Гладко только на бумаге

«Это рынок продавца, — говорит директор центра ипотечных программ корпорации «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова. — Удивляться нечему». И действительно: если рассказанная история и беспрецедентна, то только потому, что в ней фигурируют темпы роста цен рекордные даже по нынешним «тучным» для рынка недвижимости временам. 50 тыс. долларов сверх ранее оговоренной суммы — ситуация не совсем стандартная. А вот разрыв ипотечных сделок до начала их реализации как раз дело для рынка привычное: по оценкам брокеров и риэлторов, на сегодняшний день «пустым» оказывается в среднем каждый третий, а то и каждый второй одобренный кредитный договор. Во всяком случае, именно такие цифры привел президент Внешторгбанка Андрей Костин во время своей встречи с Президентом РФ Владимиром Путиным в начале лета. Тогда на вопрос, почему ипотечное кредитование развивается недостаточно быстрыми темпами, глава второго по величине банка в России ответил — потому, что все больше одобренных ипотечных договоров распадается, так и не успев дойти до стадии реализации. Год назад у ВТБ распадался так каждый третий договор, теперь на бумаге уже остается каждый второй.

По словам участников рынка, если глава ВТБ и сгустил краски, то не слишком сильно. Коммерческие банки, со своей стороны, признают, что срывается от 20 до 50% одобренных договоров о предоставлении ипотечных кредитов. Во всяком случае, именно такова ситуация в двух «ипотечных столицах» — Москве и Санкт-Петербурге. В городе на Неве положение еще не критическое: число удачных сделок здесь составляет от 50 до 70% от общего числа одобренных кредитных договоров. Зато в Москве, если верить ипотечным брокерам, срывается уже каждая третья, а то и вторая сделка. И признают это уже не только брокеры и риэлторы, но и сами банкиры.

«Порядка 20–30% сделок не доходят до реализации, а около 25% клиентов с одобрением от банка не могут приобрести квартиру по ипотеке — нет предложения или продавец ставит такого покупателя в последнюю очередь», — говорит начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Парадокс — с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в десять раз, а за три месяца — с февраля по май текущего года — завершенных ипотечных сделок практически не было», — резюмирует руководитель аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадий Стерник. А директор департамента риэлторских услуг корпорации «Бест-Недвижимость» Лариса Патлух приводит такие данные: «Мы в нашей компании, чтобы застраховаться от массового срыва сделок с куплей-продажей недвижимости, разработали такую схему: квартиры, которые оказываются в «зоне риска», мы выкупаем для наших клиентов. Так вот, за прошедшие полгода, когда для рынка был характерен галопирующий рост цен, объемы выкупа недвижимости нашей компанией выросли в два раза! Конечно, прямой зависимости тут нет: не все квартиры были выкуплены в результате того, что распались, не дойдя до реализации, ипотечные договора. Но не думаю, что я сильно ошибусь, если скажу, что объемы выкупа как раз такой недвижимости увеличились по сравнению с концом прошлого года в полтора раза».

Как подчеркивают эксперты, летом ситуация более или менее стабилизировалась: немного сократился спрос, что привело к замедлению темпов роста цен на жилье. Однако, по мнению специалистов, несмотря на эти сезонные колебания, тенденция на ипотечном рынке останется прежней: цены на квадратные метры будут расти, пусть и не галопирующими темпами, а значительная часть одобренных ипотечных договоров будет оставаться нереализованной. «Для июля и августа характерно снижение деловой активности: банки уходят на летние каникулы, да и потенциальные заемщики, которые преимущественно принадлежат к «бизнес», а не к «эконом-классу», предпочитают в этом месяце отдыхать. Но уже осенью рынок ипотечного кредитования возобновит работу в прежнем режиме», — говорит Лариса Патлух (Бест-Недвижимость).

Кто виноват?

