— Павел Дмитриевич, каков размер кредитного портфеля ВТБ на строительном рынке, и каков объем самого рынка на сегодняшний день?

— За два года активной работы кредитный портфель ВТБ по кредитованию строительной отрасли достиг суммы около 1 млрд долларов. Фактический объем выданных средств немного меньше, но объем риска, принятый документально, с учетом принятых решений о кредитовании, именно таков. При этом доля российского рынка кредитования строительства, принадлежащая Внешторгбанку, составляет около 8—9%. Соответственно, объем рынка кредитования строительства можно оценить в сумму, равную 10—11 млрд долларов.

— Какие региональные рынки кредитования строительства наиболее интересны банкам?

— Очень динамично развивается рынок Санкт-Петербурга. Кроме того, я назвал бы Новосибирск, Екатеринбург и в целом Уральский регион, Красноярский край. Центральный округ характеризуется точечными проектами. В Южном регионе есть свои сложности, хотя амбиции у него серьезные. Мы видим, что люди хотят развивать строительство, потенциал у округа есть.

— А какие продукты предлагает Внешторгбанк на рынке кредитования строительных организаций?

— Два последних года Внешторгбанк активно работает как непосредственно с застройщиками, так и с долевыми участниками, которые раньше назывались инвесторами или соинвесторами строительства. В основном наше управление работает с юридическими лицами, поскольку работа с физическими лицами преимущественно сводится к ипотечному кредитованию, которым занимается отдельное подразделение. А мы находимся с ними в постоянном контакте.

На рынке банк предлагает целый набор продуктов, связанных со строительством и операциями с недвижимостью. Мы можем говорить о сделках кредитования, сделках, носящих инвестиционный характер, об установлении лимитов кредитования на одну компанию либо на группу компаний. В последнем случае Внешторгбанк устанавливает максимальную сумму кредита на заемщика или группу заемщиков. Эта сумма может быть использована в течение оговоренного периода времени без дополнительного выхода на кредитный комитет, но по мере выполнения условий, которые мы ставим перед заемщиком для того или иного периода его деятельности по кредитуемому проекту. Крупным компаниям такое взаимодействие представляется наиболее удобным.

Внешторгбанк работает как с компаниями, которые уже находятся на рынке долгое время, представляют собой серьезных застройщиков, строительных инвесторов (и здесь мы говорим о суммах, исчисляющихся десятками и сотнями миллионов долларов), так и с компаниями, создаваемыми под проект. В строительной отрасли это более чем распространенный случай.

— Но и более рискованный?

— За любой компанией, созданной под проект, стоит более серьезный участник процесса. Оценивая риски на эту компанию, мы, безусловно, учитываем риски той организации, которая стоит за компанией-заемщиком.

— Павел Дмитриевич, как сказался на банковском кредитовании строительства закон «О долевом строительстве многоквартирных домов...»?

— ФЗ № 214 вступил в силу 1 апреля этого года, и, конечно, было бы неправильно говорить о том, что он вообще никак не отразился на деятельности банков. Если мы посмотрим на рынок, то увидим, что многие банки среднего размера вообще прекратили работу по кредитованию строительства или временно приостановили ее. Но и банки, которые чувствуют себя уверенно в этой отрасли, стали относиться к строителям с повышенной осторожностью, дважды оценивать каждый риск.

В некоторых случаях банки стали кредитовать строительные проекты на более поздней стадии или под твердое обеспечение, в то время как ранее широко использовалась практика кредитования под залог имущественных прав на строящиеся объекты.

Конечно, закон добавил вопросов, связанных в первую очередь с ответственностью, которую банки должны нести солидарно с застройщиком в случае наступления неблагоприятных последствий, например срыва сроков сдачи дома.

Еще одно из основных положений закона гласит, что застройщик может привлекать долевых участников только после получения разрешительной документации на строительство, а значит, согласования всей проектно-сметной документации и оформления имущественно-земельных отношений. Это означает, что за стартовым финансированием застройщики теперь могут обращаться только в банки. В практике нашего банка на стартовом этапе обычно кредитуется 30% от потребностей строительной компании. Но и мы готовы рассматривать условия кредитования конкретного объекта, самого застройщика или долевых участников, только если на строительство есть полный комплект разрешительной документации. Это означает, что для застройщиков существенно сократились возможности стороннего финансирования до получения всех разрешений, поэтому на рынке будут иметь преимущество компании, располагающие большим объемом собственных средств.

