Разрыв между жилой и коммерческой недвижимостью

Вложения в офисы, склады и торговые помещения окупаются в среднем в 2,5 раза быстрее. Ставки капитализации коммерческих объектов: офисы — 11–12,5%, стрит-ритейл — 11,5–13,5%, склады — 11,25–13%. В 2019 году они находились в диапазоне 9,5–11,5%. Валовая доходность от сдачи однокомнатной квартиры снизилась с 5,1% в 2019 году до 4,1%. С 2019 по 2025 год новостройки подорожали на 126%, аренда квартир вернулась к уровню 2019 года. В коммерческой недвижимости арендные ставки росли быстрее стоимости объектов: аренда торговых помещений увеличилась на 113% при росте стоимости на 68%, аренда офисов — на 100% при росте цен продажи на 35%.

Офисный рынок: рекордное предложение

Новое строительство в первом полугодии 2026 года в 20 раз превысило показатель прошлого года. Уровень вакансии в классах Prime, A и B составил 5,3% (+0,7 п.п.). Около 30% свободных помещений экспонируется более года — «ликвидная» доля свободных площадей составляет лишь 3,7%. По прогнозам «АСТОРИУС», к концу 2026 года арендные ставки в офисах Москвы увеличатся на 12%.

Складской рынок: от дефицита к охлаждению

Объем предложения в Московском регионе достиг 28,5 млн кв. м (+8%), новое строительство за полугодие — 688 тыс. кв. м (+26%). Доля вакантных площадей выросла до 7,7% (+5,2 п.п.). Ставка аренды готовых объектов снизилась на 21% до 9 500 рублей/кв. м в год. Увеличение объема готовых площадей усилило переговорную позицию арендаторов. Основной спрос формируют e-commerce и логистика. Период снижения ставок временный: по мере восстановления экономики рынок вернется к росту.

Light Industrial: новый лидер по доходности

Стоимость объектов Light Industrial в Московском регионе выросла в 2,8 раза за шесть лет — с 56 тыс. до 155 тыс. рублей за 1 кв. м. По росту цен сегмент обогнал все остальные: офисные и торговые объекты выросли в 1,6 раза, жилье — в 2,3 раза, классические склады Big Box — в 2,4 раза. Light Industrial вошел в топ-3 самых доходных инвестиционных инструментов, уступив лишь золоту.

Возвратный лизинг

«АСТОРИУС» фиксирует кратный рост интереса к возвратному лизингу (sale and leaseback). Инструмент позволяет пополнить оборотные средства и снизить налоговую нагрузку. При налоге на прибыль 25% и НДС 22% вся сумма лизингового платежа относится на расходы, давая экономию до 47%. Если несколько лет назад на лизинг недвижимости приходилось 2-3% сделок, к концу 2025 года показатель вырос до 7–10%.

ЗПИФы: рынок коллективных инвестиций превысил триллион

Активы рыночных ЗПИФов недвижимости превысили 1,04 трлн рублей (+9,3%). По прогнозам «АСТОРИУС», к концу 2026 года объем вырастет на 56,8% до 1,4 трлн рублей. До 300 млрд рублей приходится на розничные ЗПИФы, расширяя доступ частных инвесторов к коммерческой недвижимости.

Источник: АСТОРИУС