Банки, как правило, не забирают проблемную недвижимость на свои балансы — это создает налоговые затруднения (в частности, с НДС, который очень проблематично возместить). Поэтому кредитные учреждения переводят недвижимость на специально созданные компании и далее принимают решения, что с ней сделать.

По логике процесса, сначала эти активы нужно оценить. Ситуация ухудшается тем, что определить рыночную цену недвижимости стало гораздо сложнее. При оценке недвижимости из трех классических методов — сравнительного, затратного и доходного — по сути, остался только затратный метод (метод альтернативных издержек). Объективное мерило стоимости объекта, особенно недостроенного, — освоенный кредит банка, а оценщик (как правило, приглашаемый с рынка) определяет, сколько вложил или, что происходит чаще, вывел из бизнеса заемщик — хозяин недвижимости. Исходя из этого банк формирует цену продаваемой недвижимости и возможные дисконты к цене. Сравнительный метод не работает за счет слишком быстро изменявшейся в последние два года конъюнктуры и малого количества сделок. Доходный метод можно сейчас применять фактически только с точки зрения текущих арендных поступлений, не ориентируясь на продажу.

Не хватает профессионалов

В последнее время банки все более осторожно подходят к вопросам, связанным с проблемной недвижимостью. Общее мнение представителей отрасли, с которыми приходится общаться, таково: в кризис лучше не делать резких движений. Если заемщик ведет себя адекватно и добросовестно, не скрывается от банка, не выводит активы и не предъявляет неизвестно откуда взявшиеся обязательства перед другими партнерами, лучше продолжать работу с ним. На этом рынке не хватает профессионалов, грамотных строителей и девелоперов, и смена команды в столь сложный момент может только ухудшить ситуацию.

В нашей практике в самом начале кризиса крупный региональный банк, не разбираясь в ситуации, при возникновении проблем у заемщика тут же забрал его недостроенные жилые дома в качестве погашения кредита. Однако объекты, как оказалось, были довольно специфическими, и вскоре стало понятно, что спроса на них на рынке не будет, а встроить их в программы по расселению военно­служащих или позиционировать как социальное жилье невозможно. В итоге уже банк оказался с проблемным недостроем, который надо было консервировать, тратя в текущем режиме деньги на объект, и вместо решения проблемы банк еще более обострил ее.

Истории с крупными застройщиками типа «Системы ГАЛС» или «Дон-Строя» показывают, что кредиторы стараются сохранить оперативное управление за прежним руководством и владельцами компаний, если удается об этом договориться (почти всегда у банков есть рычаги — личное поручительство и перекрестные кредиты).

В последнее время банки все более осторожно подходят к вопросам, связанным с проблемной недвижимостью

Второй вариант решения — передать проблемную недвижимость другим клиентам банка из той же отрасли, чувствующим себя более хорошо. Ведь даже сейчас на рынке остались успешные строители, строящие дешево и с хорошими проектами.

А вот наспех созданным специализированным подразделениям банков сложно эффективно управлять полученными активами так же успешно, как это могут делать профессиональные строители.

Стратегия зависит от типа собственника банка

В целом можно говорить о разнице в подходах нескольких категорий банков к вопросу проблемной недвижимости. Иностранные банки предпочитают вообще не связываться с недвижимостью, рассматривая ее как неизбежное омертвление активов, и зачастую готовы на очень большие дисконты, чтобы «выйти из темы». Как правило, они после кризиса закрыли кредитование строительного направления и в ближайшее время будут чрезвычайно настороженно смотреть на подобные проекты.

Госбанки были очень неторопливы в работе с заемщиками, но в итоге их методы оказались довольно эффективными: во многих публичных историях с крупнейшими российскими девелоперами в итоге активы отошли в собственность банкам-кредиторам.

У коммерческих банков процесс урегулирования идет по разным сценариям. Многим удалось договориться с заемщиками. Некоторые из банков, оказавшись в одной лодке с более крупными кредиторами, были вынуждены мириться с менее выгодными условиями реструктуризации. Но в целом большинство банков в кризис заняло позицию «не банкротить и не доливать денег» — решение спорное, но психологически понятное.

