Принципы работы ЖСК и ипотеки

Механизм ипотечного кредитования широко распространен в США, где четыре из пяти сделок с жильем совершаются по договорам ипотечного кредитования. При ипотечном кредитовании покупатель недвижимости берет кредит в банке под залог своего будущего нового жилья, вселяется в него и постепенно погашает задолженность перед банком. По истечении некоторого периода времени кредит должен быть погашен и обременение прекращает свое действие. При этом и заемщик, и члены его семьи, и залоговое жилье должны «подойти» банку по многим характеристикам.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) сочетают в себе накопительный и кредитный механизмы: в течение определенного времени член кооператива должен накопить необходимую сумму, составляющую некий процент от стоимости своей будущей новой квартиры, после чего ЖСК кредитует пайщика на оставшуюся сумму и приобретает для него квартиру. Пайщик въезжает в нее и в течение определенного периода времени расплачивается с кооперативом полностью, после чего квартира переходит в собственность пайщика.

Аналогичные сберегательные учреждения существуют во многих странах мира: в Германии, во Франции и Великобритании (строительные общества), в странах Восточной Европы. Яркий пример — Чехия, принявшая закон о строительных сберкассах в 1992 году. В настоящий момент более половины чешских семей являются членами кооперативов, а общий объем накоплений составил 11 млрд евро. Накопительные схемы существуют для тех, у кого нет кредитной истории и первоначального капитала для того, чтобы получить ипотечный кредит. Человек пользуется накопительной системой в течение некоторого времени, собирая нужную сумму и доказывая, что он в состоянии соблюдать аккуратность в ежемесячных платежах.

Оценка спроса и предложения

По данным Ассоциации российских банков (АРБ), за 2003 год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 500 млн долларов. По сравнению с 2001 годом объем ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз. Всего на конец 2003 года в России было выдано 27 тыс. ипотечных кредитов. По данным АРБ, средний размер ипотечных кредитов в России в 2003 году составил 530 тыс. рублей (около 18 тыс. долларов), а средний срок кредитования — 10 лет.

B процессе выдачи ипотечных кредитов в прошлом году участвовало 146 банков. Главным ипотечным оператором в 2003 году выступил Сбербанк РФ, на долю которого пришлась почти половина (47%) всего объема выданных кредитов. Помимо Сбербанка ведущими игроками на ипотечном рынке являются также «Дельта Кредит», АИЖК, Райффайзенбанк и некоторые другие операторы. Доля первой «десятки» составляет 369 млн долларов, или 74% общего объема выданных ипотечных кредитов. При оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем обычно соотносят с валовым внутренним продуктом (ВВП). В странах Евросоюза он составляет 34%, в Германии доходит до 50%, в США — до 53%. В России этот показатель пока не вытягивает и на уровень 1%. По мнению зарубежных экспертов, говорить об ипотеке в России можно будет лишь тогда, когда объем выданных ипотечных кредитов составит хотя бы 3 млрд долларов.

Представители крупнейших операторов ипотечного рынка заявили о том, что готовы к увеличению объемов выдаваемых ими кредитов в десятки раз (таблица 1).

Например, Внешторгбанк (ВТБ) до конца 2005 года планирует выдать ипотечные кредиты на сумму 150 млн долларов. При этом порядка 70% из этой суммы придется на ипотечные кредиты в Москве. «ДельтаКредит» к концу 2006 года планирует увеличить свой кредитный портфель по кредитам в Москве и Санкт-Петербурге до суммы, превышающей 300 млн долларов. Райффайзенбанк по ипотечной программе должен был выдать к июню 2004 года 80 млн долларов.

Таким образом, в течение ближайших 3 лет, по нашим осторожным прогнозам, объем российского ипотечного рынка достигнет 2 млрд долларов, при этом около 75% кредитов будет выдано на территории Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, т.к. крупнейшие операторы ипотечного рынка будут представлены именно в этих регионах страны. Мы также ожидаем, что многие небольшие банки войдут в состав крупнейших операторов ипотечного рынка.