Ответ на вопрос, на ком или на чем лежит ответственность за срыв ипотечных сделок, напрашивается сам собой: 99,9% из них не реализуется из-за того, что темпы роста цен на квадратные метры опережают и темпы роста доходов населения и динамику объемов кредитов, которые банки готовы предоставлять клиентам для приобретения недвижимости. Цифры подтверждают это: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в апреле индекс средней стоимости жилья в Москве рос со скоростью 2,4% в неделю, то есть квадратные метры за семь календарных дней дорожали в среднем на 70–75 долларов. В целом, по итогам первого квартала, как подчеркивает Игорь Жигунов, цены на столичную недвижимость увеличились на 10–15%. Следующие три месяца принесли с собой новые рекорды: стоимость жилья за неделю поднималась в среднем на 18–20%, так что теперь в отдельных районах столицы она уже достигла 4000 долларов за квадратный метр.

Фактически рынок выполнил «пятилетку в три года», как говорили в советские времена: аналитики прогнозировали, что 4-тысячной отметки цены достигнут к декабрю 2006 года — январю 2007 года, а рубеж был взят уже в июле. Поэтому, по мнению экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», не исключено, что к концу года стоимость квадратного метра в столице подрастет до 5900–6000 долларов. Учитывая то, что 2 января 2006 года этот показатель составлял 2305 долларов (тогда недельный рост цен был равен 0,7%), за 2006 год цены на московскую недвижимость вполне могут вырасти в 2,5 раза. Такое развитие ситуации представляется тем более возможным потому, что спрос на жилье не падает, а объемы строительства, если и увеличиваются, то недостаточно для того, чтобы «охладить» рынок жилья.

Банкиры считают, что ответственность за все происходящее лежит на застройщиках и на городских властях: первые медленно строят, слишком «задирают» цены, вторые — создают административные препоны, которые в итоге влияют на окончательную стоимость жилья. «Конечно, это не единственный фактор, способствующий росту цен на недвижимость, но сбрасывать его со счетов было бы неправильно, — утверждает начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов. — Тут возникает своего рода заколдованный круг: мы задаемся вопросом, почему цены растут так быстро, и получаем ответ: потому, что спрос превышает предложение. Естественно, сразу же возникает вопрос, а почему он превышает. Ответ — потому, что стали меньше строить. А почему стали меньше строить? Ответ — потому, что существуют препоны для строительства, много строек заморожены, потому что нет разрешительной документации. То есть в конечном счете мы приходим к наличию административных барьеров. Со всеми вытекающими отсюда последствиями для ценовой ситуации на рынке».

Небанковские участники рынка, впрочем, считают, что и сами банки небезгрешны. По их словам, российские финансово-кредитные структуры сейчас выдают кредиты, на которые можно приобрести разве что «убитую» однокомнатную квартиру. Например, цена двухкомнатной квартиры площадью в 60 квадратных метров уже сейчас достигает (а то и превышает) на столичном рынке 200 тыс. долларов. При этом в пределах МКАД, где средняя площадь квартиры составляет 106 квадратных метров, жилье обойдется покупателю не меньше чем в 350–400 тыс. долларов, а в пределах Третьего транспортного кольца оно может потянуть и на миллион долларов. Средняя же сумма ипотечного кредита составляет на сегодняшний день 100–150 тыс. долларов, максимум — 200. Хотя, как признается Игорь Жигунов (Городской ипотечный банк), постепенно этот показатель растет, и по Москве уже обычным делом становится закрытие ипотечных сделок на сумму в 400–500 тыс. долларов. Но, как говорят риэлторы, такие щедрые займы — скорее исключение из правил, чем правило без исключения. Так что в подавляющем большинстве случае покупателям приходится брать банковский кредит, да еще добавлять к нему собственные сбережения и деньги, взятые у родных и близких. Что называется «под завязку» — так, что любое изменение стоимости квартиры в сторону повышения ставит сделку под угрозу срыва.

Не всегда они возвращаются

«Конечно, банки не могут увеличивать суммы кредитов бесконечно: им приходится ориентироваться на платежеспособность заемщиков, чтобы не увеличивать собственные риски», — говорит Лариса Патлух («Бест-Недвижимость»). Однако приходится признать — в нынешних условиях галопирующего роста цен ипотека — а следовательно, и банки, работающие на этом рынке, — далеко не всегда успешно играет свою роль, подчеркивает эксперт. «Некоторые банки работают слишком медленно, по-видимому, из-за того, что являются «забюрократизированными» структурами. Например, риэлтор ставит их в известность о том, что клиент готов приобрести квартиру, и после этого на одобрение кредитного договора уходит две недели. Понятно, что за это время цена на квартиру успевает подрасти, и сделка оказывается под угрозой распада», — поясняет специалист.

