершить полный оборот: использование ПИФов для упаковки «токсичных» активов приобрело популярность, которая затем быстро сошла на нет благодаря жесткой политике ЦБ в этой области. Сегодня же идея работы с ПИФами возвращается из забвения уже в качестве инструмента долгосрочной упаковки полученных залогов или реструктуризации просроченных долгов.

В том, что фонды «токсичных» активов в России так и не заработали, нельзя винить только ЦБ, хотя именно его политика вбила главный гвоздь в гроб этой весьма перспективной технологии, лишив ее ключевого на тот момент преимущества — возможности «льготного» резервирования заместивших просроченные кредиты бумаг кредитных и ипотечных ПИФов.

Помимо этого сыграло свою роль и то, что большинство банков выбрали в работе с просроченными кредитами путь наименьшего сопротивления и минимальной же себестоимости, передавая такие кредиты аффилированным компаниям или заключая с заемщиками (в том числе и задним числом) разного рода дополнительные соглашения, позволяющие оправдывать неплатежи по кредитам, но не относить их к просроченным. Вопрос юридической чистоты такого рода подходов оставим регуляторам. Однако помимо юридической составляющей в работе со «спрятанными» просроченными кредитами уже сегодня возникает ряд бизнес-проблем, которые банкам так или иначе придется решать.

В первую очередь я говорю о проблеме «хранения» и управления полученными по таким кредитам залогами, каковые, чаще всего, представляют собой разного рода коммерческую или производственную недвижимость.

Схема с передачей залогов аффилированным компаниям, то есть фактически «задвигания их в пыльный угол» до лучших времен, предполагала быстротечное развитие кризиса и столь же быстрый возврат к докризисным ценам, по которым эти залоги хотелось бы реализовать.

Сегодня уже всем понятно, что рост будет медленным и долгим и сбыть эти залоги по адекватной цене в обозримом будущем не удастся. Однако все это время кто-то должен, как минимум, платить за эти залоги налоги и тратить деньги на их обслуживание, иначе до счастливого момента продажи полученные объекты могут дойти в половинной стоимости или не дойти вовсе.

И тут возможности ПИФов оказываются весьма кстати. Да, передавая заложенные объекты в ПИФ недвижимости, его нужно будет впоследствии докапитализировать (если, конечно, его бумаги планируется хоть как-нибудь использовать), однако только налоговые льготы по налогу на прибыль от использования переданной в фонд недвижимости, а также налогу на имущество и НДС (при передаче этого имущества) уж стоят того, чтобы «городить огород».

А средства, полученные при докапитализации фонда, могут быть направлены, например, на достройку переданных в фонд с дисконтом замороженных объектов, которые могут потом сдаваться в аренду и таким образом генерировать ренту. Бумаги такого фонда существенно вырастут в цене после первой же переоценки его имущества. А если поставить задачу обеспечить их обращение на бирже, то через год в руках у банка будет не только сам объект, но и удобный финансовый инструмент с понятной оценкой. Инструмент, который можно продать, заложить или использовать в РЕПО не только целиком, но и любыми частями.

Помимо этого недвижимость, переданная с целью «длительного хранения» на баланс аффилированных компаний, в силу понятных причин, чаще всего недостаточно хорошо контролируется самими банками, а процедура передачи этим компаниям бывших залогов имеет недостатки, благодаря которым может быть оспорена в суде. Таким образом, «спрятанные» активы на самом деле непрерывно находятся в зоне множества рисков — от возможности судебного возврата заемщиком до рейдерского захвата или вывода этих активов из-под контроля банков недобросовестными менеджерами аффилированных структур.

Уже всем понятно, что рост будет медленным и сбыть «спрятанные» залоги по адекватной цене в обозримом будущем не удастся. И тут возможности ПИФов снова оказываются весьма кстати.

Механизм ПИФов недвижимости решает и эту проблему. Из фонда, практически как из песни, объект не выкинуть — любые операции с его активами требуют подтверждения управляющей компании и контролируются несколькими независимыми структурами, включая спецдепозитарий. К тому же, в силу статуса имущественного комплекса, невозможно и судебное отчуждение переданных в ПИФ отдельных объектов.

При этом компания-оператор объекта может осуществлять с ним любые действия, необходимые для получения прибыли — сдавать его в аренду, достраивать или ремонтировать. Но чтобы ни случилось, можно быть уверенным, что при любом потенциальном конфликте, включая налоговый, объект останется в фонде, а фонд, в свою очередь, — у банка.

Второй, более сложный аспект применения ПИФов позволяет упростить задачу реструктуризации «плохого» кредита без взыскания с заемщика самого залога. Такого рода реструктуризация, вероятнее всего, станет настоящим «хитом» 2010 года, так как цены на коммерческую недвижимость вряд ли существенно вырастут, а вот объем обеспеченных ею просроченных кредитов, безусловно, увеличится.

В такой ситуации банкам будет выгоднее оставить заемщика «жить», не разрушая его бизнес, однако появляется и необходимость закрепить новые отношения между банком и бывшим заемщиком, возникающие после списания кредита.

В рамках «новых» отношений банк (например, по мировому соглашению с заемщиком) может получить право собственности на заложенную недвижимость, одновременно оставив ее в аренде у заемщика. При этом, «завернув» эту недвижимость в ПИФ, банк, как я уже говорил выше, сэкономит на налогах, а также застрахует себя от возможных сложностей в отношениях с новым арендатором.

Возможность обратного выкупа перешедшей банку недвижимости также блеснет новой гранью — в отличие от объекта в целом бумаги ПИФа могут выкупаться заемщиком-арендатором постепенно, небольшими объемами. И все это будет реализовано в рамках прозрачного механизма, максимально защищающего интересы банка.

Безусловно, у ПИФа есть и отрицательная сторона: его формирование и управление, на первый взгляд, стоят дороже, нежели банальный перевод актива в аффилированное ЗАО. Однако возможные злоупотребления со стороны такой компании и все другие риски, в том числе непрозрачность извлекаемых из переданной ей недвижимости доходов, делают использование механизма ПИФа куда более полезным.