Потенциальный объем российского рынка ипотечного кредитования (при 30% от объема ВВП) составляет порядка 130 млрд долларов. По прогнозам Ассоциации региональных банков России, к 2010 году половина сделок по покупке жилья будет осуществляться за счет ипотечных кредитов — перелом должен наступить в 2005 году, если в этом году будет принят пакет из 28 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

При существующих ставках по кредитам и требованиях по первоначальному взносу ипотекой могут воспользоваться примерно 10% российских семей. В регионах доход этих семей должен составлять 300—350 долларов на человека. В Москве — 1000 долларов. Разница обусловлена ценами на жилье. По нашим расчетам ежегодный потенциальный платежеспособный спрос на ипотеку в Москве составляет около 4 млрд долларов, в Санкт-Петербурге — 1 млрд долларов. С 2000 года стало активно развиваться современное кооперативное движение.

Большинство ЖСК предлагают квартиры как в строящихся домах, так и в домах на вторичном рынке. Для внесения первоначального паевого взноса часто используется уже имеющееся жилье по зачетной схеме. В ЖСК по итогам 2003 года состояло более 5 тыс. человек. Всего через систему кооперативов было приобретено 6 тыс. квартир (таблица 2).

Как видно из таблицы, приобретение квартир через систему ЖСК менее популярно, чем по схеме ипотечного кредитования. Связано это с тем, что процесс приобретения квартир по кооперативной системе более длителен, чем с помощью ипотечного кредитования. Осуществить прогноз относительно спроса населения на приобретение недвижимости через жилищные кооперативы предоставляется затруднительным, и в первую очередь из-за того, что нелегко оценить эффективность существующих схем работы ЖСК (недостаточно данных для прогноза). Мы лишь можем предположить в общих чертах, что интерес населения к различным схемам кредитования при приобретении жилья будет постоянно расти, и для тех слоев населения, которым удобнее и легче накапливать средства на приобретение квартиры через посреднические фирмы, ЖСК представляется, несомненно, выгодным механизмом.

В среднесрочной перспективе можно предположить, что востребованность и ипотеки, и ЖСК среди населения будет находиться на примерно одинаковом уровне.

Анализ схем приобретения квартиры с помощью ипотеки и ЖСК

Рассмотрим в сравнении предлагаемые программы по ипотечному кредитованию и программы участия в ЖСК по ряду основных характеристик. К таким характеристикам мы отнесли следующие:

• юридические документы, на основании которых и регламентируется деятельность ипотечных банков и ЖСК;
• возникновение прав собственности при приобретении квартиры через ипотечное кредитование и через систему ЖСК;
• требования к заемщикам и пайщикам;
• досрочное расторжение договоров или банкротство (ликвидация) банка или ЖСК;
• основные параметры ипотечного кредитования и ЖСК;
• стоимость оформления и участия в схеме ипотечного кредитования и в схеме ЖСК.

Регламентирующие юридические документы

Историю российской системы ипотеки можно отсчитывать с 1993 года с момента утверждения постановления о государственной жилищной программе «Жилище» (Постановление РФ № 595). В российской практике под ипотечным кредитованием подразумевается выдача денежных средств под залог приобретаемой недвижимости.

Данным видом кредитования занимаются коммерческие банки и специализированные агентства, в своей практике руководствующиеся ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102, ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» №152, Гражданским кодексом РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; параграф 3 главы 23); ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122 и соответствующими указаниями Центробанка.

ЖСК — это некоммерческая организация (потребительский кооператив), основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и юридическими лицами, объединившими свои имущественные паевые взносы для приобретения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, а также для последующих эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью. Правовая база деятельности ЖСК — статья 116 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 48 ГК РФ) член ЖСК имеет обязательственное право на имущество ЖСК. Паевые взносы членов ЖСК не могут быть истрачены никуда, кроме как на приобретение жилья для членов ЖСК. Таким образом, имущество ЖСК представляет собой приобретенную недвижимость и денежные средства, и ЖСК всегда может расплатиться со своим выбывающим членом.

Все поступающие от членов ЖСК паевые средства незамедлительно трансформируются в недвижимость (это легко проконтролировать любому члену ЖСК — для паевых средств открыт отдельный расчетный счет). Результат работы ЖСК можно проверить в любой момент времени. Для этого нужно сравнить три показателя: размер внесенных паевых средств, балансовую стоимость приобретенного в собственность ЖСК жилья и остаток средств на расчетном счете (в кассе ЖСК в пределах установленного банком лимита).

Возникновение права собственности

Кооператив как юридическое лицо является единственным собственником своего имущества (ст. 48, 213 ГК РФ). В ЖСК согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ полное внесение паевого взноса за квартиру, предоставленную кооперативом, влечет появление у пайщика права собственности на эту недвижимость. Следовательно, ЖСК именно с этого момента утрачивает право собственности на данную квартиру. Однако, являясь собственником пая, член ЖСК может легко им распоряжаться (переуступить, подарить, завещать).

