Сейчас жилая недвижимость обеспечивает наиболее быстрый возврат денежных средств к инвестору. Но, несмотря на это, большинство банков пока все же предпочитают более стабильную и понятную для них отрасль коммерческой недвижимости.

Роман Кондраков, заместитель начальника управления инвестиционного проектирования КБ «Московский капитал», отмечает, что «жилье финансируется банками с меньшим энтузиазмом, чем коммерческая недвижимость. При строительстве жилья используются схемы с привлечением соинвесторов физических лиц, поэтому застройщики обладают, как правило, достаточными собственными средствами. В этой сфере банки обычно финансируют периодический недостаток ликвидности застройщика или ипотеку физлиц на инвестиционной стадии проекта. Объекты коммерческой недвижимости более интересны в силу понятности и прогнозируемости денежных потоков, определенности рынка и возможности дальнейшего использования объектов как инструментов залога».

В корпоративном кредитном портфеле Альфа-Банка доля сделок в области недвижимости составляет около 15% общего объема. Из этого объема примерно 80% кредитов приходится именно на коммерческую недвижимость. «Сектор жилой недвижимости сегодня кажется нам более рискованным, здесь колебания рынка могут быть гораздо выше, — объясняет такую позицию Артем Арустамян, вице-президент Альфа-Банка, директор по работе с корпоративными клиентами строительной отрасли. — Наш выбор — это эксклюзивные «штучные» объекты, заранее обреченные на успех. Кроме того, мы понимаем, что перспектива дальнейшего развития исключительно за регионами — нужно идти в города, где конкуренция не столь высока и рынок еще не так насыщен, как в столице. Наиболее привлекательными мне кажутся Самара, Воронеж, Волгоград, Краснодар, Пермь, Ростов-на-Дону, Новосибирск и некоторые другие города и регионы».

Владимир Павлов, директор департамента проектного финансирования и инвестиций банка «Алемар» также считает, что текущая ситуация на девелоперском рынке характеризуется перемещением интереса девелоперов из центральной части России в регионы и переходом от точечной застройки к комплексной застройке микрорайонов.

В целом региональные проекты значительно усилили свои позиции по сравнению со столичными — в 2007 году, по данным девелоперской компании РТМ, инвестиции в коммерческую недвижимость России составили по рынку 4,9 млрд долларов. При этом на регионы пришлось 12%, что существенно выше, чем в 2006 году.

В секторе коммерческой недвижимости все более актуальным становится строительство логистических парков, получивших до последнего времени широкое распространение только в Москве и Санкт-Петербурге. Выбор приоритетных регионов финансирования для банка определяется с учетом его филиальной сети — чем более она диверсифицирована, тем больше у банка возможностей участвовать в локальных проектах.

Торговая недвижимость имеет ряд известных параметров, от которых зависит успех предполагаемого проекта. И банку разумно привлекать профессиональных консультантов для оценки таких предложений, чтобы участвовать в наиболее очевидных с точки зрения потенциальной успешности.

«Если взять показатели за 2007 год, то инвестиции в торговую недвижимость составили 40% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России, — оценивает ситуацию на российском рынке Алексей Селезнев, заместитель генерального директора компании РТМ. — При этом инвестиции в регионы в данном сегменте обгоняют Москву, так как региональный рынок торговой недвижимости ненасыщен. Несмотря на активный девелопмент торговой недвижимости, наблюдается значительное отставание большинства регионов по количеству торговых центров и, что важно, именно современных качественных проектов этого направления. Хотя есть города, которые в пересчете количества арендной площади на 1000 жителей уже насыщены или близки к насыщению, — это Казань, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара». (Казань, кстати, многие специалисты считают уже ПЕРЕнасыщенной, в результате чего многие ТЦ в городе пустуют. — Прим. «БО»).

Также нужно принимать во внимание средний размер потребительских расходов для города, делать это необходимо, ведь торговый центр — не музей, а в первую очередь место, где люди тратят деньги, и у перечисленных городов еще есть потенциал. Ставка доходности по проектам в торговом сегменте составляет 8,5–9,5% в Москве, а в отдельных регионах она гораздо выше. Офисная недвижимость по объему инвестиций идет следом за торговой. Ставка доходности по этому сегменту — около 8% в Москве.

По оценкам агентства недвижимости DeltaRealty, вкупе с низкой ценой строительства доходность в регионах может быть на уровне 20–25%, а иногда и выше.

Офисная недвижимость традиционно пользуется стабильным спросом в Москве, что рождает постоянный приток предложений от инвесторов. Для многих крупных банков наиболее интересным является строительство офисных зданий классов «А» и «В» — спрос на этот сегмент наиболее устойчив. Редевелопмент промышленных зон также актуален и рентабелен, главное — не ошибиться с выбором «правильного» клиента, обладающего достаточным опытом и административным ресурсом. Гостиницы и склады тоже интересное и перспективное направление, но сроки окупаемости подобных проектов выше, а управление сложнее.

