О том, что на строительном рынке, прежде всего в жилищном строительстве, раздувается «пузырь», не писал только ленивый. Было два периода и несколько лет очень быстрого роста как объемов продаж, так и цен: один — до пандемии Covid 19, другой, непродолжительный, но динамичный, — в 2023–2024 годах, даже на фоне высоких ставок по ипотеке.

Разные формы льготной ипотеки были ключевым фактором роста жилищного строительства. В итоге она стала доминировать среди всех выдач, достигая 80% общего объема ипотеки. Рыночные программы занимали все меньшую долю.

Проблемы, случившиеся у «Самолета» и заставившие его обратиться за льготным кредитом к правительству, характерны для подавляющего большинства участников рынка. Это сложности с ликвидностью, дороговизна денег и как следствие их недоступность. Им необходимо рефинансироваться, но это либо слишком дорого (и тогда экономика рушится и бизнес становится неэффективным), либо застройщики не могут найти необходимые средства у банков или на облигационном рынке, поскольку долговая нагрузка и так очень высокая. При этом снижать цены застройщики могут в очень ограниченном масштабе из-за множества факторов, в том числе потому, что экономика сейчас тоже будет нисходить.

Это все — следствие бурного роста рынка на «допинге» льготных ставок по ипотеке в период, когда их масштабирование было необязательным при не столь драматически высоких рыночных ставках, как сейчас. Это называется «проциклическая господдержка»: ситуация, в которой при низких кредитных ставках и мягкой денежно-кредитной политике разворачиваются масштабные спецпрограммы льготного кредитования и перегревают и без того жаркий рынок. Дальше наступает период жесткой политики и высоких ставок, и программы поддержки быстро сворачиваются. Должно быть ровно наоборот: при низких рыночных ставках не надо масштабировать льготные программы, а при высоких — не надо их зажимать так резко.

В период масштабных льготных госпрограмм стройка разворачивалась очень быстро, и в каком-то смысле «надулся пузырь».

Хотя какое-то время назад, если аналитики озвучивали свои подозрения, сами застройщики и кураторы соответствующего министерства очень сильно обижались: «Никакого пузыря нет и не может быть. В стройке ничего подобного не происходит!» Но все-таки произошло.

Государству в такой ситуации эффективнее и экономически целесообразнее будет спасать и санировать крупных застройщиков, как это происходило с крупнейшими банками. Если этого не сделать, то может «посыпаться» вся система, и широкомасштабный пучок последствий может оказать негативное влияние на всю экономику, в частности на социальную сферу. Санация обойдется дешевле, чем компенсация ущерба. В том числе государству это даст контроль в ряде крупнейших и средних застройщиков с возможностью их приватизировать, когда ситуация на рынке изменится. И это не так страшно. С банками это уже происходило и в нашей стране, и в других. Поэтому будут задействованы и стабилизационные кредиты, и другие возможные формы госфинансирования. Естественно, у таких мер будет критика. Сложно проводить их в текущих условиях ограничений бюджета — сейчас не та ситуация, которая была в момент санации крупнейших банков.

Едва ли можно рассчитывать, на то, что ситуация сама стабилизируется в текущих условиях на банковском рынке кредитования и в строительстве. Скорее всего, санация понадобится еще какому-то количеству участников. Но возможные негативные последствия, если этого не сделать, будут значительнее, чем затраты на поддержку.