Депозиты: номинальная ставка ≠ реальный доход

Ключевая ставка ЦБ составляет 14,25%. Средняя максимальная ставка по вкладам в топ-20 банков в июне опустилась до 12,76%, краткосрочные вклады приносят в среднем 12,8% годовых и даже менее. Однако годовая инфляция на 6 июля достигла 5,61%, а с начала года потребительские цены выросли на 4,49%. Реальная доходность депозитов — не более 7,5%.

При этом прогнозы указывают на дальнейшее снижение ключевой ставки — до 12% к концу 2026 года и к однозначным значениям в 2027-м. Осенью ставки по вкладам могут составить 10,5–12,8%, а через год — около 7%. Это означает, что капитал на депозитах в лучшем случае сохраняет покупательную способность, но не приумножается.

Недвижимость: аренда + капитализация = доходность выше депозитов

Критики инвестиций в недвижимость часто оперируют лишь цифрой арендной доходности в 5–7%, забывая о капитализации актива. Совокупная доходность складывается из двух компонентов: арендного потока и роста стоимости самого актива.

При ставках по вкладам, снижающихся до 7,5–11% к концу года, грамотно подобранный объект недвижимости обеспечивает 12–14% годовых за счет суммирования этих составляющих. Рост цен на вторичном рынке за последний год составил 9,4%. Окупаемость квартиры за 70 млн рублей только за счет аренды — 20,8 лет, но с учетом ежегодного роста стоимости актива на 5% реальный срок сокращается до 9,6 лет.

Коммерческая недвижимость: доходность на уровне депозитов + рост капитала

Особого внимания заслуживает сегмент коммерческой недвижимости. Офисы, стрит-ритейл, складские и логистические комплексы в крупных городах показывают доходность от аренды в диапазоне 9–13% годовых — то есть сопоставимую со ставками по вкладам. Однако ключевое отличие: в отличие от депозита, коммерческий объект одновременно растет в цене. При правильном прогнозировании трендов и выборе локации совокупная доходность (аренда + капитализация) позволяет выйти на IRR 25% и выше в успешных проектах.

Прогноз: время перетекания капитала

По оценкам «АСТОРИУС», на фоне снижения депозитных ставок капитал будет постепенно перетекать из банковских вкладов в реальные активы. При ставках по вкладам 7–12% грамотно подобранный объект способен обеспечить 12–20% годовых за счет арендного потока и роста капитала. Правда стоит учитывать, что депозиты должны обязательно оставаться в инвестиционном портфеле, особенно, если они позволяют ежедневно оперировать ими, обеспечивая высочайшую ликвидность.

В итоге удержание крупных капиталов на банковских вкладах под 12–13% при текущей инфляции — это не консервативная стратегия, а потенциально скрытый убыток. Правильно выбранный объект недвижимости, особенно с использованием кредитного плеча и налоговой оптимизации, способен обеспечить долгосрочный IRR выше 20% и стать надежным хребтом инвестиционного портфеля. При этом стоит уделять внимание диверсификации и ни в коем случае не вкладывать в недвижимость весь имеющийся капитал, не оставляя свободных денежных средств, которые целесообразно как раз размещать на депозитах.

Источник: АСТОРИУС