В дальнейшем, по мнению ряда экспертов, сфера недвижимости в России хоть и будет оставаться привлекательной для любого инвестора, но конкуренция на этом рынке будет только усиливаться, а рентабельность, скорее всего, снижаться. Как и цены на недвижимость, которые не могут расти вечно, обязательно должна произойти их коррекция. В связи с этим специалисты прогнозируют рост именно в тех секторах недвижимости, которые сегодня многие обходят стороной. На фоне снижающейся доходности вложений в торговую и офисную недвижимость все больший интерес у банков и прочих инвесторов вызовут складской и гостиничный сегменты, которые структурно и по сути более сложны. Последний вообще относится напрямую скорее к сфере услуг, и его рентабельность зависит, прежде всего, не от успешности строительного проекта как такового, а от профессионализма в его дальнейшем управлении. Растущий дефицит земельных ресурсов вызывает повышение интереса к комплексным продуктам, таким как многофункциональные центры, сочетающие в себе сразу несколько сегментов недвижимости, в том числе жилую недвижимость. Такие проекты можно назвать одними из самых ходовых.

Застройщикам, которые ищут банковское финансирование для своих будущих проектов, стоит помнить, что объем финансирования того или иного направления зависит не только от характеристик конкретного проекта, но и от лимитов риска банка для тех или иных отраслей. Некоторые банки устанавливают общий лимит на все девелоперские проекты, другие определяют сублимиты по сегментам: на жилую, офисную, складскую недвижимость. На сегодняшний день практически не существует четко определенного вида объектов, который традиционно и уверенно привлекает банковские инвестиции. Поэтому репутация и послужной список реализованных проектов застройщика остаются решающим фактором при выборе банком объекта финансирования.

Коттеджный поселок Монаково, кредитор — МДМ-Банк

Девелопер проекта — компания «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость». Генеральный подрядчик проекта — ООО «Агра-стройинжиниринг».

Элитный коттеджный поселок «M.O.N.A.K.O.V.O.» общей площадью 16,28 га, расположен в лесной местности на севере Подмосковья на берегу Икшинского водохранилища, в 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Согласно данным основных участников рынка, Дмитровское направление на сегодняшний день по количеству сделок уступает только Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому шоссе. Благодаря большому количеству мест активного отдыха данное направление позиционируется в первую очередь как развлекательное. Здесь расположены известные, популярные спортивные комплексы «Яхрома», «Сорочаны», «Волен». Помимо этого Дмитровское шоссе имеет выход сразу к нескольким крупным водохранилищам. С 2002 года ведется реконструкция Дмитровского шоссе.

Начало строительства первой очереди — IV квартал 2005 года, завершение — IV квартал 2007 года. Цена коттеджа — от 40 млн рублей. Из минусов стоит отметить, что сегмент элитной загородной недвижимости, по мнению аналитиков, перенасыщен.

Многофункциональный комплекс в Омске, кредитор — Номос-Банк

Объект находится на границе исторического центра города, в непосредственной близости от основных магистралей города. Подобные площади востребованы крупными компаниями города, при этом аналогов на рынке практически нет. Проект разрабатывался с 2005 года, в IV квартале 2006 года поступило обращение в банк, с III квартала 2007 года Номос-Банк осуществляет финансирование строительства. Его окончание намечено на II квартал 2009 года, ввод в эксплуатацию — в начале III квартала 2009 года. Примерный срок окупаемости проекта — до трех лет, бюджет — около 1 млрд рублей, из которых 79% стоимости финансируется банком. Оставшиеся 21% затрат инициатор проекта вложил до начала работы с банком. В дальнейшем большая часть площадей будет продана, для управления всем комплексом будет привлечена управляющая компания.

Проект в области жилищного строительства при уЧастии банка «Алемар»

Банк ведет финансирование проекта комплексной застройки микрорайона в ближайшем Подмосковье (5–10 километров от МКАД). На сегодняшний день застройка микрорайонов характеризуется длительной фазой утверждения и разработки проектной документации, а также длительными сроками строительства. Учитывая это, банк разработал продукт по финансированию отдельных этапов: «преддевелопмента», работ подготовительного периода, включая земляные и монолитные работы нулевого цикла и др. На данный момент застройщик получает финансирование строительства нулевого цикла, имея для этого все необходимые документы. Оплата последующих этапов осуществляется при получении соответствующей части исходно-разрешительной документации. Сроки кредитования при этом, как правило, составляют до полутора лет.