В случае использования ипотечного кредита при приобретении жилья права собственности на данное жилье принадлежат заемщику, коммерческий банк под залог данной собственности и выдает кредит. Рапоряжение квартирой, оформленной под залог, очень затруднительно. Продажа или иные сделки с квартирой, находящейся в залоге, практически невозможны.

Требования к заемщикам и пайщикам

До недавнего времени все кредитные учреждения, развивающие схемы ипотеки, требовали от соискателя подтверждения доходов, но с ужесточением конкуренции стали смягчать условия. Многие из них уже готовы довольствоваться «справками о доходе заемщика в произвольной форме, заверенными печатью работодателя».

Помимо справки о доходах в банке требуют копии трудовой книжки, диплома, могут попросить сделать копии с паспортов родителей потенциального заемщика, а также копии свидетельства о заключении или расторжении брака, о рождении детей, справки из наркологического и психиатрического диспансеров.

Валютные ипотечные кредиты Сбербанк выдает под 11% — это сегодня одна из самых низких ставок на рынке. Но при этом банк строже всех относится к заемщикам и выставляет множество условий, при которых кредит может быть получен. Во-первых, нужны два-четыре кредитоспособных поручителя. Во-вторых, здесь признают только налогооблагаемый доход.

Основная часть перечня требуемых документов во всех банках примерно одинакова. Скорее всего, придется собрать от 30 до 50 разных справок. Процесс рассмотрения документов длится, как правило, от 3 дней до 2 недель. По итогам всех проверок банк может отказать в получении кредита, не объясняя причины. При этом во многих банках за рассмотрение документов берут плату.

Реальная альтернатива ипотеке — кооперативы, построенные по ссудо-накопительному принципу. Для вступления в ЖСК потенциальному пайщику необходимо представить паспорт и копию трудовой книжки. Преимуществом этой системы в российских условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками «классических» ипотечных ссуд. Кредитную историю каждый зарабатывает непосредственно в процессе накопления средств в общем паевом фонде и подтверждает ее на этапе выплаты пая.

Досрочное расторжение договоров и банкротство (ликвидация) банка или ЖСК

Получение ипотечного кредита — это тот редкий случай, когда надежность банка не должна беспокоить заемщика. Ведь, купив с его помощью квартиру, заемщик сразу же становится собственником, а у банка остается лишь закладная. Если кредитор разорится, то на заемщике это никак не отразится.

При выборе же жилищного кооператива в первую очередь необходимо тщательно ознакомиться с его отчетами о деятельности и обратить внимание на сроки существования данного ЖСК — чем длиннее история, тем больше вероятность того, что данный ЖСК ведет правомочную деятельность.

Согласно действующему законодательству (ст. 61 ГК РФ) жилищный кооператив может быть ликвидирован. Если допустить возможность несостоятельности ЖСК, ликвидационная комиссия определит порядок удовлетворения претензий кредиторов. Члены ЖСК также будут признаны кредиторами ЖСК. Чтобы избежать обращения взыскания по долгам ЖСК на имущество ЖСК в виде конкретной квартиры, есть два способа:

1. член ЖСК будет иметь время до окончания процесса ликвидации ЖСК для погашения паевого взноса и получения жилья в собственность согласно п. 4. ст. 218 ГК РФ;
2. в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, подлежит реализации с торгов в форме, как правило, открытого аукциона. Член ЖСК имеет право принять участие в торгах и приобрести на торгах свою квартиру с зачетом своих требований к ЖСК (оплаченной части паевого взноса).
   

   Если член ЖСК по каким-либо причинам не смог выплатить полную сумму пая, то кооператив обязан выдать ему полную сумму уже внесенного паевого взноса либо приобрести недвижимость в собственность члена ЖСК на сумму внесенного пая.

   Если пайщик принял решение выйти из ЖCК до покупки квартиры — он подает в ЖСК заявление о добровольном выходе, которое рассматривается правлением ЖСК в срок не более одного месяца. И при положительном решении выходящему возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного на момент прекращения членства.

   Если член ЖСК выходит после приобретения для него квартиры, то пайщик освобождает занимаемое им жилье, которое первоначально предлагается другим пайщикам, а затем, в случае отказа, предлагается для свободной реализации на рынке недвижимости. Расчеты с вышедшим осуществляются после поступления денежных средств от реализации квартиры на расчетный счет ЖСК.