— Каковы же условия кредитования?

— Об обязательном оформлении земельно-правовых отношений под объектом строительства я уже сказал. Второе — это экономическая эффективность проекта. Банк оценивает реальность реализации проекта в планируемые сроки, соответствие маркетинговой стратегии и политики будущих продаж состоянию рынка. В ВТБ работают и профессионалы банковского дела, и бывшие сотрудники девелоперских, подрядных организаций, риэлторских компаний. Поэтому банк может дать адекватную оценку тому или иному проекту и принять решение о целесообразности кредитования.

Следующий шаг — определение источников погашения кредита, определение долговых периодов, пиков долговой нагрузки. Затем оценивается залоговое обеспечение. В первую очередь рассматриваются в качестве ликвидного обеспечения недвижимость и права на недвижимость. Они не обязательно должны быть связаны со строящимся объектом. Главное, чтобы эта собственность могла служить предметом залога.

В отличие от многих других банков, в том числе основных наших конкурентов, Внешторгбанк продолжает работать с имущественными правами, которые возникают у долевых участников на объекты строительства. Не секрет, что в основном имущественные права предлагаются в качестве залога в проектах, по которым разрешение на строительство получено до 1 апреля, и действие закона на них не распространяется. Но мы можем принять в обеспечение имущественные права и по новым проектам, если есть разрешение на строительство и выполнены иные требования закона. Могу отметить, что в Москве и Московской области процедура получения разрешений более бюрократизирована, чем в других регионах. С регионами работать легче, поскольку там нормативная база более компактная.

— Каковы сроки кредитования застройщиков и иных участников строительного процесса?

— Все зависит от сегмента рынка. Если к нам приходит клиент, который строит жилой дом, то он может продавать квартиры, даже с учетом нового закона, на стадии строительства, и поэтому банк может рассчитывать на возврат кредита уже в течение одного года — трех лет. Это не значит, что ВТБ не рассматривает кредитование строительства жилья на более долгие сроки, но в среднем сложилась практика кредитования именно на такой срок. Если же речь идет о коммерческой недвижимости, то понятно, что ее более интересно сдавать в аренду, и потому окупаемость начнется только после сдачи объекта в эксплуатацию. Сроки кредитования в таком случае удлиняются в среднем до трех-пяти лет. Есть уникальные проекты в портфеле банка, где установлены и большие сроки.

— А под какие проценты сегодня кредитуются строители?

— Мне сложно сказать, потому что это очень индивидуальный критерий. По каждому отдельному проекту в зависимости от условий его реализации, готовности документации и других параметров наше управление, кредитный комитет и правление банка согласовывают разные условия. Мне кажется, уместнее говорить о принципе формирования тарифов по этому виду кредитования: чем меньше срок возврата, тем ниже ставка. Это не значит, что банк не готов заключать длительные сделки, но клиент в стандартных случаях будет заинтересован в более краткосрочном финансировании.

— Как повлияло на рынок вступление в силу ФЗ № 214 с точки зрения объемов?

— Как ни парадоксально, принятие закона повлияло на количество заявок — в первую очередь от участников строительного процесса. Количество заявок резко увеличилось, и оно продолжает динамично расти. Этот процесс явно не собирается останавливаться.

Что касается предоставления денежных средств банками, кредитующими строительство, объемы кредитования стабилизировались, рост затормозился, но не прекратился. Спрос на квадратные метры и, значит, на кредитные ресурсы опережает предложение. И в нашем банке, могу сказать, кредитный портфель растет.

— И это несмотря на то, что есть риск солидарной ответственности?

— Да, это самая большая неприятность, которая подстерегает банк, если проект не будет реализован запланированным образом. Но надо помнить, что солидарная ответственность наступает в том случае, если банк кредитует застройщика под залог земельного участка под данной кредитуемой застройкой. Если трактовать закон буквально, то банк не несет ответственности перед долевыми участниками, кредитуя застройщика под залог какого-то другого имущества. Поэтому ВТБ продолжает кредитовать компании, которые привлекают инвесторов-частных лиц. Либо, наоборот, банк берет участок в залог, но кредитует не застройщика, а долевого участника, партнерскую компанию застройщика. Эти схемы существовали и до принятия закона, но им не придавалось такого большого значения.