Логистический центр класса «А» в Воронежской области, кредитор — Номос-Банк.

Объект расположен в Воронежской области, в четырех километрах от Воронежа по федеральной трассе Воронеж–Москва (М4 «Дон»), участок находится в непосредственной близости от трассы, транспортная доступность высокая, предусмотрен прием высокотоннажных фур. Минусов расположения практически нет, только технические трудности в освоении участка (грунт, уклон, перенос части коммуникаций). Проект разрабатывался в 2005–2006 годах, во II квартале 2007 года оформлена вся необходимая документация. С апреля 2007 года началось строительство объекта, и с этого же времени банк осуществляет финансирование проекта в объеме до 75% его стоимости. Окончание строительства намечено на III квартал текущего года, ввод в эксплуатацию — в начале IV квартала 2008 года.

Бюджет проекта — 25 млн евро, примерный срок окупаемости — до шести лет.

Дальнейшие действия в отношении эксплуатации объекта — проектная компания планирует осуществлять полный спектр логистических услуг на данном объекте. Сторонних инвесторов нет, были привлечены проектные организации данного региона и зарубежные партнеры, отвечающие за технологию и концепцию объекта.

Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Студенец» в Тамбове.

Девелопер — компания «Открытие-Недвижимость», кредитор — Московский кредитный банк. Размер кредита – около 16 млн долларов, срок кредитования — более трех лет. МТРК «Студенец» — один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в Тамбове. Общая площадь составляет 27 000 квадратных метров, арендуемая — 15 650 квадратных метров. Открытие запланировано в III квартале 2009 года. МТРК «Студенец» не имеет аналогов в области и является первым в Тамбове центром проведения досуга, обеспечивающим комфорт посетителям и арендаторам. Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Студенец» находится в самом центре исторической и деловой части города Тамбова, на Студенецкой набережной. В силу своего местоположения МТРК расположен на пересечении основных транспортных и пассажирских потоков. Подтверждением качества МТРК является тот факт, что федеральные продуктовые и бытовые сети уже проявили интерес к этому проекту, подписав предварительные договора аренды еще на этапе проектирования.

Жилой комплекс «Рублевское предместье», кредитор — Московский кредитный банк

Застройщик — ЗАО «Новая Усадьба», инвесторы — «Домострой», «Промстройинвест-М», генеральный подрядчик — ЗАО «Моспромстрой». Проект малоэтажных многоквартирных жилых домов в 10 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Стоимость квадратного метра одно-, двух-, трех-, четырех- комнатных квартир начинается от 90 тыс. рублей.

После завершения строительства первой очереди квартир банк принял решение прокредитовать около 30% затрат на строительство второй очереди, объем вложений составил 10 млн долларов. Всего проект предполагает десять очередей строительства, полное завершение которого запланировано на конец 2009 года. Банк параллельно участвует в программе по продаже квартир, предлагая ипотечные кредиты на покупку жилья в жилом комплексе.

Бизнес-центр класса «B» «Базен» в Санкт-Петербурге, кредитор — Международный банк Санкт-Петербурга.

Проект расположен на Охте, неподалеку от будущего масштабного девелопмента «Охта-центр» Газпрома. Изначально объект представлял собой административный корпус завода и был выбран в связи с перспективностью района и возможностью создать объект в востребованном сегменте. Реконструируемый объект был построен в 1992 году, и в советские годы являлся административным зданием машиностроительного объединения «Знамя труда». Девелопер — компания Becar Realty Group приобрела объект в августе 2006 года. Весь девелоперский цикл от покупки административного здания и разработки проекта до его полной реконструкции и последующей продажи занял полтора года. Проектирование и строительство были запараллелены, здание было введено в эксплуатацию в конце 2007 года. Банк выдал проектный кредит под бизнес-план и под залоговое обеспечение. Инвестиции в проект составили 11,8 млн долларов. Из них 6,6 млн долларов — банковский кредит и 5,2 млн долларов — собственные средства компании. Срок окупаемости как объекта действующего бизнеса — семь лет. На объект приглашена управляющая компания «Бекар», объект по завершению заполнен арендаторами на 70%. Особенностью проекта стали чрезвычайно быстрые сроки его реализации. В момент приобретения объект представлял собой коробку без окон, дверей и коммуникаций, а также не имел юридического статуса здания. В процессе работ разработана концепция бизнес-центра класса «В», объект выделен в отдельно стоящее здание, заполнен арендаторами и к моменту ввода в эксплуатацию продан западному инвестиционному фонду с сохранением УК девелопера на объекте. В процессе работы пришлось решать проблему субабонентского статуса электро-, водо- и теплоснабжения — эти инженерные сети были подключены к соседнему заводу, что вызвало некоторые трудности на стадии завершения проекта.