   И в том и в другом случае вышедшему возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖСК на момент прекращения членства. Однако вступительные взносы возврату не подлежат, поскольку они направляются на развитие кооператива.

   Но существует и иная схема выхода из кооператива. Пайщик имеет право выйти из членов ЖСК, переуступив свои права и, соответственно, обязанности как члена ЖСК другому пайщику или третьему лицу. Такая схема выхода позволяет выходящему пайщику избежать финансовых потерь (возврату подлежат все денежные средства, внесенные в ЖСК, включая паевые и членские взносы) или даже извлечь финансовую выгоду (свои права и обязанности можно продать).

   Таким образом, по законодательству, права пайщика и его накопления защищены от банкротства (ликвидации) ЖСК. Однако для возврата своих денежных средств потребуются дополнительные усилия и время.

   Основные параметры схемы ипотечного кредитования и ЖСК

   В Москве существуют три основные ипотечные программы, представленные банком «ДельтаКредит», Московским ипотечным агентством (МИА) и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Несколько банков имеют собственные ипотечные программы, в том числе Сбербанк, Газпромбанк, Внешторгбанк и др.

   Наиболее дифференцированную программу предоставляет банк «ДельтаКредит» — можно получить кредит на приобретение жилья на вторичном, первичном рынке, на приобретение загородного дома. Для каждого из перечисленных случаев действует своя программа, предусматривающая различные сроки кредитования и процентные ставки. Минимальный размер кредита составляет 10 тыс. долларов для приобретения строящегося жилья в Московской области и 17 тыс. долларов для Москвы. При покупке квартиры на вторичном рынке он вырастает до 20 тыс. долларов и 35 тыс. долларов соответственно. Поэтому программы «ДельтаКредита», несмотря на сравнительно невысокие процентные ставки, больше подходят людям с доходами выше среднего.

   МИА предлагает только рублевые кредиты и предлагает рассрочку на 10 лет под 15% годовых. Минимальный размер кредита составляет 90 тыс. рублей.

   АИЖК предлагает рублевую программу на 20 лет под 15% годовых. Минимальный размер кредита, выдаваемого по стандартам этого агентства, эквивалентен 10 тыс. долларов.

   Помимо МИА и АИЖК ипотечные кредиты в рублях выдает Внешторгбанк (под 16% на 20 лет), Сбербанк (под 18% — до 15 лет) и другие банки. Валютные ипотечные кредиты Сбербанк выдает под 11% — это сегодня одна из самых низких ставок на рынке.

   В целом на рынке ипотечного кредитования за последний год наметился явный прогресс. Если еще год назад конкуренции среди банков практически не было, то теперь разнообразие ипотечных программ заставляет банки бороться за привлекательность именно своей программы — некоторые снижают процент по кредиту, предлагают более выгодные сроки кредитов, снижают сумму первоначального взноса. Высокие процентные ставки — 10—21% годовых — существенно ограничивают круг потенциальных заемщиков. Поэтому, несмотря на всю перспективность, ипотечная схема приобретения жилья остается пока доступной для средне- и достаточно обеспеченных людей со стабильным заработком.

   В некоторых банках предельный размер ежемесячных аннуитетных (равными долями) платежей зависит от количества членов семьи: чем их больше, тем меньшую часть семейного бюджета разрешат расходовать на расчеты по кредиту. Соответственно тем меньше будет кредит, на который семья может рассчитывать. Немаловажным фактором в настоящее время при покупке квартиры становится вопрос о том, как скоро можно будет въехать в новую квартиру. Рост цен на рынке недвижимости на 1—2% еженедельно достаточно серьезно может сказаться на стоимости как самого кредита, так и его обслуживания.

   

   В свою очередь, в системе ЖСК сроки накопления могут колебаться от нескольких месяцев до десяти лет.

   Почти все ЖСК для своих потенциальных клиентов могут предложить не менее 3—5 программ участия в приобретении жилья — учитываются и социальное положение потенциальных пайщиков (например, программы для военнослужащих, учителей), и возраст (программы для пенсионеров, для людей моложе 30 лет), и семейное положение. В зависимости от программы основные параметры участия могут очень сильно изменяться даже в одном и том же ЖСК.

