За первые шесть месяцев 2016 года объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 44% (до 664,5 млрд рублей, см. график 1) после сокращения на 40% годом ранее, однако в абсолютном выражении выдача ипотечных кредитов не достигла рекордных показателей, отмеченных по итогам шести месяцев 2014-го (769,5 млрд рублей). Одной из основных причин восстановления ипотечных выдач стало подешевевшее в результате последовательного снижения учетной ставки Банка России фондирование, что позволило банкам снизить ставки по кредитам в рамках собственных программ и как следствие подтолкнуло к восстановлению рынок вторичного жилья. Также значимую роль сыграли продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования ставок и снижение стоимости жилья.

Позитивную динамику продемонстрировал и совокупный ипотечный портфель (4,2 трлн рублей на 01.07.2016, +16% за 12 месяцев). Даже с учетом небольшого замедления (+19% годом ранее) ипотека является одним из драйверов роста банковского рынка среди крупнейших кредитных сегментов (см. график 2). Динамика портфелей кредитов малого и среднего бизнеса и необеспеченных потребительских кредитов уже второй год остается отрицательным, а позитивная динамика кредитов крупному бизнесу в значительной степени определяется валютной переоценкой (на кредиты в валюте приходится не менее 25% портфеля).

Качество под контролем

Стагнация реальных доходов населения не могла не сказаться на платежной дисциплине ипотечных заемщиков, а высокие темпы роста рынка определили ее динамику: в первом полугодии 2016 года по отношению к первому полугодию 2015-го ипотека стала лидером по приросту просроченной задолженности в абсолютном выражении среди крупнейших кредитных сегментов (см. график 3). Тем не менее доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле остается на уровне менее 2% на 01.07.2016. На фоне должников по другим розничным кредитам ипотечные заемщики продолжают показывать более качественную платежную дисциплину. Для сравнения, в июне 2016 года не был погашен в срок каждый девятый ипотечный кредит, по которому наступил срок платежа, каждый шестой необеспеченный потребительский кредит и каждый восьмой кредит на покупку автотранспорта.

Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,2% на 01.07.2015 до 2,3% совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.07.2016 (за первое полугодие было выдано всего 24 кредита в иностранной валюте).

Госбанки потеснились

Снижение стоимости фондирования не только способствовало усилению конкуренции среди частных банков, но и стало причиной перелома долгосрочного тренда на рост доли госбанков в выдаче ипотеки. Концентрация ипотечного портфеля на Сбербанке после прошлогоднего всплеска снизилась до уровня 2014 года: с 66% на 01.07.2015 до 50% на 01.07.2016 (см. график 4). Доля пяти крупнейших банков с госучастием в капитале (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Банк ВТБ , Связь-Банк) в совокупном объеме выдачи за первое полугодие 2016 года составила 77% против 86% годом ранее.

Большинство банков из топ-20 показало прирост выдачи ипотечных кредитов на 100% и более (см. табл. 1). Максимальный темп прироста из числа пяти крупнейших ипотечных банков показал Газпромбанк (+154%), в результате чего он потеснил Банк ВТБ с четвертого места в рэнкинге. Наиболее впечатляющие результаты по темпам прироста выдачи ипотеки продемонстрировали Промсвязьбанк (+567%) и ЮниКредит Банк (+790%), ранее не входивший даже в топ-25.

Стоит отметить, что за год ряды ипотечных банков существенно поредели: у 12% из топ-50 ипотечных банков прошлого года были отозваны лицензии.

Первично-вторичный рост

Существенное позитивное влияние на первичный рынок ипотечного кредитования оказало продление государственной программы по субсидированию ипотечной ставки до конца 2016 года. По оценкам Агентства при окончании господдержки в марте темп прироста объемов выдачи ипотеки в первом полугодии 2016 года составил бы не 44%, а около 20%. Льготная ипотека занимает значимую долю в выдаче многих банков (см. табл. 2): у ВТБ24, Банка ВТБ, Абсолют Банка и Банка Возрождение доля выданной по субсидированной ставке ипотеки находится в пределах 52–55%. Среди топ-20 крупнейших банков по объемам выдачи ипотеки наибольшая доля льготной — у Банка Глобэкс и Банка ЗЕНИТ (по 86-87%). В целом же по рынку доля ипотеки с государственной поддержкой составляет около 40% всего объема выдачи по итогам первого полугодия (около 263 млрд рублей), при этом в конце первого квартала из-за ожиданий по сворачиванию госпрограммы был отмечен всплеск спроса на ипотеку.

Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016 года вернулась на уровень годовой давности после взлета до 14-15% в первом квартале 2015 года (см. график 5). Однако изменение условий программы субсидирования с 1 марта 2016 года сделало ипотеку менее выгодной для банков. В результате начала расти доля выдачи ипотеки по собственным программам банков (с 54% в первом квартале 2016-го до 66% во втором квартале 2016-го, по данным АИЖК), что повысило уровень среднерыночных ставок до 13% к июлю 2016 года.