— Некоторое время на рынке было затишье по поводу историй с обманом частных инвесторов, приобретавших квартиры на стадии строительства. Сегодня мы наблюдаем очередную волну скандалов, невыполненных обязательств, замораживание объектов и т.д. Это связано как-то с действием закона?

— Прямой логической взаимосвязи я бы не провел, но и о простом совпадении говорить нельзя, потому что есть некая закономерность. Мы все прекрасно понимаем, о каких компаниях идет речь. Человеку, посвященному в эту тему, было понятно, что существующие проблемы выльются в откровенные скандалы, если некоторые строительные компании не поменяют что-то в своей политике осуществления строительного процесса. К этому и пришли. В некоторых случаях процесс даже затянулся, хотя на рынке есть аналогичные компании, которые в таком же положении нашли в себе силы перестроить свою политику и избежать проблем с соинвесторами. Поэтому я бы сказал, что мы имеем дело с закономерным результатом деятельности некоторых компаний, а новый закон, возможно, приблизил неизбежную развязку. Но он же дал людям, частным лицам, возможность почувствовать дополнительную защиту своих интересов, дал дополнительные гарантии со стороны государства и закона.

— Не кажется ли вам, что банк все-таки должен быть заинтересован в работе с застройщиками, которые откажутся от привлечения частных соинвесторов? Ведь банковское кредитование, банковское финансирование делает проект гораздо более прозрачным?

— С одной стороны — более прозрачное финансирование, но с другой стороны — более жесткие условия. Не все застройщики готовы выполнять такие жесткие требования банка. Пока общая макроэкономическая ситуация в стране благоприятная, цены на энергоносители высоки, заметного оттока капитала частных лиц не произойдет. Люди продолжают нести деньги в строительство. А банк, как я уже говорил, сможет защитить свои интересы, если будет внимательно читать закон и грамотно пользоваться его нормами.

— С вашей точки зрения, это нормальная ситуация, когда соинвесторами строительства выступают частные лица? Не стоит ли стремиться к тому, чтобы кредитовать застройщиков на возведение качественного жилья и покупателей — на приобретение благоустроенных квартир, а не стройварианта без внутренней отделки?

— Соинвестирование со стороны частных лиц, на наш взгляд, является совершенно нормальной ситуацией, только она должна быть жестко регламентирована. Законодатель пытается сегодня это сделать. Мы не говорим, что у него это получается идеально, но закон можно корректировать. Более того, ВТБ выдает ипотечные кредиты как на приобретение готовых квартир, так и на участие в строительстве, где залогом выступают квадратные метры, которые участник получит в будущем. Могу сказать, что по данным на 1 июля доля ипотечных кредитов ВТБ на строящееся жилье в Москве составляла 14,5%, а в целом по России — 9,5%. Наше управление работает в тесном контакте с ипотечным подразделением. И мировая практика показала, что участие частных инвесторов — это совершенно нормальная цивилизованная форма приобретения жилья и финансирования строительства в случае четкой законодательной регламентации процесса и государственных гарантий участникам. До последнего мы еще не доросли, хотя известна государственная политика в области ипотечных сертификатов. Значит, начинает формироваться и второе условие для того, чтобы соинвестирование со стороны частных лиц стало нормальным рыночным процессом.

— А каким образом управление, занимающееся кредитованием застройщиков, сотрудничает с ипотечным подразделением?

— Мы активно развиваем программу предоставления ипотечных кредитов на строящееся жилье, строительство которого тоже кредитует Внешторгбанк. Часто в наше управление обращаются из ипотечного подразделения ВТБ за консультацией, когда набирается группа физических лиц, желающих приобрести квартиры в том или ином строящемся доме. И наоборот, ипотечные специалисты ВТБ рекомендуют физлицам, пришедшим за ипотечными кредитами на приобретение строящегося жилья, проекты, которые финансирует Внешторгбанк.

Таким образом, получается замкнутый цикл. Деньги, выданные физлицам в рамках ипотечных кредитов, попадают к застройщику и позволяют ему рассчитаться с банком в более ранние сроки. Банк заинтересован дважды в подобных проектах, а своим участием в них он гарантирует всем участникам, что взаимные обязательства будут выполнены в полном объеме и в срок. Что дом будет достроен на средства Внешторгбанка. Ведь значительное число скандалов, которые мы наблюдаем, связаны не с банальным воровством со стороны застройщика, хотя и такого хватает, но в большинстве случаев с тем, что была неграмотно организована схема финансирования и у строительной компании просто не хватило денег на плановую реализацию проекта.