   Члены ЖСК обычно проходят следующие этапы: при вступлении в ЖСК гражданину, готовому приобрести квартиру, необходимо внести некоторый процент от этой суммы в качестве вступительного взноса и некоторую сумму первого паевого взноса. Как только сумма накоплений достигает заданного размера (в процентах от стоимости приобретаемого жилья) — пайщик переходит из «процесса накопления» в «очередь ожидания». На недостающую сумму пайщик кредитуется ЖСК на определенный период времени под проценты (так называемые членские взносы). Среднее время ожидания, например, в петербургских кооперативах составляет от 10 недель. При подходе очереди пайщику подбирают квартиру, он в нее вселяется, прописывается и затем в течение заданного периода времени расплачивается с ЖСК. Выплатив весь пай, он автоматически становится собственником квартиры.

   Процедура и стоимость оформления

   Диапазон затрат при получении ипотечного кредита у банков может быть различным. По подсчетам, стоимость процедуры по покупке квартиры с использованием ипотечного кредита может обойтись свыше 2,5 тыс. долларов. В данную сумму входит оплата услуг оценщика, риэлтора, юриста и банковских услуг, которые необходимы для получения кредита.

   За рассмотрение заявки на кредит банки берут от 1 до 3 тыс. рублей. Гарантии, что кредит дадут, при этом нет. И если вдруг выяснится, что потенциальный заемщик собрал не все необходимые документы, за повторное рассмотрение заявки с него снова возьмут деньги. В случае одобрения кандидатуры заемщика ему необходимо будет подыскать квартиру, соответствующую требованиям банка. Искать квартиру, скорее всего, нужно будет через агентство недвижимости (в случае кредитования на первичном рынке — строительную фирму). Многие банки активно сотрудничают и с компаниями-застройщиками, и с агентствами недвижимости. За пользование услугами данных компаний заемщик должен будет выложить до 6% от стоимости покупки.

   Проведение юридической экспертизы приобретаемой квартиры будет стоить до 10% от стоимости квартиры, а профессиональной оценки приобретаемой квартиры — для оценки ее настоящей рыночной стоимости — еще 100—200 долларов.

   После одобрения банком выбранной квартиры заемщик должен застраховать свою жизнь и работоспособность, а также приобретаемую квартиру. Расходы по страхованию обычно составляют около 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%.

   В зависимости от формы расчетов — наличной или безналичной — придется открыть счет в банке или арендовать депозитную ячейку. И только после этого можно оформлять сделку. Договоры о предоставлении кредита и об ипотеке в разных банках подписывают до или во время проведения сделки с жильем. Согласно ст. 339 ГК РФ и ст. 43 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке должен быть обязательно нотариально заверен (оплата нотариальной пошлины составляла 1,5% от суммы договора — смотри сноску на стр. 82). Также придется заплатить от 1200 рублей госпошлины за регистрацию ипотечной сделки. Некоторые дополнительные расходы по оформлению кредитов различных банков представлены в таблице 5.

   

   В жилищных кооперативах дополнительно к паю до приобретения квартиры необходимо внести вступительный взнос (в среднем от 2 до 6%) и ежемесячно в процессе паенакопления выплачивать членские взносы (от 0,01% в месяц от стоимости приобретаемой квартиры). После приобретения квартиры необходимо также выплачивать членский взнос от 0,5 до 5% в год от предоставленной взаймы суммы. По необходимости оплачиваются услуги юриста (до 100 долларов), оценщика (до 100 долларов) и риэлтора (до 10% от стоимости квартиры). В ЖСК все услуги (таблица 6) по покупке квартиры включены в стоимость приобретаемой недвижимости, поэтому также оплачиваются в рассрочку.

   

   Для сравнительного анализа с финансовой точки зрения проведем расчеты по определению суммарных издержек по ипотечному кредитованию и при использовании схем ЖСК. Результаты расчетов при покупке квартиры стоимостью 60 тыс. долларов в реальном банке и реальном ЖСК сведены в таблице 7.

   Таким образом, при покупке квартиры через ЖСК переплата за нее составит порядка 14 тыс. долларов, что почти в 4 раза меньше, чем при использовании ипотечного кредита. Однако помимо финансовой стороны вопроса необходимо учитывать и другие особенности каждой схемы.

   Мы ни в коей мере не претендуем на роль советчиков, мы просто постарались дать вам максимальную информацию о способах приобретения жилья через систему кредитования и ссудно-накопительную систему. Думаем, что данная информация поможет вам в приобретении квартиры в рассрочку. Удачной покупки!