Одновременно со ставками снижались и цены на недвижимость. При этом со второго квартала 2015 года разрыв между индексами цен на первичном и вторичном рынках жилья стал увеличиваться (см. график 6): введение госпрограммы субсидирования позволило удержать от резкого падения спрос на первичном рынке и замедлить снижение стоимости квартир в новостройках. Однако во втором квартале 2016 года снижение стоимости недвижимости на вторичном рынке (по итогам второго квартала 2016 года индекс цен на вторичном рынке жилья составил 94,9% по отношению ко второму кварталу 2015 года) и сокращение банками ставок по собственным программам способствовали динамичному восстановлению спроса заемщиков на ипотечные кредиты на вторичном рынке. Как следствие 17 из 36 банков, предоставивших RAEX («Эксперт РА») информацию по распределению выдач на первичное и вторичное жилье за первое полугодие 2016 года, быстрее наращивали именно кредитование на покупку «вторички».

Из области в столицу

В первом полугодии 2016 года темпы прироста выдачи ипотечных кредитов в Москве более чем вдвое опережали динамику рынка в целом (+92,9%). В результате в региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования Москва вернула себе лидерские позиции, которые годом ранее уступила Московской области.

Ипотечный рынок Подмосковья характеризуется большей инертностью, нежели рынки большинства регионов: на пике кризиса в первом полугодии 2015 года область сокращала выдачу более плавно (–23%), чем рынок в целом (–40%), а в первой половине 2016 года рост ипотечных сделок в Московской области был существенно меньше, чем в других регионах (+7,5% против 44% по рынку). Частично это обусловлено снижением доверия покупателей к некрупным застройщикам, чьи продажи в Подмосковье серьезно упали после дефолтов отдельных строительных компаний и появления большого количества обманутых дольщиков.

Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает Санкт-Петербург (темп прироста — 54,8%). В целом топ-20 ипотечных регионов не претерпел существенных изменений (см. табл. 3).

Выше ставки не прыгнуть

В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX («Эксперт РА»), объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2016 года составит около 1,6 трлн рублей, сохранив динамику первого полугодия (см. график 7), что позволит отыграть 34%-ное падение в 2015 году. Темп прироста портфеля ссудной задолженности составит около 15%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 4,6 трлн рублей на 01.01.2017. Реализация данного прогноза вероятна при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 45 долларов за баррель, уровне инфляции по итогам года около 6% и сохранении ключевой ставки на уровне 10%. При таком сценарии Агентство ожидает незначительного (в пределах 0,5 п.п.) снижения ставок по ипотеке до конца текущего года вслед за сентябрьским снижением ключевой ставки на 0,5 п.п.

Агентство ожидает, что по аналогии с первым кварталом 2016-го, в ноябре-декабре спрос населения на ипотечные кредиты вырастет в преддверии окончания госпрограммы по субсидированию ипотечных ставок. Вследствие этого в четвертом квартале доля ссуд, выданных по программе господдержки, вновь увеличится до 40–45% общего объема выдачи. При этом падение реальных доходов населения (по данным Росстата, за январь – август 2016 года показатель сократился на 5,8% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее) продолжит негативно сказываться на качестве ипотечных ссуд. По оценкам RAEX («Эксперт РА»), в абсолютном объеме просроченная задолженность (просроченные платежи без учета тела долга) по ипотечным кредитам вырастет за второе полугодие 2016 года на 18–20%, однако не превысит 2% портфеля на 01.01.2017.

Негативный сценарий RAEX («Эксперт РА») подразумевает рост годовой инфляции до уровня около 8%, сохранение ключевой ставки на уровне 10% и снижение среднегодовой цены на нефть до 40 долларов за баррель. Ухудшение макроэкономической ситуации заморозит ипотечные ставки на текущем уровне и усугубит финансовые проблемы строительной отрасли, что выразится в дальнейшем сокращении предложения жилья. При таком сценарии темпы прироста ипотечного рынка по итогам 2016 года замедлятся до 15% и выдача по итогам года составит 1,34 трлн рублей.

Основным ограничителем развития ипотечного рынка в 2017-2018 годах останется высокий по сравнению с развитыми странами уровень процентных ставок (см. график 8). Рост же ипотечного кредитования до значимого уровня по отношению к ВВП возможен только при существенном сокращении стоимости ипотеки. При сохранении средних ставок по ипотеке на уровне выше 10% мы ожидаем, что отношение задолженности по ипотечным ссудам физическим лицам и ВВП России в 2017-2018 годах не превысит 6%.

Как мы считали

Выводы аналитиков RAEX («Эксперт РА») основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2016 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с Агентствоv по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Проводилась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков (кредиты и прочие средства, предоставленные физическим лицам на срок свыше года).

В исследовании приняли участие 49 банков, на которые приходится, по оценкам Агентства, около 92% ипотечного рынка по объемам выдачи.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Источник:RAEX («Эксперт РА») по данным Банка России

Источник:RAEX («Эксперт РА») по данным Банка России

Источник:RAEX («Эксперт РА») по данным Банка России

Источник:RAEX («Эксперт РА») по результатам анкетирования банков

Источник: RAEX («Эксперт РА») по данным Банка России

Источник: RAEX («Эксперт РА») по данным Росстата

Источник: прогноз RAEX («Эксперт РА») по данным Банка России

Таблица 1.Топ-25 банков по объему ипотечного кредитования в первом полугодии 2016 года