С Ларисой Патлух согласен и руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков. «Участие ипотечного покупателя означает увеличение сроков всего дней на 5–10, но продавец не может столько ждать, потому что он не единственный участник сделки», — подчеркивает аналитик. Действительно, в Москве, по различным оценкам, от 50 до 70% сделок на рынке жилья осуществляется на альтернативной основе. «Получается, что продавец квартиры, продавая ее, покупает себе другую («встречку»).

А поскольку готовность продавца продать квартиру зависит от того, насколько сложится его альтернативная покупка, то и возникает ситуация распада сделок (когда растет цена на встречку, а покупатель по первой квартире не готов платить больше)», — поясняет Игорь Жигунов (Городской ипотечный банк). В такой ситуации необязательно даже, чтобы у сделки была ипотечная составляющая: для ее срыва достаточно небольшого, по столичным меркам, роста цен.

У заемщиков в результате возникает альтернатива: либо обращаться в банк за увеличением суммы кредита, либо уходить с рынка в ожидании лучших времен, когда цены на квадратные метры перестанут расти. Первый вариант, как признают сами банкиры, психологически очень тяжел. «Рост стоимости жилья вынуждает людей приходить к нам повторно — они взяли кредит, рассчитывая на одну цену квартиры, а потом выясняется, что реальная цена совсем другая, — говорит управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Александр Шерстюков. — Человек принимает такое, достаточно тяжелое решение, как уход в ипотеку, ответственность на много лет, а потом вынужден возвращаться к этому решению повторно. Это болезненная ситуация, в результате люди могут просто уходить с рынка».

Для многих, как подчеркивает Лариса Патлух («Бест-недвижимость»), неприемлемым оказывается другое: перспектива «растягивания» срока погашения или значительное увеличение аннуитетных платежей в результате роста окончательной суммы кредита. «Сейчас средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет примерно 2000 долларов в месяц, понятно, что позволить себе такие выплаты может далеко не каждый. Если же идти другим путем — увеличивать размер кредита и «растягивать» срок его погашения — то мы неизбежно придем к «омолаживанию» контингента: люди старшего возраста не смогут позволить себе брать заем на подобных условиях». В результате, как считают эксперты, в большинстве случаев происходит не замена условий, а замена заемщиков: те, у кого не получилось довести сделку по купле-продаже недвижимости до конца, уходят с рынка, и на их место приходят «свежие» покупатели, пока еще не разочаровавшиеся в перспективе приобрести жилье.

Экспертиза «БО»

Наиболее частые сценарии распада ипотечных сделок

• Продавцы рекламируют квартиру и проводят ее показ по одной цене, а когда покупатель приезжает вносить аванс, увеличивают стоимость.
• При проведении альтернативной сделки риэлторы не могут подобрать необходимый вариант квартиры за имеющиеся в наличии средства (нет необходимых квартир или их цена очень велика для покупателя).
• Покупатель, приобретающий квартиру с помощью ипотечного кредита, вносит аванс, но после этого появляется не ипотечный покупатель, который готов оплатить недвижимость «живыми деньгами». Первая сделка расторгается, ипотечному покупателю возвращают аванс.
• Проводится альтернативная сделка и один из продавцов поднимает цену на свою квартиру, и соответственно по всей цепочке происходит повышение цены на все квартиры. Кто-то из покупателей не имеет таких денежных средств или не готов платить за квартиру больше, чем изначально рассчитывал. Сделка распадается.
• Проводится безальтернативная сделка, но очень сложно найти юридически и физически свободную квартиру, хотя как раз такие квартиры наиболее предпочтительны для ипотечного покупателя.
• Агентство недвижимости сначала принимает аванс за квартиру, а спустя некоторое время на эту же квартиру приходит другой покупатель. При этом его сопровождают риэлторы этого же агентства недвижимости, и первому покупателю возвращают внесенный ранее аванс.
• Покупатель не имеет собственных средств для приобретения жилья и он воспользовался ипотечной программой без первоначального взноса. В этом случае возникает проблема, где взять деньги для внесения аванса, зачастую она становится неразрешимой и как следствие сделка распадается.

Источник: оценки агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость»