Что изменилось в 2026 году

15 января 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 1-П, которое кардинально изменило подход к налогообложению мены. Ранее Налоговый кодекс прямо не регулировал этот вопрос, и налоговые органы применяли по аналогии правила купли-продажи. Так, налог начисляли исходя из кадастровой стоимости переданного объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, даже если человек фактически не получал денег.

Во исполнение постановления КС РФ Правительство внесло в Госдуму законопроект № 1272209-8, который вводит четкую формулу расчета НДФЛ при мене:

Налоговая база = кадастровая стоимость полученного объекта — кадастровая стоимость переданного объекта (с учетом денежной доплаты).

Налог уплачивается только в том случае, если стоимость полученного имущества превышает стоимость переданного. Сам факт обмена больше не означает автоматического появления налога, так как НДФЛ взимается только с реальной экономической выгоды.

Почему мена выгоднее для владельцев дорогой недвижимости

При продаже дорогого объекта налоговая база формируется с учетом полной цены сделки. При мене налог взимается только с разницы в кадастровой стоимости обмениваемых объектов.

Сравнительный расчет (продажа квартиры за 50 млн рублей и покупка за 55 млн рублей, срок владения менее минимального):

• По схеме «продал купил»: налоговая база формируется из полной цены продажи, уменьшенной на расходы по приобретению этого имущества (например, 30 млн), а затем на вычет при покупке (до 2 млн рублей один раз в жизни). Итоговая база составляет около 18 млн рублей, а НДФЛ ~2,65 млн рублей.
• По договору мены (новые правила): налоговая база — разница в кадастровой стоимости (55 – 50 = 5 млн рублей). НДФЛ всего 650 тыс. рублей.

Экономия выходит 2 млн рублей, в 4 раза. Для объектов дороже 100 млн рублей разница становится еще более существенной.

Ключевые правовые позиции

Конституционный Суд установил важные ориентиры:

• Обмен без доплаты может считаться равноценным, даже если кадастровая стоимость объектов различается.
• Налоговые органы не вправе определять доход при мене в том же порядке, что и при купле-продаже.
• Существенным признается превышение более чем на 20% кадастровой стоимости полученного объекта над стоимостью отчужденного.
• Если кадастровая стоимость не определена, применяется рыночная стоимость на основании отчета оценщика.

Рекомендации аналитического центра АСТОРИУС

Для владельцев дорогих квартир, особенно если они находятся в собственности менее минимального срока, договор мены может быть значительно более выгодным инструментом, чем раздельные сделки купли-продажи.

Перед принятием решения рекомендуется:

1. Запросить актуальные выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью обоих объектов.
2. Оценить разницу в кадастровых стоимостях и сопоставить ее с планируемой доплатой.
3. Проконсультироваться с налоговым консультантом для выбора оптимальной структуры сделки.

Источник: АСТОРИУС