Пожалуй, только один крупный банк демонстрировал в кризис чрезвычайно жесткий, но эффективный подход к проблемным заемщикам с недвижимостью. История консолидации долгов корпорации Mirax до сих пор остается на слуху, однако подобный метод стоит все же считать скорее исключением, чем правилом.

Только один крупный банк демонстрировал в кризис чрезвычайно жесткий, но эффективный подход к проблемным заемщикам с недвижимостью

Сейчас, судя по оживающим стройкам и появляющимся в банках лимитам на девелопмент, деньги опять пошли в отрасль, хотя и ставки, и подход банков к оценке рисков проекта очень сильно отличаются от тех, что были до кризиса. К слову, по тому, у кого сейчас какой взгляд на кредитование девелопмента, легко понять, как сильно банк «обжегся» на этой отрасли. Если лимиты до сих пор закрыты либо подход сверхконсервативный, — значит, до кризиса банк активно кредитовал строителей и в кризис столкнулся с серьезными проблемами.

Что можно продать?

От большого количества активов банкам удалось избавиться либо в начале кризиса, либо в 2009 году. Остались самые проблемные объекты — недострой, помещения, по которым идут разбирательства, а также недвижимость, цена которой в силу специфики объектов крайне невысока и банк категорически не устраивает.

Хуже всего, если банку досталось офисное здание, особенно в перенасыщенных подобными помещениями городах, например в Москве или в Новосибирске. Если место не совсем в центре, а класс офиса — Б и ниже, проблематичным становится даже обслуживание в текущем режиме процентов по кредиту за счет сдачи помещений в аренду, не говоря уже о возможности погашения кредита. Еще труднее обстоят дела с недостроем в этом классе — сейчас сложно обосновать экономическую эффективность дополнительных вложений в проект. В текущем моменте это всегда означает, что придется вложить дополнительные средства, которые в ближайшей перспективе вернуть не удастся.

Сложная ситуация и в сегменте производственной недвижимости, ведь она всегда оценивалась с учетом бизнеса заемщика. При остановке предприятия стоимость недвижимости могла моментально упасть в десять раз. Поэтому всегда целесообразнее сначала запускать производство (а это дополнительные вложения), а уже потом искать возможных покупателей на актив.

А вот торговая недвижимость почти всегда вытягивает процентные платежи. Есть перспектива и у жилья, в частности, потому, что начинает подниматься ипотека, стимулирующая спрос.

За сколько можно продать?

В кризис обозначилась интересная тенденция. Появилось довольно много желающих прибрать к рукам чужие активы по бросовой цене. Несколько раз в самый пик кризиса прижатые к стенке или просто запаниковавшие кредиторы и заемщики реализовывали свои активы за бесценок, и до сих пор некоторых участников рынка не покидает иллюзия, что это и есть справедливая цена покупки активов. И сейчас к банкам приходят покупатели с предложениями выкупить недвижимость, в том числе недостроенную, с дисконтом в 70, а иногда и 90% от номинала. Однако, по субъективным ощущениям, банкиры редко готовы на дисконты более 15–30%.

В любом случае, сейчас все разумные кредиторы понимают, что погашение кредитов возможно, если продать недвижимость, то есть подождать 2–3 года, и это время нужно как-то существовать совместно с заемщиком.

Есть и психологический аспект. Все спокойнее и более философски банкиры начинают реагировать на фиксацию убытков. Рынок активизировался, и лучше заниматься своей прямой деятельностью и зарабатывать на ней, чем тратить время на непрофильный бизнес, пытаясь минимизировать ущерб.

Уже сейчас некоторые банки предлагают списки объектов недвижимости, правда, как правило, не очень интересных. Распродажа идет кулуарно — кредиторы не хотят обвалить рынок. У банков есть еще примерно несколько тысяч разных объектов, но по многим из них идут суды, и помещения высвобождаются постепенно. И не исключено, что они тоже через какое-то время появятся на рынке.