В сфере жилищного и коммерческого девелопмента также были пробные выпуски ЦФА, базовым активом которых условно можно назвать недвижимость в том или ином ее стоимостном выражении — от цены конкретной квартиры в конкретном жилом комплексе до арендного потока от сдачи помещений в торговом центре⁴. Но эти ЦФА по своей финансовой и правовой природе все так же продолжали оставаться преимущественно долговыми. Да, с разными условиями и разной степенью принимаемого на себя владельцами ЦФА риска — но все-таки долговыми.

Как правило, сейчас девелоперы используют ЦФА в качестве средства привлечения короткой ликвидности вместо банковского кредитования или выпуска краткосрочных облигаций. Такой выбор с их стороны понятен — это финансирование дешевле банковских кредитов и размещения долговых инструментов на фондовом рынке. Кроме того, оно намного удобнее в плане сложности, оперативности и лояльности требований к заемщику в сравнении с кредитованием и размещением облигаций.

Но если подумать, потенциально у девелоперов есть и другие опции использования цифровых прав в своей деятельности. Предусмотренный ч. 2 ст. 8 регулирующего оборот утилитарных цифровых прав (УЦП) Федерального закона от 2 августа 2019 года № 259-ФЗ запрет на выпуск УЦП, предполагающих обязательство передать недвижимость, в случае его точечного смягчения позволит сохранить защитный эффект для приобретателей объектов и не будет препятствовать существенному расширению сферы использования цифровых прав при строительстве недвижимости и в смежных областях — финансирования строительства, эксплуатации построенных объектов и прочих.

Да, действительно, приобрести квартиру как в строящемся, так и в уже построенном доме посредством покупки цифровых прав сейчас нельзя. Но нужно ли, чтобы такая возможность существовала в принципе? Все-таки последние 20 лет вся регуляторная система в сфере жилищного строительства преследовала цель максимизации защиты приобретателя жилья. Внедрение в эту сферу цифровых прав без адаптации самой системы маловероятно. А при встраивании цифровых прав в нее только как специфичной формы существует вероятность утраты ими их основных функциональных достоинств — относительной простоты и низкой стоимости эмиссии, свободы в конструировании и наполнении содержания (в том числе в части «дробимости» объема предоставляемых прав), оперативности оборота.

А вот как раз для сферы инвестиций в девелопмент и смежных с ними отношений, особенно для небольших и средних застройщиков, цифровые права могут отлично подойти как раз вследствие обозначенных качеств. К примеру, сейчас активно прорабатывается вопрос с регулированием правового режима доходных домов — объектов, изначально создаваемых для постоянной сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду⁵. Более того, даже в отсутствие специального регулирования «ДОМ.РФ» уже реализовал несколько таких проектов в Москве, Воронеже и Екатеринбурге.

Можно ли для подобных проектов найти место цифровым правам? Причем не только в форме наиболее распространенных сейчас долговых ЦФА, пусть и с привязкой доходности к сдаче помещений в арендных домах. Безусловно, можно. Но для этого потребуются несколько смягчить запрет на допустимое содержание гибридных цифровых прав (ГЦП).

Предположим, что девелопер доходного дома готов впустить в проект внешних розничных инвесторов — с сохранением управления всем арендным домом и его инфраструктурой, и передать розничным инвесторам возможность получать доход от части помещений или пользоваться такими помещениями. Как он может это сделать?

Может продать часть помещений на этапе строительства или после его завершения. Тогда остается открытым вопрос с сохранением концепции строящегося объекта именно как доходного дома — собственники помещений могут не захотеть интегрироваться в общую систему. Можно предоставить инвесторам арендные права, но в таком случае неизбежно возникнет проблема с множественностью лиц на стороне арендаторов, если только не ограничивать возможность аренды только целым помещением, но в таком случае девелопер отсечет инвесторов с небольшими суммами.

А можно выпустить ГЦП, удостоверяющие право пользования (дробную долю такого права) жилым помещением с относительно длительным сроком действия. При этом в само это право будут заранее вшиты необходимые ограничения по способу использования помещения.

Собственность будет принадлежать девелоперу. При прочих равных условиях под залог этой собственности, хотя и обремененной ГЦП (арендой), девелопер сможет привлекать дополнительное долгосрочное финансирование для реализации других проектов. Также девелопер сохранит за собой возможность получения дохода от обслуживания и управления расположенными в доходном доме помещениями.

Инвестор, в свою очередь, получит принципиально новую возможность не просто вложить даже относительно небольшую сумму в строительство конкретного объекта в целях его последующей продажи или эксплуатации всего комплекса, а полностью или частично поучаствовать в доходе от, например, конкретного помещения. При этом такому инвестору не нужно будет администрировать процесс сдачи помещений в аренду и их эксплуатации — этим займется девелопер. Когда инвестор захочет выйти из проекта, процесс поиска потенциальных покупателей ГЦП, т.е. по сути арендных прав, будет проще — кроме использования классических площадок недвижимости будут доступны ЦФА-платформы.

Использование ГЦП в такой конструкции позволит, с одной стороны, соблюсти требования регистрационной системы недвижимости к объявлению обременения в форме аренды третьим лицам, с другой — сделать оборот этой аренды более широким по охвату потенциальных инвесторов и более интенсивным.

В целом, такая форма привлечения инвестиций содержательно напоминает ЗПИФ недвижимости. Но при этом она лишена связанных с ЗПИФН недостатков — экономический нецелесообразности создания ЗПИФ для недорогих проектов, высокого порога входа для инвесторов, издержек на создание и управление ЗПИФН, длинного горизонта инвестирования, относительно сложного процесса выхода из проекта через погашение паев или поиск их приобретателей, как правило, невозможности кастомизации содержания.

Развивая этот вопрос, вполне можно представить ГЦП, удостоверяющее право пользования помещением в конкретные дни — и тогда посредством этой конструкции станет возможной реализация модели таймшера, что может быть актуально для проектов в сфере туристической недвижимости. Или, например, ГЦП, удостоверяющих право пользоваться инфраструктурой в построенном объекте — парковочными местами, общими кладовыми и так далее.

Потенциал задействования цифровых прав в сфере недвижимости огромен и ограничен разве что фантазией и применимостью преимуществ, которые дают цифровые права в сравнении с «аналоговыми» правовыми инструментами.

1. Рынок российских ЦФА достиг 800 млрд рублей.
2. Цифровой километр.
3. ЦФА GOLDEX.
4. Мы строили, строили и ЦФА построили.
5. В Госдуме разрабатывается законопроект о возрождении доходных домов.