Прошлый год войдет в историю как самый удачный год для ипотеки. Банки выдали на 7% больше кредитов, чем годом ранее. Объем выданных кредитов оказался на 28% выше, чем в 2020 году. То есть цены на квартиры, как и средний размер кредита, выросли заметнее, чем их число. 

Рекорды ипотеки сказались и на связанном — страховом — рынке. По данным Банка России, на сегмент страхования жизни и здоровья заемщиков пришлось более трети совокупного прироста всего страхового рынка. Не весь этот объем связан именно с ипотекой, но точно — больше половины. Следовательно, ипотечное страхование — один из основных видов страхования в стране в принципе. 

С одной стороны, его можно назвать условно вмененным видом (когда банк обусловливает выдачу кредита заключением договора страхования), хотя неправильно было бы категорически утверждать, что без него банк откажет в выдаче кредита. У человека всегда остается выбор: страховать риски или платить повышенную ставку. Но даже если мы согласимся с этой вмененностью, конкуренцию на рынке никто не отменял и в обязательных видах страхования (достаточно вспомнить рынок ОСАГО). 

Ипотечный заемщик — это лучший клиент для любого страховщика просто потому, что он может оставаться в страховой компании долгие годы. Средний срок ипотечного кредита к концу прошлого года, по оценкам Банка России, приблизился к 21 году. 

Эти «постоянные» клиенты важны для страховщиков сегодня, когда Банк России был вынужден более чем в два раза повысить ключевую ставку. Вслед за этим стремительно подорожала и ипотека, сегодня ставки по ней находятся на фактически запретительных уровнях, превышающих 20% годовых. То есть выдачи новых кредитов существенно сократятся, скорее всего, в ближайшее время мы будем наблюдать их только в сегменте льготных государственных ипотечных программ, условия которых пока не пересматривались.

Но планов по субсидированию гражданам взносов по ипотечному страхованию даже в рамках льготной ипотеки у государства пока нет, хотя страховое сообщество и предлагало подобный механизм. В нынешних условиях это означает, что страховые взносы будут увеличиваться. При этом у заемщиков расширятся возможности для выбора страховщика: ФАС подготовила проект постановления правительства, вводящего запрет для банков на навязывание заемщикам услуг определенной страховой компании. Следовательно, конкуренция на рынке возрастет, искусственно завышенные тарифы уйдут в прошлое.

Ипотечное страхование состоит из нескольких ключевых рисков. Первый — это страхование жизни и здоровья заемщика. Второй — это риск ущерба имуществу. А если мы рассматриваем вторичное жилье, то здесь может быть реализован и третий риск — потеря права собственности, которое отсутствует на первичном рынке. Получается, что основной страхуемый риск — это жизнь и здоровье заемщика. На него приходится более 50% страховых взносов в ипотечном сегменте.

И здесь свои коррективы внесла уже пандемия. Ведь по большому счету основа страхования — это статистика, которая дает возможность предсказать вероятность наступления того или иного события, реализации конкретного риска. И в последнее время эта статистика претерпела серьезные изменения.

Около пяти лет назад банки, заинтересованные в наращивании объемов кредитования и клиентской базы, смягчили требования к заемщикам, выдавая ипотеку даже клиентам предпенсионного и пенсионного возрастов. Банки принимали на себя эти риски, разделяя их со страховщиками. В итоге доля более молодых заемщиков (до 40 лет), превышавшая несколько лет назад 50%, стала снижаться. По данным НБКИ, в прошлом году на старшее поколение пришлось до трети всех новых выдач ипотеки.

Пандемия привела к тому, что убыточность страховщиков в сегменте страхования жизни и здоровья ипотечного заемщика за последнее время выросла чуть ли не в два раза. Это не могло не сказаться на страховых тарифах как для этой возрастной группы, так и в среднем по рынку. Ведь при средней страховой премии 30 тыс. рублей направлять клиентов на предварительное медицинское обследование, требовать от них справку о состоянии здоровья — непозволительная роскошь с учетом стоимости полноценного медицинского чекапа. Рыночная практика такова, что клиент подписывается под тем, что он здоров, а страховщик принимает это на веру. 

В том числе и поэтому ипотечное страхование в ближайшее время станет обходиться дороже: к росту среднего ипотечного «чека» добавились возросшие риски заемщиков. Но именно сейчас ипотечное страхование стоит рассматривать не как досадную обязанность, но как реальную защиту от возможных рисков.